I fredags blev det klart att hyrorna för Stockholms privatägda bostäder kommer att höjas med 1,75 procent. Vi bad Haymanot Baheru, doktor i civilrätt, att kommentera årets förhandling.
Den generella hyresnivån i det privata beståndet höjs med 1,75 procent från den 1 april 2021. Detta efter förhandlingar som har pågått i närmare sju månader. På Fastighetsägarna Stockholm säger man sig vara nöjda med att ha ett ramavtal, som underlättar för både hyresvärdar som hyresgäster, på plats. Däremot är man inte särskilt nöjd med nivån.
Det är man å andra sidan inte på Hyresgästföreningen heller. Kristoffer Burstedt, förhandlingsstrateg på Hyresgästföreningen region Stockholm, säger till Hem och Hyra att man känt sig tvungna att acceptera samma höjning som allmännyttan, vilket Fastighetsägarna hänvisade till, för att ha någon chans att bli klara med förhandlingsomgången.
[ Annons ]
Men kopplingen till de kommunala bolagens uppgörelse är å andra sidan något man är minst lika besviken på hos Fastighetsägarna.
– Årets förhandlingar är därmed ännu ett exempel på att lagändringen 2011, som innebar att de kommunala hyrornas normerande roll skulle tas bort, inte har fått något genomslag i verkligheten. Det beror ytterst på att det saknas en oberoende tvistelösning för hela hyresmarknaden, Nathalie Brard, förhandlingschef Fastighetsägarna Stockholm.
Två helt olika syn på förutsättningarna alltså. Fastighetstidningen vände sig till Haymanot Baheru, som förra året disputerade med sin avhandling Hyressättning – Prisets reglering vid bostadshyra. Hon säger att hon inte helt håller med när Fastighetsägarna Stockholm säger att avskaffandet av den lagstadgade hyresnormerande rollen för allmännyttan inte har fått något genomslag i verkligheten.
– Jag menar att 2011 års reform har ökat behovet av taktiska överväganden från båda förhandlingsparterna – en viss anpassning ser vi från de allmännyttiga bostadsföretagens sida i Stockholm och Göteborg. Dessa har börjat förhandla gemensamt, vilket minskar risken för priskonkurrens mellan huvudmannens olika bostadsföretag på orten. Det kan tjäna Hyresgästföreningens sak bättre att komma överens med allmännyttan först på vissa orter medan det motsatta kan gälla på andra orter. Eftersom Hyresgästföreningens ledamöter utgör hälften av HMK:s ledamöter är det inte orimligt att uppgörelse med allmännyttan först kan ge föreningen ökat inflytande över utfallet än när det sker via privaträttsliga tvistlösningsförfaranden, säger Haymanot Baheru.
Eftersom parterna kan använda vilka argument som helst för att motivera sin sak, är det med andra ord öppet för båda parterna att hänvisa till allmännyttans redan ingångna överenskommelse.
– Den tidigare lagstadgade normerande rollen kan således bibehållas på frivillig grund även om begreppet ”frivillig” är tämligen uttunnat i hyressättningsrätten eftersom det knappast finnas några alternativ än att anpassa sig efter den spelplan som ritas upp vid förhandlingsspelen.
Enligt en rapport från Boverket från år 2017 inledde Hyresgästföreningen förhandlingarna med allmännyttan i cirka 51 procent av landets kommuner, i 38 procent av fallen med båda sektorerna samtidigt och i 8 procent av fallen med de privata hyresvärdarna.
Talar då inte det för att allmännyttan i praktiken fungerar hyresnormerande i de flesta fall?
– Av förhandlingstaktiska skäl kan det vara det från Hyresgästföreningens sida. Detta eftersom dessa förhandlingar är oreglerade i både materiellt och processuellt hänseende. De lokala förhandlingsparterna kan upprätthålla tidigare ordning på ”frivillig grund” av förhandlingstaktiska skäl och möjligen av vana – dessa förhandlingar har ju skett i viss ordning mellan 1970- och 2000talet. I vilken omfattning den gamla ordningen bibehållits i praktiken sker går inte att utvärdera med säkerhet, säger Haymanot Baheru.
Under 2020 utreddes frågan om en oberoende tvistelösning. Utredningen överlämnades till justitiedepartementet i julas. Sedan dess förhandlar januaripartierna C, L, S och MP om eventuella förändringar i förslaget till ny lagstiftning. Det är i skrivande stund oklart vad resultatet av dessa förhandlingar blir. Haymanot Baheru hoppas att utredningen ska göra det lättare för utomstående att förstå grunderna för varför hyran höjs.
