Lägre inflation och förväntningar om räntesänkningar kommer att driva på fastighetsaktierna fram till sommaren och transaktionsmarknaden fram till början av 2025.
Transaktionsmarknaden har nu bottnat ut och både antalet affärer och transaktionsvolymen har ökat under det senaste kvartalet. Direktavkastningskraven har samtidigt generellt gått upp markant under de senaste två åren, men stabiliserats under de senaste månaderna i alla segment utom för kontorsfastigheter, där trenden fortfararande pekar uppåt.
Tillgången till finansiering har förbättrats avsevärt och kreditmarginalerna på obligationsmarknaden har också minskat. Även för fastighetsbolag med relativt hög risk i sina affärsmodeller.
[ Annons ]
Det är framför allt privata investerare och fonderna som är aktiva på marknaden. Institutionerna har minskat sina investeringar markant under senare år. Det har varit ett massivt säljtryck bland börsbolagen under de senaste 18 månaderna. I februari började man dock öka sina förvärv (från en låg nivå) och i mars tog det fart ytterligare.
De noterade bolagen har fortsatt kraftig driftnettotillväxt under det fjärde kvartalet 2023 samtidigt som det flesta noterade bolagen även redovisat en lägre finansieringskostnad (på grund av en kombination av lägre marknadsräntor och fallande kreditmarginaler). Det har förbättrat ränte-täckningsgraderna avsevärt inom sektorn, även om stora utmaningar kvarstår för flera bolag.
Som ett resultat av detta har balansräkningsrisken i fastighetssektorn minskat markant sedan hösten 2023, vilket leder till ett minskat behov av att resa nytt aktiekapital och/eller sälja fastigheter för bolagen framöver.
Fastighetsaktierna har gått starkt under de senaste månaderna samtidigt som bolagen har plockat ner sina fastighetsvärden. 9 av de 36 noterade fastighetsbolagen Catella följer har i skrivande stund börspremier i relation till sina substansvärden. Mest bolag inriktade mot logistik/industrifastigheter, men även några inom kontor och mix kommersiella och livsmedelsfastigheter. Flera av dessa bolag har även hyfsat starka ränteteckningsgrader och relativt god tillgång till finansiering.
Det är troligt att fler av de börsnoterade fastighetsbolagen kommer att gå från säljare till köpare på marknaden under 2024. Catellas BNP-makroindex har tagit fart under de senaste månaderna och indikerar nu att svensk ekonomi håller på att bottna ur redan nu i april eller maj.
Dessutom indikerar Catellas inflationsindex att vi är på väg mot en period av nollinflation eller till och med deflation fram till och med sommaren.
Den nuvarande desinflationstrenden och förväntningar om centralbanksräntesänkningar kommer sannolikt fortsätta driva fastighetsaktiemarknaden fram till sommaren, troligtvis augusti. Då ser det ut som att inflationen har bottnat ur samtidigt som den första räntesänkningen redan har inträffat.
Eftersom den direkta fastighetsmarknaden ligger två till tre kvartal efter aktiemarknaden kommer den nuvarande disinflations- och räntesänkningscykeln sannolikt att fortsätta driva på transaktionsmarknaden åtminstone till början av 2025. Därefter måste vi titta på andra långsiktiga makrofaktorer för att hitta de fortsatta drivkrafterna för fastighetsmarknaden.
Arvid Lindqvist,
portföljförvaltare av fonderna Catella Fastighetsfond Systematisk och Catella Fastighetsfond Systematisk Select
