Illustration: Johan Isaksson
Publicerat 26 februari, 2024

Hög tid att farväl av bostadsmarknadens kösamhälle

Högre kostnader och minskad lönsamhet måste slå igenom i hyresförhandlingarna. Tyvärr får det inget genomslag och köerna växer sig därför långa till marknadens tvistelösningar, menar Tomas Ernhagen.

Köer, köer, alla dessa köer är inte bara köerna till kommunernas bostadsförmedlingar och de privata hyresvärdarna som ringlar långa. Nu stockar sig köerna även till bostadshyresmarknadens tvistelösningar.

Sedan 1 januari förra året kan även privata hyresvärdar få tvister i hyresförhandlingarna avgjorda av en oberoende instans. För kommunala bolag har denna möjlighet funnits en längre tid inom ramen för Hyresmarknadskommittén.

[ Annons ]

En oberoende skiljeman kan lösa tvisten om parterna inte har lyckats komma överens efter tre månaders förhandlingar. Det är bra. Tidigare tog dessa förhandlingar orimligt lång tid, med retroaktiva hyreshöjningar som följd. Jobbigt både för hyresgäster och hyresvärdar.

För att öka effektiviteten ytterligare säger lagen att fönstret att ansöka om en skiljeman bara är öppet under en månad. Även det är bra, men det innebär samtidigt att skiljemannaförfarandet blir mer eller mindre oundvikligt om förhandlingarna kärvar. När fönstret väl är stängt är man i Hyresgästföreningens händer. Den som då inte godtar deras förslag på justering riskerar att bli utan höjning. Det var just för att ta bort denna möjlighet för Hyresgästföreningen att slänga in de facto veto som den nya lagstiftningen tillkom.

Hyresgästföreningen veto har gällt sedan 2011, då lagstiftaren tog bort hyresjusteringens koppling till den självkostnadsprincip, som fram till dess styrde de kommunala bolagens hyresutveckling. Systemet innebar att den principen i praktiken även gällde för privatvärdar. Principen togs bort, men ersattes inte av något annat. Därmed blev det fritt fram för Hyresgästföreningen att styra som de ville.

Följden av detta veto är tydlig i dag. Sedan 2016, då SCB började publicera utvecklingen av privatvärdarnas förvaltningskostnader, har lönsamheten i den underliggande verksamheten mer eller mindre halverats. Under ett antal år räddades situationen av minusräntor som bidrog att driva upp fastighetsvärdena. På pappret gick det lysande för de flesta bolagen, men det var i praktiken luft i balansräkningarna.

Med de senaste årens kraftiga ränteuppgångar har luften börjat pysa ut. Ska vi få igång produktionen av nya hyresrätter igen måste lönsamheten i förvaltningen bli bättre. Att Riksbanken nu har gläntat på dörren för kommande räntesänkningar är välkommet, men det räcker inte. Det gäller även de förändringar som kan bli följden av utredningen om presumtionshyrorna.

I slutet av dagen måste kostnader täckas av intäkter, och dessutom leverera den avkastning som investerarna kräver. Den ekvationen går bara ihop om bägge parter i de årliga förhandlingarna förstår det. Det verkar tyvärr inte vara fallet. Därför ringlar köerna långa till bostadsmarknadens tvistelösningar.

Det är bara att hålla tummarna för att tvistelösarna har bättre koll på vad som krävs för att det ska vara möjligt att bygga och förvalta hyresrätter. Det är hög tid att ta farväl av bostadsmarknadens kösamhälle.

Tomas Ernhagen

Gör: Chefekonom på Fastighetsägarna Sverige

Mer om:  Född och uppvuxen i Lund. Bor i Stockholm sedan 1994. I botten nationalekonom och auktoriserad finansanalytiker. Innan Fastighetsägarna var Tomas drygt tio år på Riksbanken och har ett mångårigt förflutet som journalist.

Twitter: @TomasErnhagen

Läs fler krönikor av Tomas Ernhagen »

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Krönikor ]
[ Nyheter ]
[ Reportage ]