I motvind

145 kooperativa hyresrätter i Nykvarn stod klart förra året. Låg hyra men svårt att få alla lägenheter uthyrda. BoKoop hoppas ändå att kooperativen blir fler i längden.

Bostadskooperativ kallas ibland för det fjärde benet vid sidan av egna hem, hyres- och bostadsrätten. Nu står bostadskooperativen med hyresrätter enbart för cirka 0,3 procent av alla lägenheter i landet, där SKB, Stockholms bostadskooperativ, har merparten av beståndet (95 procent).

Sedan finns en handfull kooperativa hyresrättsföreningar utspridda i landet.

Frågan är då: Behövs det verkligen ett fjärde ben när marknaden tycks stå hyggligt stadigt på de tre som redan finns?

Björn Sundin, vd på BoKoop sedan årsskiftet, anser förstås det.

– Med den bostadsbrist som finns och med tanke på att så många inte klarar av höga bostadskostnader, så ser jag kooperativet som en viktig del av nyproduktionen. Vi kan pressa ner kostnader och bygga för grupper som annars har svårt att komma in på bostadsmarknaden.

Vi kan pressa ner kostnader och bygga för grupper som annars har svårt att komma in på bostadsmarknaden.

Bokoops hyresrättsförening bildades 2017 med övertygelsen om att det vid sidan av SKB, som funnits i över hundra år, går att storskaligt utveckla den kooperativa hyresrätten. Det tog många år innan planerna kunde förverkligas i ett första projekt som stod klart våren 2022 – 145 lägenheter i Nykvarn.

När vi en kall och mycket blåsig vinterdag besöker området är det rätt ödsligt, snön täcker marken och även solcellerna på sadeltaken. Arkitekturen är enkel, och det som mest sticker ut är stora väggmålningar av fåglar som pryder en del av fasaderna. I husen är det till största del små lägenheter längs med korridorer. Tämligen enkla och funktionella baslägenheter med plastgolv och balkonger. In till Nykvarns station tar det cirka tjugo minuter att gå. Kanske inte lägenheten man länge drömt om att få bo i, men nu är det inte heller charm eller lyx som är projektets usp – det är hyran.

Mikael Pettersson, bor i BoKoops hus sedan april 2022. Han och sambon hyrde en tvåa i Flemingsberg och behövde något större. De såg en lägenhet som hyrdes ut och tänkte inte så mycket på att det var ett bostadskooperativ.

– Det vi såg var möjligheten att bo i en fyra till priset av en tvåa. I Flemingsberg betalade vi runt 11 000 kronor i månaden för 56 kvadratmeter. Nu får vi 75 kvadrat för ungefär samma pris, om man räknar med medlemsavgift och p-hyran, säger Mikael Pettersson.

Vi måste kommunicera bättre med våra medlemmar om detta att man bor i ett kooperativ.

Han sitter med i BoKoops styrelse och tycker att det är bra att varje krona som hyran höjs med enbart går till att täcka ökade kostnader och inte till en fastighetsägare. BoKoop tar inte ut avkastning från intäkterna.

–  Tyvärr är det inte så många i husen som engagerar sig i föreningen. Vi måste kommunicera bättre med våra medlemmar om detta att man bor i ett kooperativ, säger Mikael Pettersson.

Trots en något lägre hyra än i omkringliggande nyproduktion så står 25 av föreningens 145 lägenheter outhyrda, vilket är ett hårt slag för ekonomin. Enligt Björn Sundin är det främsta skälet dagens tuffa ekonomi som gör att folk har mindre pengar att röra sig med.

– Då är det tufft att betala en insats med sex månadshyror som är kravet för att få hyra. En hel del yngre hyresgäster har lämnat sina lägenheter för att få insatsen tillbaka, och har sedan flyttat hem till föräldrarna, säger Björn Sundin.

Eventuellt kommer BoKoop, om hyresnämnden godtar det, hyra ut lägenheter med tidsbegränsade avtal, och då utan insats men till något högre hyra så att inte medlemmarna missgynnas. Eller så införs en modell där insatsen kan avbetalas. 

Oklar ansvarsfördelning är också ett problem. Som hyresgäst i BoKoop ligger ansvaret för invändigt underhåll på hyresgästen likt det man har i en bostadsrättsförening. Darja Timonina, hyresgäst och områdesförvaltare, påpekar att en del av de boende, särskilt yngre som hyr för första gången, räknar med att saker ska fixas av värden när det uppstår fel.

Vid avflyttning ska lägenheten vara i bra skick, finns det brister som hyresgästen orsakat dras pengar från insatsen.

–  Vi har onekligen en pedagogisk utmaning framför oss eftersom bostadskooperativ är tämligen okänt hos flertalet, säger Björn Sundin.

En viss skepsis har även BoKoop upplevt hos kommunpolitiker då man sökt markanvisningar. Björn Sundin, som var socialdemokratiskt kommunalråd i Örebro fram till 2017 förstår den reaktionen.

