”Det är mycket välkommet att ett förslag om en oberoende tvistlösning nu läggs fram”, sa Anders Holmestig, vd för Fastighetsägarna Sverige. ”Det är bra för landets hyresgäster att få detta på plats”, sa Erik Elmgren, förbundschef Hyresgästföreningen.
Det var ganska exakt tre år sedan och dåvarande regering hade lagt fram en lagrådsremiss om ett oberoende tvistlösningsförfarande i de årliga hyresändringarna. Effektivare förhandlingsprocess med färre konflikter, lade Anders Holmestig till. Och Erik Elmgren kompletterade med: bättre förutsägbarhet och färre retroaktiva hyreshöjningar.
[ Annons ]
Den 1 januari 2023 infördes möjligheten att en oberoende skiljeman, utsedd av hyresnämnden, avgör tvisten när parterna inte kommer överens (här är vad du behöver veta om bakgrund och de olika turerna sedan lagen infördes). I en färsk rapport från Fastighetsägarna konstateras att tvistlösningen har använts i mycket stor omfattning sedan lagen infördes. Under 2023 registrerades 1 464 ärenden om utseende av skiljeman hos hyresnämnderna. År 2024 ökade antalet till 6 027 ärenden och under 2025 uppgick de till 4 852.
Titeln på Fastighetsägarnas rapport ”Tre år med skiljeförfarande – det nya vetot” skvallrar om att det inte riktigt blev som man tänkt sig. (Här läser du kortversionen med Fastighetsägarnas krav).
Ställer man frågan till Erik Elmgren är det minst lika mycket missnöje från motpartens sida — föga förvånande av något andra skäl än vad Fastighetsägarna tar upp i sin rapport.
[ Annons ]
– Vi tycker att systemet med skiljemannaförfarande har överutnyttjats och missbrukats av fastighetsägarna. Det får bli det korta svaret, tre år senare, säger Erik Elmgren.
Det är absolut inte så att det här systemet garanterar att hyresrätten ska klara sig i framtiden
Inte oväntat har Tomas Ernhagen, chefekonom på Fastighetsägarna, en annan bild.
– Jag ser det snarare så att Hyresgästföreningen driver detta som en tanke att själv slippa ta ansvar för de justeringar som krävs för att vi ska ha många och väl underhållna hyresrätter. Om hyran konsekvent utvecklas i mindre takt än kostnaderna kommer det inte gå att bedriva förvaltning av hyresrätter. Det är möjligt att Hyresgästföreningen har insett att så är fallet, men man vill inte ta ansvar för det utåt. Och därför låter man skiljemannen göra det i stället, säger Tomas Ernhagen.
På ett rent objektivt plan kan man konstatera att det är en stor avvikelse att det blev runt trettio gånger fler ärenden än förväntat. Bägge parter är överens om att det inte var meningen.
– Hade vi inte haft skiljemannen hade vi haft det gamla vetot. De kunde bara vänta ut tills fastighetsägarna var tvungna att acceptera den höjning motparten ville ge. Det slipper vi nu. Men det är absolut inte så att det här systemet garanterar att hyresrätten ska klara sig i framtiden, säger Tomas Ernhagen.
Tomas Ernhagen menar att den enorma volymen av ärenden vittnar om att något är fel. Men konstaterar samtidigt att skiljeförfarandet med största sannolikhet lett till att fler fastighetsbolag kunnat ta ut betydligt rimligare hyresnivåer de senaste tre åren än om det inte funnits. Men han skyndar sig att tillägga att det är långt från vad som faktiskt skulle behövas.
– Det är inget snack om saken att det är något fel på lagstiftningen om vi ska hamna hos skiljemannen så här ofta. Det är ju nästan en systematik kring det hela, säger Tomas Ernhagen.
Erik Elmgren gör en annan tolkning av de hyror som meddelats i form skiljemannadomar. Han menar att skiljemannautslagen inte avviker nämnvärt från de förhandlingsöverenskommelser som träffats i de förhandlingar som faktiskt lett till uppgörelse.
– Besluten från skiljemannen har inte förändrat någonting. Så det ger väldigt lite vägledning, och det visar också att det är parterna som kan det här bäst, säger han.
Tomas Ernhagens slutsats av samma faktum är den rakt motsatta: just eftersom utslagen inte är motiverade är det omöjligt att veta vad de faktiskt grundar sig på, och det finns inget lärande i processen.
