Malmö, där Wihlborgs främst verkar, har under lång tid legat på höga vakanstal för kontor. Medan vakanserna legat mellan 3 och 6 procent i Stockholm från 2010 till 2022, har det i Malmö pendlat mellan 6 och 9 procent.
Wihlborgshyresintäkter, driftsöverskott och förvaltningsresultat har dock ökat år efter år. Nettouthyrningen för andra kvartalet 2025 var positiv för 41:a kvartalet i rad.
[ Annons ]
Ulrika Hallengren, vd i bolaget sedan 2018, har tvingats navigera genom en perfekt storm av pandemi och hybridarbete, samt hyperinflation och räntehöjningar till följd främst av kriget i Ukraina och den nyckfulle Donald Trumps olika utspel. Ett sorts stålbad som Wihlborgs parerat framgångsrikt, jämfört med många andra fastighetsbolag.
Hur kan det komma sig att ni lyckats så pass bra, när andra bolag vacklar?
– Vi har många olika industrier och företag inom skilda verksamhetsområden i den här regionen. Vi är inte beroende av någon enskild industri, och det ger en viss slagtålighet.
[ Annons ]
– Sen har vi aldrig haft samma hyresnivåer som till exempel Stockholm. Därför har man heller inte behövt driva kvadratmeteroptimeringen lika hårt, utan kunnat omforma lokalerna efter vad medarbetarna faktiskt efterfrågar, säger Ulrika Hallengren
Vi var snabba redan under pandemin att faktiskt titta på förändrade beteendemönster
Hon tror också att eftersom Wihlborgs inte haft stora volymer av coworkingplatser, så har de inte haft en uppsjö av korta hyresavtal som slagit hårt mot verksamheten.
– Coworking har hos oss varit en relativt balanserad del av helheten, och det gör att vi inte påverkas lika mycket av svängningarna, Har du stora volymer i en marknad är det klart att förändrade trender får större genomslag, men för oss har det varit en stabil och kompletterande del av erbjudandet.
Generellt har det alltid funnits en del vakanser i marknaden, något som Ulrika Hallengren menar är sunt, då det måste finnas produkter att jobba med.
– Självklart är vakanserna högre nu än under de allra bästa åren. Men man måste skilja på bra produkter i attraktiva lägen, och de som är mer sekundära, både vad gäller standard och placering.
– De som inte har den bästa produkten eller det bästa läget påverkas betydligt mer i det här marknadsläget.
Hon såg under pandemin att Malmö med omnejd klarade sig lite bättre än övriga regioner.
– Jag tror att det har ett visst samband med de begränsade avstånden här, att vi kunde fortsätta pendla till våra jobb utan att belasta kollektivtrafiken för hårt. Den rörligheten innebar också att tillväxten kunde fortgå.
Men det är inte hela förklaringen. Pandemin var något som Wihlborgs tog höjd för i ett tidigt skede, berättar Ulrika Hallengren.
– Vi var snabba redan under pandemin att faktiskt titta på förändrade beteendemönster. Med hjälp av AI tittade vi på stora mängder sökdata åtta månader före pandemin och åtta månader in i pandemin. Då kunde vi särskilja inte bara det som man själv sa att man ville ha, utan även se det mer underliggande i förändrande sökmönster, saker man kanske inte själv var medveten om.
Genom att försöka ta reda på hur människor egentligen ändrar sig när man utsätts för en extrem form av omställning ledde till flera insikter.
– Vi har blivit mycket bättre på att rådge våra kunder, inte bara kring det fysiska arbetsstället utan också kring hur man skapar goda arbetsmiljöer och bygger en stark företagskultur.
– Man måste också titta på vilka faktorer som faktiskt får människor att må bra på sin arbetsplats. Hur trivs de och hur jobbar de? För oss som fastighetsägare handlar det också om att framtidssäkra våra produkter så att de är omställningsbara till nya behov. Bra spännvidder, flexibla lösningar, material som åldras vackert och hög arkitektonisk kvalitet.
Enligt Fastighetsägarnas undersökning Hållbart kontorsliv är det framför allt umgänget med kollegorna som lockar till kontoret. Att ha roligt på jobbet bidrar till känsla av sammanhang och tillhörighet, något som Ulrika Hallengren instämmer i till fullo. Men hon menar att man också behöver locka med andra goda kvaliteter.
– Det handlar inte bara om det fysiska arbetsstället, utan också om att skapa goda arbetsmiljöer och bygga en stark kultur i bolaget. Medarbetare förväntar sig att kunna få ihop sitt livspussel. Det ska vara lätt att pendla och lätt att komma åt service. Arbetsplatsen ska också vara någonting du kan identifiera dig med.
