Störst i Schweden

Han har sålt prenumerationer för bokklubbar och anser att uthyrningar av lägenheter är en liknande produkt. Han gillar hyresregleringar och köper gärna fler hus av kommuner som behöver kapital. Möt Rolf Buch, vd för tyska Vonovia, Sveriges största fastighetsägare av bostäder.

Ansiktslöst kapital kallas ibland stora utländska ägare som köper fastigheter i Sverige. Beslutsfattare som sällan syns, är svåra att nå för journalister och som aldrig besöker områden de har innehav i. Men Vonovias Rolf Buch tycks inte ha några ambitioner att verka i det fördolda och det är en överraskande frispråkig vd som vi möter på Arlanda en dag i slutet av 2019 under ett av hans besök i Stockholm.

[ Annons ]

Det är förstås inte första resan till Sverige för Rolf Buch, det har varit skytteltrafik till Malmö och Stockholm under tiden som alla affärer med först Victoria Park och sedan Hembla hamnat på plats. Bara några veckor innan mötet på Arlanda så har Vonovia fått klart med att Hemblas aktie avnoteras på Stockholmsbörsen och att Vonovia därmed är ensam ägare av bolaget. På pappret är nu Vonovia Sveriges största hyresvärd med totalt 38 000 lägenheter i portföljen.

– Men vi är ju rätt små om man ser till helheten, säger Rolf Buch lite ödmjukt när han hastar in på ett konferensrum efter att planet från Düsseldorf landat. Bochum, staden i Ruhrområdet, där Vonovia har sitt huvudkontor ligger cirka fem mil öster om Düsseldorf.

Första mötet med Sverige var som styrelsemedlem i D. Carnegie. Han satt i styrelsen under ett år rekryterad av Blackstone som ägde en majoritetspost i bolaget. Det var då han insåg att det svenska miljonprogrammet hade stora likheter med det bestånd som Vonovia äger i Tyskland.

Miljonprogram är i princip samma typ av fastigheter som vi har i de östra delarna av Tyskland.

–  Jag lärde mig den svenska affärsmodellen i Hembla och sedan köpte vi Victoria Park, skrattar han gott. Jag blev överraskad över hur likt affären är den tyska. Den typen av fastigheter som ni kallar miljonprogram är i princip samma typ av fastigheter som vi har i de östra delarna av Tyskland (före detta Östtyskland). Hus som byggts successivt efter andra världskriget då behovet av bostäder var stort. När jag åker genom delar av Malmö påminner det faktiskt om Dresden, säger Rolf Buch.

– Den andra överraskningen, tillägger han, är att modellen för hur man sätter hyror i Sverige även liknar det tyska systemet.

Mer om hans syn på hyror och hyresregleringar senare. För att förstå bolaget Vonovia och hur de resonerar förflyttar vi oss till ett Tyskland som ska resa sig efter andra världskriget. En stor del av bostadshusen, inte minst i städer som Berlin, Dresden och Hamburg, är sönderbombade och många tyska familjer tvingades till och med att bo i skjul och tält under många år. När landet började komma på fötter igen bildade fackföreningen, Deutsche Gewerkschaftsbund, bostadsbolaget Neue Heimat. De hade, likt det svenska miljonprogrammet 15 år senare, som mål att färdigställa stora bestånd av hyreslägenheter till överkomliga priser, främst i stora samlade bostadsområden. Från 1953 till 1973 byggdes 20?000 lägenheter per år och totalt blev det 460?000 lägenheter. Husen var till stor del förvaltade av hyresgästerna själva.

Den kooperativa andan i Neue Heimat tog slut med en förskräckelse i början av 80-talet då det visade sig att bolaget hade gigantiska skulder och en korrupt ledning. Tyska staten ville inte ta över ansvaret efter konkursen 1982 och innehavet såldes då till olika privata bolag där några av dem senare slogs samman och bildade Vonovia 2015.

Två år tidigare får Rolf Buch ett samtal från styrelseordföranden i Vonovia som undrar om Buch kan ta över som vd.

– Han var tydlig med att man vill rekrytera en person som inte hade arbetat i fastighetssektorn och där uppfyllde jag kriteriet till hundra procent. Jag har inte ens byggt något i de bostäder jag ägt eller hyrt, säger Rolf Bucht med ett skratt.

Men kompetensen som Rolf Buch tog med sig in i Vonovia och skälet till att man headhuntade honom var hans kunskaper om konsumentmarknader. Buch hade i tjugo år arbetat på Bertelsmann, ett mediahus i Tyskland med tv-bolag, tidningar och förlag i femtio länder – dessutom en framgångsrik bokklubb med flera hundratusen medlemmar.

– Du förstår, säger Rolf Buch, (något han upprepar flera gånger under intervjun så att den skeptiske reportern till sist ska fatta) vi är inget fastighetsbolag, vi är ett abonnentbolag som tillhandahåller lägenheter till konsumenter mot att de betalar en hyra en gång i månaden. På så sätt är vi mer likt bolag som Deutsche Telekom än andra fastighetsägare. De ser till att konsumenter har en uppkoppling – vi ser till att man kan hyra en bostad.

Steg två i affärsfilosofin är enligt Rolf Buch att infrastrukturen och fastigheterna, inte är en handelsvara som köps och säljs. De hus som Vonovia förvärvar stannar kvar i bolaget.