– När du som politiker hör någon lova något som låter allt för bra är känslan att det också är för bra för att vara möjligt. Då är det lättare att ge marken till det man känner till sedan tidigare, ett större bostadsbolag eller bostads-utvecklare.

Att tala om projekt med låga hyror är inte heller något som alltid faller i god jord i kommunhusen.

– Det finns en oro för att man då lockar folk med problem, men vi kräver samma inkomster som alla andra hyresvärdar. Det är inte sociala bostäder vi bygger, säger Björn Sundin.

Fastigheten i Nykvarn äger BoKoop inte själva. Utan pengar i kassan och möjligheten till lån blev lösningen att bygga på mark som en av föreningens grundare ägde. Marken köptes av Trenum, ett bolag samägt av Balder och Tredje AP-fonden, och det är Trenum som är byggherre och ägare av fastigheten.  BoKoop har tecknat ett avtal om att blockhyra från Trenum under 25 års tid. Avtalet med Trenum är att blockhyran inte höjs de två första åren (2022 och 2023), därefter är det en procents höjning för 2024 och två procents höjningar per år därefter.

– Det är som vi ser det ett win-win koncept för oss och för Trenum. De får en säker placering av sitt kapital under lång tid och vi får tillgång till lägenheter till ett bra pris, säger Björn Sundin.

När räntorna börjar sjunka kommer fler projekt i gång och då hoppas vi att bostadskooperativ blir ett alternativ som fler upptäcker.

Husen i Nykvarn blev färdigställda med investeringsbidraget som nu är borttaget, och projektet i Nykvarn hade en del motvind. Frågan är då om det blir några nya kooperativa hyreshus hos BoKoop?

Björn Sundin ser inte att svårigheterna i Nykvarn ska tas till intäkt för att boendeformen inte fungerar.

– Med räntechocken och den ekonomiska krisen lades det en våt filt över kommande projekt, inte bara hos oss. Vi hade en markanvisning i Gällivare med 28 hyresrätter som inte startades och nu är tillbakadragen. Men bostadsbristen avtar ju knappast nu när så lite byggs. När räntorna börjar sjunka kommer fler projekt i gång och då hoppas vi att bostadskooperativ blir ett alternativ som fler upptäcker, säger Björn Sundin.

Vad anser du att politikerna kan bidra med?

– Eftersom insatsen är ett hinder för unga som inte har sparade medel vore det bra om Sverige kan införa ett skatte-gynnat bosparande som Norge har.

Och ett nytt investeringsstöd?

– Vår modell fungerar även utan investeringsstöd. Görs projekten i attraktiva områden är affären ännu säkrare för fastighetsägare och investerare. Då vet de att de har 25 års avkastning och ett väldigt högt värde på fastigheten därefter. I och med att det finns osäkerhet kring presumtionshyrorna så blir vår modell ett säkrare alternativ för investerarna, säger Björn Sundin.

---

SKB: BYGGER VIDARE TROTS SVÅRA TIDER

SKB, Stockholms bostadskooperativ, har byggt upp ett bestånd av 8 300 lägenheter, som är merparten av de totalt 8 772 kooperativa hyresrätter som finns i landet. Trots att byggkostnaderna gått upp byggs i år 400 kooperativa hyresrätter i Stockholmsområdet.

Johan Jarding, fastighetsutvecklingschef på SKB, säger att det är tack vara att SKB drivs som en kooperativ hyresrättsförening och har en i grunden mycket sund ekonomi, som det är möjligt att fortsätta bygga när många andra gjort tvärstopp. Han menar också att kommunerna vet att SKB är en stabil partner som inleder byggprocessen så snart det är möjligt och stannar på platsen.

– Vår uppgift är att få ihop projekten utifrån den hyra vi kan sätta på platsen och utifrån projektkostnaden. Men det som främst skiljer oss från andra aktörer på marknaden är att vi inte har några vinstkrav i våra projekt. Därför kan vi bygga även i lågkonjunktur, säger Johan Jarding.

---

Q-BO: KOOPERATION I STÄLLET FÖR BORÄTT

– Kooperativa hyresrätter är en perfekt modell för äldre som har sålt en bostad och inte vill lägga alla pengar i en bostadsrätt. I ett kooperativ får de en lägenhet till halva kostnaden.

Det säger Arne Tegsell som är konsult på bolaget Q-Bo, där affärsidén är att påskynda ubyggandet av fler bostadskooperativ. Hittills har de varit med och stöttat fyra projekt

I Tommelilla byggdes 18 lägenheter där de boende i ett kooperativ, alla seniorer, finansierat projektet och där föreningen själv äger fastigheten. I andra projekt är det en byggherre som äger och blockhyr till föreningen, som hos BoKoop.

– Fastighetsägarna får över tid en värdeökning med låg insats och som investering är det intressant. Många unga som ska in på bostadsmarknaden ser det som ett bra alternativ till bostadsrätter och vi märker ett ökat intresse nu när räntor gått upp, säger Arne Tegsell.