Vi fortsätter att prata ”tredje vägens bostadspolitik”. Nu med Hyresgästföreningens Martin Hofverberg, som öppnar för mer selektiva inslag på bostadsmarknaden.
Hallå där, är du redo att kompromissa bort alla dina ideal?
Martin Hofverberg, chefekonom på Hyresgästföreningen skrattar när Fastighetstidningen ringer upp – väl medveten om att samtalet snart kommer att glida in på organisationens, enligt vissa, rigida inställning till att medge att fri hyressättning skulle kunna ha några som helst positiva effekter för fler än fastighetsägarna själva.
[ Annons ]
Vi kan direkt avslöja att han inte kommer att gå med på några sådana kompromisser i denna intervju heller. Men visst finns det utrymme för kompromiss även hos Hyresgästföreningen.
Betydligt mer än det vanligtvis framgår när han debatterar med exempelvis Timbros Fredrik Kopsch. Det på en debattarena där de olika sidorna för enkelhetens skull vanligtvis tillåts torgföra helst bara en åtgärd för att lösa hela bostadsmarknadens problem. Kul för debatten, mindre konstruktivt för att lösa faktiska problem. Om Kopsch kompromisser läser du här.
Martin Hofverberg tillhör dock inte dem som höjde på ett ögonbryn när chefekonomen på Timbro höll med om att det kan finnas behov av ökad statlig inblandning.
– Vi har debatterat mot varandra så länge nu. Som jag upplever det är det viktigaste för honom att få igenom friare hyressättning. Men i övrigt är han ganska öppen för olika former av statlig inblandning. Men det är inte vad han trycker på. Tittar man i deras rapport om Finland så nämner de inte ens statens stöd.
I Finland är det tydligt att man försökt komma åt vad som skapar problem på bygg- och bostadsmarknaden med genomtänkta reformer.
Kanske att vän av ordning här bör inflika att det nämns – men avfärdas i ett kort resonemang om att det är den privata marknaden, med marknadsbaserad hyra, som står för tillväxten på den finska hyresmarknaden.
Hur som helst, debatten tog rejäl fart med Timbros rapport om den finska avreglerade hyresmarknaden ”Bostad på 10 minuter”.
– Det är mycket intressant att man diskuterar ett land som Finland. Jämför man den finska med exempelvis den danska, vilket vi gjort i ett antal landrapporter, så spretar det lika mycket i Danmark som i Sverige. I Finland är det tydligt att man försökt komma åt vad som skapar problem på bygg- och bostadsmarknaden med genomtänkta reformer.
Då tänker du på avregleringen av hyresmarknaden?
– Ha ha! Nä, vi drar ju andra slutsatser än Timbro. Dels, om man jämför med andra länder med olika system för social bostadspolitik, så har man i Finland faktiskt tilldelat någon en uppgift att faktiskt genomföra det,
Vi drar ju andra slutsatser än Timbro.
Han syftar på de finska ara-hyresbostäderna som byggs med statligt stöd, och som fördelas utifrån behov.
– Dels handlar det om hur staten ställer krav på kommunerna att upplåta mark för bostadsbyggande, säger Martin Hofverberg.
Även Fredrik Kopsch är inne på liknade spår när han ifrågasätter det kommunala planmonopolet. Men på Timbro, och flera andra håll, menar man att det mycket väl kan vara nödvändiga åtgärder för ökat byggande – men att med dagens reglering skulle fördelningen vara fortsatt ineffektiv.
En inställning som nu formuleras allt tydligare i politiken – i regeringssamarbetet är det bara Sverigedemokraterna som håller emot. Nyligen kom också Produktivitetskommissionens rapport som ökar trycket ytterligare på bostadsminister Andreas Carlson att skicka ut det sedan länge färdiga förslaget om fri hyressättning i nyproduktion på remiss.
Martin Hofverberg har sammanfattat Produktivitetskommissionens slutsatser om den svenska bostadsmarknaden som ”två fel ett rätt”. Det utvecklar han här.
– Jag håller med om att det är nödvändigt att jämna ut konjunkturtopparna. Men det är bara staten som i det här läget kan komma med billigare krediter så att byggherrarna får ihop kalkylerna.
Men Martin Hofverberg tycker att Produktivitetskommissionen har fel i att hyressättningen skulle vara det stora problemet.
