Avtalet skickades inte för sent menar rätten

Parterna har rätt till betänketid innan avtalen skickas in visar denna dom.

En livsmedelshandlare hyr en lokal i Stockholm. Efter sex år bestämmer sig fastighetsägaren för att sälja fastigheten. Den nya ägaren av fastigheten (som ska tillträda cirka sex månader senare) anser att hyran för butikslokalen är för låg och butiksägaren sägs upp för villkorsändring. Handlaren anser att hyran som föreslås är för hög och kontaktar fastighetsägaren. Ett nytt avtal skickas ut med ett lägre belopp.

[ Annons ]

Butiksägaren, som inte informeras om att fastigheten ska byta ägare, kontaktar ansvarig förvaltare och meddelar att han kan acceptera den hyra som föreslagits. De kommer också överens om att de ska träffas för att prata om några detaljer i det nya avtalsvillkoret. Butiksägaren frågar då vad han ska göra med det nya avtalet då det saknas information om, när och vart avtalet ska skickas in. Butiksägaren uppfattar det som att han kan lämna avtalet till förvaltaren när de ses.

Men förvaltaren dyker aldrig upp och två månader senare får butiksägaren ett meddelande att han måste avflytta. Fastighetsägaren hävdar då att det inte längre finns något bindande hyresavtal. Butiksägaren skickar då in det påskrivna avtalet och hävdar att han redan har ett muntligt avtal med förvaltaren.

Den nya fastighetsägaren som nu tillträtt menar att ett muntligt avtal inte gäller och att butiksägaren skickat in det påskrivna avtalet för sent för att det ska gälla. När butiksägaren vägrar flytta ut drivs ärendet vidare till tingsrätten. Rätten bedömer att butiksägaren utifrån omständigheterna skickat in avtalet i rimlig tid. Det poängteras också i domen att även muntligt avtal kan gälla men att det i det aktuella fallet är oklart om det upprättats ett sådant. Fastighetsägaren överklagar men förlorar även i hovrätten som fastställer tingsrättens dom.

Karin Rutström

Kommentar: Marie Öhrström,
chefsjurist Fastighetsägarna Sverige 

Det finns inga formkrav på ett hyresavtal och avtal kan alltså ingås muntligt. Men i det aktuella fallet kunde lokalhyresgästen inte bevisa att ett muntligt avtal ingåtts. Vid en avtalsförhandling är en part bunden av sitt erbjudande under en så kallad ”skälig acceptfrist”. Mottagaren av erbjudandet ska få rimligt med betänketid för att kunna ta ställning. Rätten ansåg att hyresgästen skrivit under och skickat in avtalet i tid. Rätten vägde också in att hyresförhållandet varat länge och att hyresgästen gjort vissa reparationer av lokalen. Hyresvärden borde därför ha insett att hyresgästen hade ett intresse av att sitta kvar i lokalen.