– Det är därför jag inte vill kalla oss för ett fastighetsbolag vi inte handlar med fastigheter som andra gör. Vår modell är inte att spekulera i marknadens upp- och nedgångar, köpa och sälja för att på den vägen skapa avkastning. Vonovia står för långsiktigt ägande med en jämn och trygg avkastning till ägarna år efter år.

Här påpekar han att det också är vad ägarna efterfrågar, till exempel Norges Bank Investment Management, förvaltare av norska statens pensioner.

– De behöver inte pengarna i dag, de vill ha vinsterna om 30 år. Det är den typen av investerare vi får eftersom de vet att vi arbetar långsiktigt.

Kan du lova det, att ni aldrig säljer Victoria Park eller Hembla?

– Det spelar ingen roll vad jag lovar idag eftersom jag kan bytas ut, men bolagets strategi är tydlig. Köpa, investera och behålla för att få ett bra cash-flow.

Reglerade hyror ser till att majoriteten av människorna tycker att det är bra att vara hyresgäst, de är skyddade från stora förändringar och har besittningsskydd.

Så var det också det där med hans förkärlek för hyresregleringar.

– Vår grundläggande inställning är att bara investera på reglerade marknader och det är därför vi är i Sverige, och i Frankrike och Holland som också har vissa hyresregleringar. Vi kommer aldrig att köpa i USA eller Storbritannien där hyressättningen är helt fri. Marknadshyror kan ju vara bra kortsiktigt, men i det långa loppet blir du av med hyresgästerna. Det är för riskabelt att hyra om hyresvärden då och då dyker upp och vill ha
30 procent mer i hyra. Tillhör du medelklassen väljer du att istället att köpa din bostad.

Kvar står man då, menar Rolf Buch, med endast de fattigaste som hyresgäster, vilket inte är en bra affärsidé eftersom det leder till fastigheter med sociala problem och risk för förslumning.

– Reglerade hyror ser till att majoriteten av människorna tycker att det är bra att vara hyresgäst. De är skyddade från stora förändringar och har besittningsskydd och det skapar den tryggheten som vi behöver i vår affärsmodell.

Och hur ser du på svenska fastighetsägare som anser att regleringen håller tillbaka hyreshöjningarna?

– Jag förstår det om man är i branschen för att så småningom sälja. Men som sagt vår horisont är att äga under lång tid, och då är en moderat höjning från tid till annan mycket bättre än en rejäl höjning nu och sen kanske inga hyresgäster alls. Allt handlar om de långa perspektiven, betonar Rolf Buch ännu en gång.

En hetare fråga för Rolf Buch, i alla fall på hemmaplan i Tyskland, är Vonovias renoveringar. Där har han kritiserats för att bolaget lägger hela kostnaden för energibesparande åtgärder på hyresgästerna.  I Tyskland får man lägga en del av investeringen på toppen av hyran. Kritiken ledde till att Vonovia införde en begränsning på två euro per kvm, och enligt Buch är medelhöjning 1,40 euro (cirka 1 000 kronor i ökad hyra för en lägenhet på 75 kvm).

– Är det hyresgäster som inte klarar höjningar på två euro hittar vi individuella lösningar för dem, säger Rolf Buch.

I Sverige överlåter han frågan om renoveringar till beslutsfattarna på Victoria Park och Hembla.

– Ni har en annan modell med förhandlingar om brukshyra efter renovering som tycks fungera rätt bra. Men möjligen resulterar det i att man här i Sverige mest gör om inne i lägenheterna med nya kök och badrum och inte lägger så mycket fokus på energisparande åtgärder.  Med tanke på klimatförändringarna och åtagandet som vi alla har för att minska utsläppen av koldioxid borde man även se över fönster, fasader och värmesystem.

Med stora volymer kan Vonovia hålla nere kostnaderna för renoveringarna och Rolf Buch talar gärna om en skalbar affärsmodell där då ytterligare förvärv av fastigheter i behov av renovering ger än bättre kalkyl. Med utgivning av egna obligationer och bra rating (BBB+/A-) finns det attraktiv finansiering till nya köp.

– Vi köper gärna mer i Sverige. Jag har förstått att det hela tiden finns kommunala fastigheter till salu eftersom bolagen behöver mer pengar till sina nybyggnadsprojekt och renoveringar så det lär säkert dyka upp möjligheter till nya förvärv. Sedan får vi se om andra stora svenska fastighetsägare vill äga bostadsfastigheter. Pensionsfonder kan också komma att granska om de är de bästa ägarna.  Men, betonar Rolf Buch, vi är inte beroende av att köpa mer fastigheter, att vara beroende av att köpa innebär också att man köper för dyrt och är det något som kan döda ett fastighetsbolag är att köpa för dyrt, säger Rolf Buch.

Sedan hastar han i väg till den väntande taxin för ett möte med ledningen på Hembla. Kanske diskuterade man att göra nya förvärv, eller förbereda för att bolagen får samma ledning (något som även genomfördes i slutet av januari då Victoria Parks vd Per Ekelund blir gemensam vd för de båda bolagen) Med största sannolikhet kommer tyska Vonovia fortsätta vara Sveriges största ägare av hyreshus under lång tid.