Sedan 2023 kan fastighetsägare och Hyresgästföreningen vända sig till en oberoende skiljeman när de årliga hyresförhandlingarna låser sig. Reformen infördes för att skapa en alternativ tvistlösning när parterna inte kommer överens i de årliga hyresförhandlingarna.
Här reder vi ut hur förfarandet fungerar och varför det kom till.
Vad är en skiljeman?
En skiljeman är en neutral och oberoende expert som utses av hyresnämnden för att avgöra tvisten om den årliga hyreshöjningen när parterna inte kan enas.
[ Annons ]
Personen ska sakna koppling till vare sig Hyresgästföreningen eller fastighetsägarorganisationerna och ha god kunskap om hyresrätt och bostadsmarknaden. I Stockholm har bland andra tidigare hyresrådsmännen Håkan Julius och lagmannen Johan Rosén utsetts till uppdraget.
Skiljemannens uppdrag är begränsat till den årliga hyresjusteringen. Den kan inte pröva vad som är skälig hyra enligt bruksvärdesprincipen och inte heller presumtionshyror för nyproducerade lägenheter.
Hur går förfarandet till?
En grundläggande förutsättning är att parterna i förhandlingsordningen har avtalat om att tvister kan överlämnas till skiljeman. Det krävs alltså en särskild skiljeklausul för att förfarandet ska kunna användas.
[ Annons ]
I samband med att lagen trädde i kraft uppdaterade Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen den gemensamma rekommenderade förhandlingsordningen med en sådan klausul, och under 2023 byttes ett stort antal förhandlingsordningar ut. Processen uppges dock inte ha varit friktionsfri.
Förfarandet följer en fast tidslinje: tidigast tre månader och senast fyra månader efter att hyresförhandlingarna inletts kan endera parten ansöka hos hyresnämnden om att en skiljeman utses. Skiljemannen ska lämna sin rekommendation inom sex veckor. Därefter har parterna två veckor på sig att omvandla rekommendationen till en förhandlingsöverenskommelse. Kostnaderna för förfarandet delas lika.
Skiljemannaförfarandet i siffror
Lagen trädde i kraft: 1 januari 2023
Lagstiftarens prognos: 50–200 ärenden per år
Faktiskt utfall:
2023 (om 2024 års hyror): 1 464 ärenden
2024 (om 2025 års hyror): 6 027 ärenden
2025 (om 2026 års hyror): 4 852 ärenden
Totalt berörda hyror sedan 2023: ~150 000
Enbart Stockholms hyresnämnd, 2025: 1 100 ärenden
Minsta förhandlingstid innan skiljeman kan begäras: 3 månader
Tid från ansökan till rekommendation: max 6 veckor (enligt lag)
Tid för parterna att omsätta rekommendation i avtal: 2 veckor
Skiljemannens beslut motiveras inte
En central och återkommande omdebatterad aspekt i förfarandet är att skiljemannen inte är skyldig att motivera sitt beslut. En motivering lämnas endast om båda parter begär det, något som Hyresgästföreningen konsekvent har avstått från. I praktiken får parterna därför endast en procentsats, utan insyn i hur skiljemannen har resonerat.
Det har lett till kritik om att det blir svårt att förstå grunderna för besluten och därmed dra mer långsiktiga slutsatser av enskilda skiljemannauppgörelser.
Från undantag till regel
Lagstiftarna räknade med att 50–200 ärenden per år skulle prövas via skiljeman. Verkligheten blev en annan. Under förhandlingarna om 2024 års hyror registrerades 1 464 ärenden i hyresnämnderna. År 2024 steg siffran till 6 027 ärenden, och under 2025 inkom 4 852 ansökningar. Totalt har lagen sedan 2023 berört uppemot 150 000 hyror.
Det höga antalet ärenden förklaras delvis av att varje fastighetsägares ansökan registreras som ett separat ärende. Det privata hyresbeståndet domineras dessutom av mindre fastighetsägare med enstaka fastigheter. Volymerna har i sin tur inneburit en kraftig belastning på hyresnämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö, där annan verksamhet enligt uppgift har trängts undan.
Juridiska gränser och oklart rättsläge
Förfarandets räckvidd har ifrågasatts. I Stockholm har Hyres- och arrendenämnden avvisat ansökningar om skiljeman i tvister om presumtionshyror för nyproducerade lägenheter. Nämnden pekade på att förhandlingsordningarna skrevs innan presumtionshyror omfattades av skiljemannalagen, och att någon ny överenskommelse inte har gjorts efter lagändringen.
Även i domstol har frågan väckts. En hovrättsdom har lett till diskussion om huruvida Hyresgästföreningen lokalt kan stoppa att skiljemannaklausulen används, trots att den finns med i den gemensamma mallen för förhandlingsordningar.
Samtidigt har trepartsöverenskommelsen från 2022 – mellan Fastighetsägarna, Sveriges Allmännytta och Hyresgästföreningen – inte fungerat som ett helt tydligt stöd i förhandlingarna. Parternas utgångspunkter har fortsatt att skilja sig åt, och sedan 2023 har det blivit svårare att nå överenskommelser vid förhandlingsbordet.
Bakgrund – därför infördes skiljemannaförfarandet
För att förstå varför reformen kom till behöver man gå tillbaka till hur principerna för de årliga hyresförhandlingarna har förändrats över tid. Fram till 2011 baserades hyresjusteringarna på de kommunala bostadsbolagens kostnadsutveckling enligt självkostnadsprincipen. När allmännyttan därefter skulle bedrivas affärsmässigt försvann också de allmännyttiga bostadsbolagens hyresnormerande roll i bruksvärdessystemet.
Någon tydlig ersättande princip infördes dock aldrig. Fastighetsägarorganisationer menade att det skapade osäkerhet i hyresutvecklingen och ledde till utdragna förhandlingar. Kritiker beskrev också systemet som en ordning där Hyresgästföreningen fick en stark förhandlingsposition, och där fastighetsägarnas möjligheter att få igenom hyreshöjningar i praktiken ofta blev beroende av vad motparten accepterade. Enligt kritikerna bidrog detta till flera år där hyresjusteringarna understeg förvaltningskostnadernas ökning.
Mot den bakgrunden presenterade regeringen 2022 en lagrådsremiss om oberoende tvistlösning i kollektiva hyresförhandlingar, ett lagförslag som välkomnades av både Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen.
Fastighetsägarnas vd Anders Holmestig beskrev det som en viktig reform för att minska risken för utdragna förhandlingar och retroaktiva hyresjusteringar. Han framhöll också att lagen, tillsammans med den nya trepartsöverenskommelsen om hyresutveckling, skulle stärka investeringarna i hyresrätter. Även Hyresgästföreningens dåvarande förbundschef Erik Elmgren menade att reformen kunde ge större förutsägbarhet och färre retroaktiva hyreshöjningar.
Senare samma år fattade riksdagen det slutliga beslutet, och det nya skiljemannaförfarandet trädde i kraft 1 januari 2023.