– Eftersom skiljemannautslagen inte är motiverade finns det ingen möjlighet till lärande i processen heller, säger Tomas Ernhagen.
Han tar förhandlingarna i Stockholm som exempel. Hyresgästföreningen krävde att hyrorna skulle sänkas rejält. Trepartens kostnadsberäkningsmodell pekade samtidigt på behov av rejäla höjningar. Ett omöjligt förhandlingsläge, menar Tomas Ernhagen.
Det är ju ingen naturlag att hyran hela tiden ska gå upp
Erik Elmgren tillbakavisar beskrivningen av att Hyresgästföreningen lägger orimliga bud.
– Det är väl åt båda håll. Kommer en part och begär 13 procents höjning och sen gör man en bedömning utifrån ett lokalt fall. Det är lokala bedömningar som görs av våra förhandlingsorganisationer. Det är ju ingen naturlag att hyran hela tiden ska gå upp, säger Erik Elmgren.
Det är en beskrivning av tidigare förhandlingar som motparten länge bestridit. Fastighetsägarna menar att de 13 procenten inte var ett bud, utan resultatet av den kostnadsberäkningsmodell som parterna gemensamt kommit överens om att använda som grund för förhandlingarna –en modell som vid det tillfället pekade på ett behov av hyreshöjningar i den storleksordningen.
– Vårt ingångsbud i förhandlingen låg på cirka 5 procent, men det har kanske Erik glömt, säger Tomas Ernhagen.
Innan det fanns möjlighet att passa vidare en förhandling som gått i stå till skiljeman hördes ofta från Fastighetsägarna att motparten satt på ett veto — att Hyresgästföreningen i princip kunde vänta ut tills fastighetsägarna var tvungna att acceptera den höjning motparten var villig till.
Nu pratar man alltså om ”det nya vetot”. För att kunna använda skiljeförfarande krävs att det finns en överenskommelse i förhandlingsordningen mellan parterna, vilket innebär att möjligheten i praktiken kan blockeras. Under 2025 började Hyresgästföreningen lokalt att aktivt säga upp förhandlingsordningar just för att de innehöll skiljeklausuler. Resultatet är att en växande andel av det privata hyresbeståndet i praktiken står utan tillgång till lagen.
– Det tolkades direkt som att rätten att använda lagstiftningen skulle baseras på ett avtal mellan parterna. Det är det som är det nya vetot — Hyresgästföreningen har möjlighet att säga nej till den här typen av uppdatering av förhandlingsordningarna som gör det möjligt för hyresvärden att använda den lagstiftning som finns. Så det är ju knäppt, säger Tomas Ernhagen.
Erik Elmgren avvisar bestämt bilden av ett nytt veto.
– Fastighetsägarna drev ju frågan om att vi hade ett veto innan den här lagstiftningen var på plats. Och så kom lagstiftningen på plats och då har vi fortfarande vetot. Och då undrar man ju hur kan vetot försvinna då? Det är jag nyfiken på, säger Erik Elmgren.
Han menar att Hyresgästföreningen för majoriteten av de privata fastighetsägare som önskat det tecknat förhandlingsordningar med skiljeklausul, och att de undantag som förekommit haft skäl för sig.
– Om man har egensatta hyror, om man inte sköter sin förvaltning och låter husen förfalla — det kan i ett sådant fall kännas skäligt att inte teckna. Det är enstaka undantagsfall, säger Erik Elmgren.
Om vi har ett avtal om att klausulen ska införas, och man inte följer det — det tycker jag är ett jädra ofog
Tomas Ernhagen ser det annorlunda.
– Vi som parter har fått lagstiftarens ansvar att ta hand om hyresutvecklingen i det här landet. Och om vi då har ett avtal om att klausulen ska införas, och man inte följer det — det tycker jag är ett jädra ofog, säger Tomas Ernhagen.
Fastighetsägarna har sju förslag till förbättringar av tvistlösningen: att ge alla hyresvärdar lagstadgad rätt till tvistlösning, korta förhandlingstiden från tre månader till sex veckor, införa tydliga kriterier för hyresjusteringen, kräva motiverade beslut, göra skiljemannens beslut direkt gällande, införa tydliga processregler samt klargöra att skiljemannen normalt ska anlita ekonomisk expertis.
Transparens är nyckelordet som Tomas Ernhagen återkommer till — med utgångspunkten att skiljeman inte ska avgöra hyran i den utsträckning som sker idag.