– Då tycker jag att man underskattar hur presumtionshyrorna redan idag tillåter hyror på marknadsmässig nivå. Därför skulle effekten av marknadshyra bli liten. Och om det nu skulle vara prisbildningen som är det stora problemet, varför har det då länge byggts fler hyresrätter än bostadsrätter som är satta på en fri marknad?
Det är bara staten som i det här läget kan komma med billigare krediter så att byggherrarna får ihop kalkylerna.
Men om du, rent hypotetiskt, kunde få igenom en rad reformer i ett stort kompromisspaket, som inkluderar fri hyressättning i nyproduktion? Skulle du kunna tänka dig att förhandla?
– Jag tycker att själva frågeställningen är lite fel. Från Hyresgästföreningens sida gör vi hela tiden kompromisser. Hyressättningssystemet är inte samma som det var 1990, utan har marknadsanpassats betydligt sedan dess.
Ett exempel är, enligt Martin Hofverberg, hur tillämpning av systematisk hyressättning har lett fram till att läget fått betydligt större inverkan på hyran på flera orter.
– Om man egentligen tycker att det ska vara rätt små skillnader mellan hyrorna inom bruksvärdessystemet, så menar jag att det är en rätt stor kompromiss med marknadskrafterna.
Presumtionshyror, som gett rejält höjda nyproduktionshyror, är en annan kompromiss, menar Martin Hofverberg.
– Och de domar som lett fram till att man bara får ut hälften av den årliga hyreshöjningen, och som gör att många fastighetsägare har svårt att få ihop kalkylen, är inte bra och något som behöver förändras.
Men den tydliga ramen för Martin Hofverbergs kompromissvilja är att det sker inom dagens förhandlingssystem.
– För annars måste man ha ett nytt system som skyddar konsumenten, och där har jag inte sett några bra alternativ.
Krav på att kommunerna ska planera för mer mark till bostadsbyggande och mer flexibla detaljplaner är bra.
Mediavan som han är gör Martin Hofberberg också den helt korrekta bedömningen att rubriken här ovan skulle bli ”Hyresgästföreningen öppnar för marknadshyra” vid minsta antydan.
Men finns det andra förslag hos ”motståndarsidan” som du med pragmatisk välvilja skulle kunna tänka dig att ta med i ett större reformpaket?
–Jag tror inte att byggherredrivna detaljplaner är rätt väg, men jag kan förstå när branschens aktörer tycker att kommunerna inte hanterar sin mark på bästa sätt. Krav på att kommunerna ska planera för mer mark till bostadsbyggande och mer flexibla detaljplaner är bra.
Ingen jättekompromiss för Hyresgästföreningen. Men när Martin Hofverberg ger sig in på behovet av en social bostadspolitik går det att ana en positionsförflyttning.
– Det har ju länge funnits en diskussion om selektiv- kontra generell bostadspolitik. Och där håller jag med om att alla problem inte kan lösas med ökat byggande. Man måste också jobba med särskilda åtgärder för de som står långt från bostadsmarknaden.
Det viktiga är att inse att det behövs statligt stöd för att upprätthålla byggandet.
Martin Hofverberg tror dock inte på att bygga särskilt för denna grupp – social housing alltså.
– Då tror jag att man ska jobba mer med det befintliga beståndet, genom exempelvis förturer i de kommunala bostadsförmedlingarna. Det är bättre att använda det äldre och billigare beståndet, än att lösa alla problem med nyproduktion.
Du vill se ett återinfört investeringsstöd. Vad säger du om att utforma det med större social träffsäkerhet, exempelvis som i den modell Boverket nyligen lanserade?
– Det viktiga är att inse att det behövs statligt stöd för att upprätthålla byggandet. Och då, som en kompromiss, kan jag absolut tänka mig att titta på olika sätt att styra stödet i en sådan riktning. Men det kommer fortfarande, trots subventioner, inte att vara ett billigt sätt att lösa den sociala bostadspolitiken.
Kompromissviljan verkar finns där. Så ett sista försök med fri hyressättning i nyproduktion.
Om det trots allt skulle klubbas ett sådant beslut. Har Hyresgästföreningen då en plan B?
– Jo, om man ser sig om runt om i Europa så hjälper våra systerorganisationer till med juridisk hjälp där hyresgäster hamnat i kläm på en helt eller delvis avreglerad marknad. Det är vad vi i sådana fall skulle göra. I det svenska förslag som föreligger finns det ett lagrum som är möjligt att nyttja sig av för att, åtminstone i viss mån, upprätthålla konsumentskyddet.
