För att underlätta för nyproduktion föreslår utredaren Thomas Edling att höjningar av presumtionshyror ska vara densamma som för övriga hyror. Är parterna inte överens ska det ske ett skiljeförfarande.
När Svea hovrätt i juni 2022 kom fram till att presumtionshyror visserligen får höjas, men bara till hälften av den årliga höjningen, utlöste det oro hos bostadsbolagen. Plötsligt var kalkylen osäker för projekten där man fryst hyran för 15 år framåt, men räknat med att få täckning för kostnadsökningar.
Med en generell nedgång av bostadsbyggandet och efter rundabordssamtal med branschen insåg även bostadsminister Andreas Carlson att reglerna för presumtionshyran måste åtgärdas. I juni förra året fick utredaren, hovrättsrådet Thomas Edling, uppdrag att se över om det går att ändra i regelverket.
Delbetänkandet “ En förbättrad modell för presumtionshyra” anser att hyresutvecklingen ska vara densamma som för övriga hyror och därmed ska inte dessa hyror hamna på efterkälken. Utredningen bedömer att modellens grunddrag – med kollektiva förhandlingar – bör behållas: En passage lyder:
”Jämfört med dagens ordning innebär förslaget några viktiga skillnader. Huvudregeln blir att presumtionshyror ska ha samma procentuella hyresutveckling som det övriga beståndet på orten. Det bedöms kunna leda till att inflyttningshyran kan sättas något lägre utan att kalkylen för ett byggprojekt blir olönsam. Det bör ge bättre förutsättningar för nybyggnation.”
Johan Kleveland, förbundsjurist hos Fastighetsägarna Sverige, är positiv till den delen av utredarens förslag.
– Om det blir en förändring blir det lättare att använda presumtionshyra utan att hyrorna vid inflyttning ska behöva sättas onödigt högt för att ta höjd för en otillräcklig hyresutveckling över tid. Om man behöver ta höjd för framtida kostnadsutvecklingen redan från början kan det vara svårt att komma överens med Hyresgästföreningen och hitta hyresgäster till lägenheterna.
Utredaren föreslår att den årliga justeringen av presumtionshyror ska utgå från den allmänna hyresutvecklingen på orten. Även andra faktorer än den allmänna hyresutvecklingen på orten ska få beaktas. Thomas Edling skriver:
”De kollektivt förhandlande parterna har därmed möjlighet att göra avvägningar som innebär att hyrorna justeras på ett sätt som är välavvägt och rimligt sett till omständigheterna i det enskilda fallet. I ett normalfall, det vill säga om inga skäl talar för motsatsen, får en presumtionshyra samma procentuella justering som övriga hyror på orten.”
– Tanken var att presumtionshyrorna skulle leva sitt eget liv och inte jämföras med andra hyror på orten, men där har vi sett att Hyresgästföreningen inte tar hänsyn till kostnaderna för nyproduktion, och säger att hyran är för hög jämfört med andra lägenheter på orten, säger Johan Kleveland.
Utredaren vill också att regeln om hur presumtionshyran bör bestämmas initialt, det vill säga att den ska ge kostnadstäckning och skälig avkastning, uttrycks i lag.
När parterna inte är överens föreslår utredaren en frivillig tvistelösning med skiljeförfarande, något som flitigt använts i de årliga förhandlingarna. Tvistlösningsförfarandet förutsätter att bägge parter är överens om det.
Det är som att säga: bygg huset och hör av dig när det är dags att skriva kontrakt.
Vad händer då om parterna inte kommer överens?
– Då kan fastighetsägaren kanske välja att bygga bostadsrätter eller förhandla direkt med hyresgäster – eller, vilket är mest sannolikt, så byggs huset inte, säger Johan Kleveland.
Komplicerande i sammanhanget är, enligt Johan Kleveland, att Hyresgästföreningen aviserat att man inte är beredda att förhandla om presumtionshyror tidigare än nio månader innan inflyttning.
– Det är som att säga: bygg huset och hör av dig när det är dags att skriva kontrakt. Utan att veta hyran kan man inte göra en kalkyl inför byggbeslut vilket förstås är en stor risk, säger Johan Kleveland.
Han anser inte att de föreslagna ändringarna kommer undanröja de tvivel som finns hos investerare.
– Vi kommer fortfarande ha en osäkerhet om den allmänna hyresutvecklingen och ingen garanti för att den följer kostnadsutveckling. Ska branschen få fullt förtroende att bygga nytt, inte minst nu när kostnaderna skenar, kan dess hinder bara undanröjas med att se över hela hyressättningssystemet och inte bara presumtionshyrorna, säger Johan Kleveland.
Hyresgästföreningen ger tummen upp för en del av förslagen från utredaren.
– Det är bra att den sätter ner foten kring hur nyproduktionens hyror ska sättas i framtiden. Utredningen pekar tydligt ut vilka verktyg parterna kan använda för att lösa hur nyproduktionshyrorna ska sättas. Det fanns en stelhet i den tidigare hovrättsdomen kring presumtionshyra som ställde till problem för hyresmarknadensparter att komma överens i hyresförhandlingarna om nyproducerade hyreslägenheter, säger Roger Höög, förbundsjurist på Hyresgästföreningen.
Men Hyresgästföreningen ställer sig kritiska till vissa delar av utredningen, bland annat retroaktiviteten, där man känner en oro för att systemet kommer resultera i ännu dyrare bostäder i framtiden.
– Vi är mycket kritiska till att de här reglerna även kommer gälla för de fastigheter som redan tidigare fanns i presumtionssystemet, som redan fått betalt. Det kommer resultera i att hyresgäster i dessa nyproducerade lägenheter får väldigt höga hyror på sikt. När det som allra mest behövs är lägenheter med hyror som folk har råd att bo i, skulle det här vara en utveckling i helt fel riktning, säger Roger Höög.
Efter remissrunda kan förslagen läggas fram i riksdagen och målet är att det nya regelverket i så fall träder i kraft 1 januari 2026. Men om regeringen bedömer att läget är mer akut för att få i gång nyproduktion av hyresrätter går att det skynda på processen – som man gjorde med utredningen tryggare bostadsområden.