”Räkna med ett ökat utbud i sekundära lägen”

Arvid Lindqvist förutspår mindre investeringar från noterade bolag som istället kommer börja sälja av delar av sitt bestånd. Vi kommer därför se ett ökat utbud i sekundära lägen och en minskad transaktionsvolym.

Under det första kvartalet i år har fastighetsfonder varit de största köparna, följt av privata fastighetsbolag och institutioner. De noterade bolagen har samtidigt minskat sin investeringsaktivitet markant, även om det i skrivandes stund är klart att Castellum köper Norrporten. Ser man till Stockholms fastighetsmarknad så är det bara institutioner, bostadsrättsföreningar och noterade fastighetsbolag som har varit nettoköpare sedan 2010. Institutionerna har haft en relativt stabil nettoinvesteringstakt på omkring 4 miljarder kronor per år, medan de noterade bolagen har gått från att pendla runt nollstrecket under 2010–2014, till att kraftigt öka sina nettoinvesteringar 2015.

[ Annons ]

Det betyande uppsvinget sammanfaller tydligt med bolagens börspremier – sett över en tioårsperiod finns ett tydligt samband, där börspremierna är en ledande indikator som ligger omkring ett år före bolagens nettoinvesteringar. Premierna vände nedåt under 2015 och har sjunkit från ett genomsnitt på över 45 procent i februari 2015 till 19 procent idag.

Dagens börskurser för de noterade bolagen indikerar alltså hur dessa bolag kommer att agera på fastighetsmarknaden under det kommande året. Det är intressant att notera att det genomsnittliga börsvärdet i relation till driftnettona för de noterade fastighetsbolagen har ökat trefaldigt sedan slutet av 2008 – samtidigt som de räntebärande skulderna i relation till driftnettona har varit stabila.

Trots att räntorna har sjunkit markant sedan 2008 är alltså de driftnetton som backar upp lånen lika höga idag som då. De sjunkande direktavkastningskraven har istället slagit igenom helt och hållet på börsvärdena. Börskurserna för fastighetsaktierna har trots det hållit emot väl i en överlag fallande aktiemarknad sedan våren 2015, men om börsen utvecklas svagt under resten av året är det tveksamt om fastighetsaktierna kan hålla emot.

Trots att vi under den senaste månaden har börjar se tecken på stabilisering i världsekonomin verkar den globala tillväxten bli svag under 2016-2017. Det kommer även att påverka Sverige och enligt Catellas huvudscenario kommer den svenska bnp-tillväxten växla ner till runt 1 procent 2018. Om det sammanfaller med en svagare börs (vilket är troligt) indikerar det i sin tur att de noterade bolagen investerar mindre och gradvis börjar sälja av icke strategiska delar av sina bestånd – det vill säga fastigheter i sekundära lägen i storstäderna samt i mindre städer. Transaktionsvolymen fortsätter då gradvis att sjunka mot den långsiktiga årstakten på omkring 115 miljarder kronor.

Efterfrågan på fastighetsavkastning är dock fortsatt stor hos institutionerna, som förväntas investera ytterligare i bostäder, samhällsfastigheter och kommersiella fastigheter i storstäderna. Eftersom sambandet mellan transaktionsvolymen och direktavkastningskraven för kommersiella fastigheter i princip är linjärt innebär en återgång till det långsiktiga genom-snittet att de genomsnittliga direktavkastningskraven för kontors- och handelsfastigheter i hela landet ökar från omkring 5,5 procent i dagsläget till något över 6 procent – en ökning som framförallt sker i sekundära lägen och där en viktig bidragande faktor kommer att vara det ökande utbudet från de noterade bolagen.

Arvid Lindqvist

Head of Research, Catella