Bostadsbranschen bör inte vara allt för optimistisk

Även om räntan går ner får vi inte en efterfrågan på bostäder som förr. Även en lägre befolkningstillväxt håller tillbaka behovet av nya bostäder, skriver Annika Winsth.

Riksbanken har bytt fot och signalerar räntesänkningar. Det kittlar investerare och har fått köpintresset för bostäder att vakna till liv. Men risken är att det är väl optimistiskt. Nu återstår nämligen en anpassning till det nya normala där priset på pengar förblir högre än under lågräntepolitiken och där befolkningen växer mycket måttligt.

Även om vi antar ett mer optimistiskt scenario med 2,5 procents styrränta till årsskiftet så är det betydligt högre än den nollränta som gällde före höjningarna 2022. En normal styrränta anses ligga runt 2,5 till 3,0 procent och det är vad såväl hushåll som företag bör kalkylera med över tid.

Det betyder att hushållen varaktigt behöver lägga en större andel av sin inkomst på sitt boende. En kortare tid kan säkert många hushåll tänka sig att göra det och dra in på annat för att hålla uppe boendestandarden.

Men över tid är det svårt att se att hushållen är beredda att försaka såväl semesterresor som annan konsumtion för att ha råd att bo lika flott. Mycket talar snarare för att vi behöver anpassa oss till lägre kvadratmeteryta, standard eller läge för att i övrigt ha råd att göra det vi önskar. Byggbolagen tycks delvis redan resonera så, mer tveksamt är det om hushållen har svalt medicinen.

Branschen behöver även ta hänsyn till en mycket låg befolkningstillväxt. Allt fler kommuner jag möter lyfter risken med en minskad befolkning. Det innebär bland annat att det behöver byggas långt färre bostäder framöver än vad vi sett de gyllene åren.

Den bostadsbrist som politiker, företag, och hushåll länge har pekat på är därmed en sanning med modifikation. Att efterfrågan är hög när priset på pengar är lågt är inte samma sak som bostadsbrist. Det betyder inte att det inte finns brist på bostäder på vissa ställen och i vissa segment, men det innebär samtidigt att vissa kommuner har förbyggt sig.

En befolkningstillväxt på 30 000 kräver bara 15 000 nya bostäder när vi i snitt bor två per bostad. Det kan jämföras med de närmare 70 000 som byggdes under lågräntepolitiken. Byggbolagen och företag med kringverksamhet behöver nu anpassa sig till en helt annan efterfrågan och det innebär fortsatta konkurser.

I den miljön är det lätt att ropa efter stöd, och det kan möjligen vara på sin plats då det är samhällsekonomiskt en kostnad att förlora en generation byggare. Stöd till hushåll och inte företag är då att föredra. Investeringsstödet bidrog till exempel till att det byggdes för många mycket små tvåor som få vill bo i, men som gav maximalt stöd till företaget.

Utmaningarna för byggsektorn består därmed, men risken för en mer påtaglig fastighetskris får anses vara undanröjd i närtid. Pressade fastighetsbolag har fått andrum i kölvattnet av att centralbankerna svängt om och öppnat för räntesänkningar inom en snar framtid. Det har även lättat på den våta filt som legat över hela fastighetssektorn. På senare tid har välskötta fastighetsbolag kunnat hämta kapital till mycket attraktiva nivåer. Med det sagt, vändningen är här, men anpassningen återstår för många.