Ända sedan regeringen och dess stödpartier presenterade Januariavtalet har frågan om fri hyressättning varit brännhet. Nu är utredningen om förslaget slutligen klar. Vad innebär det i praktiken?

Vad innebär förslaget i korthet?
Att hyran för nyproducerade lägenheter efter den 1 juli nästa år ska kunna sättas helt fritt av fastighetsägare och hyresgäst.

Kommer förslaget, om det genomförs, att innebära betydligt högre nyproduktionshyror?
Ja och nej. Först och främst ska man komma ihåg att det finns en rad andra faktorer som kan ha minst lika stor påverkan. Det har också påpekats att presumtionshyran redan tangerar marknadshyran på de flesta orter, utrymmet för högre nyproduktionshyror är därför i realiteten begränsat. På riktigt starka marknader är det dock rimligt att anta märkbara skillnader. Men det är också värt att komma ihåg är att presumtionssystemet kommer finnas kvar parallellt om fastighetsägaren väljer detta. En stor del av nyproduktionen av lägenheter görs av allmännyttiga kommunala bolag som kan välja en annan väg.

Vad betyder det här för de lägenheter som redan finns?
Ingenting. Förslaget gäller bara nyproducerade lägenheter. Med det menas bostäder som skapas där det tidigare inte funnits bostäder, exempelvis genom nybyggnation, konvertering av lokaler eller tillbyggnader.
 
Men kan hyresvärden, som det har påståtts, sätta hyran som den vill?
Nej. Sant är att hyresvärd och en enskild hyresgäst helt fritt kan komma överens om vad hyran ska vara för en nybyggd lägenhet. Men för att en hyresnivå också ska bli verklighet krävs alltså också att en hyresgäst accepterar den.

Har det förekommit några rena felaktigheter i ”förhandsnacket”?
Nja, kanske mer eller mindre medvetna missförstånd kring att fastighetsägare helt fritt kan sätta hyran. Justitieminister Morgan Johansson talade om ”kampanjer och agitation” när han kommenterade saken på sin pressträff.

Hur ska eventuella hyreshöjningen regleras?
Enligt förslaget höjs hyran med konsumentprisindex (KPI), eller alltså med den allmänna inflationen.

Kommer fastighetsägare att tycka att det är tillräckligt?
Det kommer såklart att variera. Fastighetsägarna påpekar ju ofta att det är ett problem att de årliga hyresjusteringarna inte når upp till inflationen, och det förblir en utmaning för fastighetsägare också med det här förslaget. Dock kommer det också vara möjligt att göra avsteg från KPI-uppräkningen vid ”ändrade förhållanden” som påverkar lägenhetens attraktionskraft.

Vad betyder ändrade förhållanden?
Ja, det kommer säkert diskuteras. Utredaren nämnde själv förbättrade kommunikationer som ett exempel. Man kan då tänka sig att lägenheter längs en ny tunnelbanelinje kan komma att få högre hyra än annars skulle varit möjligt. Men det här kan säkert bli föremål för både diskussion under remissrundan och fortsatta politiska förhandlingar.

Men om det inte blir så stora skillnader i hyresnivåer, vad är då poängen?
I utredningen förs ett resonemang kring att förslaget medför en större trygghet avseende hyresintäkterna redan från start, i förhållande till vad som gäller vid egensatta eller presumtionshyror. Hyressättningen blir mer transparent, inte minst genom den offentliga hyresstatistiken, och kommer avsevärt bättre än i dag kunna spegla den lokala marknadsutvecklingen över tid. Det betonas också att drivkrafterna för hyresvärdar att erbjuda bostäder och en boendekvalitet som upplevs attraktiva skulle vara större med detta förslag än i bruksvärdetssystemet. Den som inte kan erbjuda ett attraktivt boende riskerar att de hyresgästerna driver genom en sänkning av hyran.

Innebär inte förslaget, utöver risk för höjda hyresnivåer, också en risk för berg- och dalbana?
Möjligen. Men man ska också komma ihåg att fastighetsägare mycket väl kan välja att sätta hyran enligt nuvarande system. På svagare marknader är det nog ett troligt val.

När träder systemet i kraft?
Förslaget är den 1 juli 2022. Det kan förstås komma att ändras, men eftersom det är en del av Januariavtalet kommer finnas en stark politisk press på att förslaget blir verklighet under mandatperioden, det vill säga före valet nästa år.
 
Är det säkert att förslaget blir verklighet precis som det ser ut nu?
Nej. Först ska det som alla andra lagförslag remissbehandlas. Det sker under hösten. Sedan har regeringen genom Morgan Johansson redan öppnat för nya förhandlingar med Centerpartiet och Liberalerna om vissa punkter som Socialdemokraterna inte är nöjda med. Dessutom lurar Vänsterpartiet i vassen med hot om att fälla en regering som driver igenom ett sådant här förslag.  Räkna alltså med ytterligare politisk dragkamp.