– Om det fanns tydliga kriterier och motiv för vad som kommer hända i en skiljemannaprocess skulle parterna veta var avgörandet landar och varför. Då är det högst sannolikt att man redan från start lägger sig betydligt närmare det. Förutsättningarna att komma överens förhandlingsvägen, och slippa kostnaden det innebär att gå till skiljemannen, skulle öka avsevärt, säger Tomas Ernhagen.
Kravet på motiverade beslut är det Erik Elmgren avvisar mest bestämt.
– Nej, fortfarande nej på den frågan. Tyngdpunkten ska ligga på parternas förhandlingsarbete. Med motiverade beslut får man onödig praxis i ett system som bygger på lokala förhandlingar och avtalsfrihet. Det är inte skiljemannen som ska sätta märken för framtida förhandlingar. En skiljemans uppgift är att avgöra just den specifika tvisten vid det tillfället. Vi tycker att ansvaret för hyressättningen ska ligga fortsatt hos parterna. Det är där det hör hemma, säger Erik Elmgren.
Tomas Ernhagen bemöter argumentet direkt.
– Jag tror förhandlingen skulle vinna otroligt mycket på att man hade tydliga kriterier i lagstiftningen och att skiljemännen var tvungna att ange motiven för de beslut de kom fram till. Om man får en dom i en domstol är det väldigt konstigt om du inte fick veta varför. Då är det lite Kafka-artat. Det måste finnas en rättssäkerhet i systemet, och vill du ha rättssäkerhet så kräver det transparens, säger Tomas Ernhagen.
Han lyfter en delvis ny öppning: den reviderade trepartsöverenskommelse som parterna nyligen enats om, med en tydligare vägledning för de lokala förhandlingarna. Han är försiktigt hoppfull.
Man kan inte fortsätta anpassa hela förhandlingsprocessen utifrån att en skiljeman ska komma med ett beslut
– Jag tror att nyckeln ligger i att de lokala parterna sätter sig ner innan förhandlingsomgången, tar fram vägledningen, häller upp en kopp kaffe och diskuterar hur de ska tillämpa den. Förhandlingar handlar om relationer och om att människor interagerar med varandra. Man kanske får se de här tre åren som att fastighetsägarna prövade lagstiftningen — och nu har de gjort det, säger Erik Elmgren.
Han är dock tydlig med att fjärde året inte får se ut som de tre första.
– Nu måste det vara restriktivt och man löser det vid förhandlingsborden. Man kan inte fortsätta anpassa hela förhandlingsprocessen utifrån att en skiljeman ska komma med ett beslut. Skiljeman får inte bli en genväg, säger Erik Elmgren.
Det finns en fråga där Elmgren faktiskt efterlyser lagändring: egensatta hyror. Han beskriver det som en trojansk häst i systemet.
– Det var aldrig meningen att skiljemän skulle komma in och fatta beslut om egensatta hyror. Du har en förhandlingsordning för en fastighet med förhandlade hyror och så har du en lägenhet där fastighetsägaren bara satt hyran själv. Och så fastställer skiljemannen att även den hyran ska höjas med 3,5 procent. Då rundar man ju hela bruksvärdessystemet, säger Erik Elmgren.
Tomas Ernhagen är inte ovillig att diskutera justeringar, men återkommer till att problemen är mer grundläggande.
– Det handlar om lagtekniska småjusteringar som kan ha stor betydelse för den svenska bostadsmarknaden. Det borde vara en rimligt enkel sak att ta tag i som politiker, utan att det ska behöva vara någon politisk sprängkraft. Det är i grunden att få ett rättssystem att fungera, säger Tomas Ernhagen.
Bägge parter tror att någon form av tvistlösning kommer att finnas kvar. Ingen tror att systemet kan fortsätta som det ser ut idag.
– Lagstiftningen ska utformas på ett sätt som gör att vi inte behöver använda skiljemannen. Det är ju inte så att vi ska fixa till ett skiljeförfarande som permanent ska avgöra hyresjusteringarna — allting tar sikte på att vi ska få fungerande förhandlingar, säger Tomas Ernhagen.
– Någon typ av tvistlösning behövs ju. Men det måste användas restriktivt. Det är tillämpningen som inte är bra — och det kan man faktiskt göra något åt utan lagändringar, säger Erik Elmgren.