– Det är särskilt viktigt i en tid då vissa bolag har utmaningar med att få sina medarbetare till arbetsplatsen. Det har ju visat sig att produktiviteten sjunker om vi inte jobbar mer tillsammans. Så är det hos oss också.
Efterfrågan är absolut störst på centralt belägna kontorslokaler, samtidigt som arbetsgivaren har ytterligare motiv till vilka lokaler man väljer.
– Det behöver inte vara nybyggt, men man vill ha en hög standard som är anpassad till verksamheten. Det ska vara bra teknik, låg energiförbrukning och gärna god miljöprestanda. Även om läget förblir det viktigaste, säger Ulrika Hallengren.
Något hon tycker man pratar för lite om är befolkningstillväxten. Siffror som kom för ungefär ett år sedan visade på förändringar i förväntad befolkningstillväxt. Och det är intressant att fundera över, menar Ulrika Hallengren.
– Det är bra att städerna vill skapa attraktiva miljöer och locka nya invånare. Men om man lägger samman alla planerna för framtida tillväxt – var ska människorna komma ifrån? Som fastighetsinvesterare är det nu ännu viktigare att verkligen fundera på vilka parametrar som behövs. Konkurrensen om de platser som kommer ha en långsiktig tillväxt hårdnar och det kommer krävas både fortsatt positiv inhemsk inflyttning och en generell befolkningstillväxt.
Där tror hon att Öresundsregionen, speciellt den västra sidan, som innefattar tillväxtområdena med Malmö, Lund, Helsingborg och även Landskrona, tillhör ett sådant område som tillsammans med det spänningsfält som finns mot Köpenhamn fortsätter att vara attraktiva också framåt.
– Och då känns det tryggt för oss att fortsätta göra våra investeringar där. Vi märker också av ett ökat intresse från ett internationellt håll för den här regionen, vilket ytterligare stärker vår uppfattning.
I en intervju med Fastighetstidningen tidigare i år, så menade du att kriser även kan föda kreativitet och nya sätt att tänka på. Kan du utveckla det lite grann?
– Kris är aldrig roligt för någon och det är svårt att hitta något positivt med själva begreppet. Men historien visar att när mänskligheten står inför olika former av kriser, oavsett om det är mänskliga, energirelaterade eller ekonomiska kriser, finns det alltid någon som är innovativ och hittar en ny lösning. Kriser städar också upp lite i saker som kanske inte fungerade så väl innan.
Men är det inte också så att man blir mer kreativ när det inte finns obegränsat med tillgångar? Att nu måste man anstränga sig.
– Absolut! Och anstränga sig är ju kul. Den som inte gillar att anstränga sig kan vara i någon annan bransch, tänker jag. Det är i utmaningarna som den kreativa ådran kommer fram hos folk. Och när vi löser saker gemensamt, det skapar en jädrans tillfredsställelse, säger Ulrika Hallengren.
Det enda vi vet är att morgondagen inte kommer att se ut som i dag. Och att förändringen därute går snabbare varje dag
Kriser leder oftast till förändringar, något ett bolag hela tiden måste vara rustad för, anser hon.
– Det enda vi vet är att morgondagen inte kommer att se ut som i dag. Och att förändringen därute går snabbare varje dag. Man behöver inte ha en plan för alla sorters scenarier som kan inträffa, men man behöver ha en beredskap på att saker förändras. Det handlar om att vara nyfiken och hela tiden i varenda liten detalj försöka göra det lite bättre varje dag.
Det låter nästan lite utmattande.
– Nej, det är ju svinkul! Det vore jättetråkigt om man inte fick komma på nya grejer att göra. Allt eftersom vi lär oss blir det ännu roligare när vi kan göra saker ännu bättre. När vi kan plocka ut resultat från ett system ännu enklare. Eller när energioptimeringar fungerar i fastigheterna på ett ännu smidigare sätt. När våra kunder kan möta oss på ännu fler sätt och bli ännu nöjdare.
– Ingen tycker att det är tråkigt när saker blir bättre. Att luta sig tillbaka och vara nöjd vore.er början till slutet för de flesta verksamheter, tänker jag.
Hon värjer sig dock lite mot ordet förändring, och berättar att i verksamheten kallar hon det hellre för justering.
– Justering eller utveckling, att ständigt bli lite bättre, det är ju förenat med något positivt. När du har en välfungerande verksamhet kan du vara proaktiv och göra små förbättringar längs med vägen. Vi kallar det för ”no drama management”. För drama kostar energi, och det vill vi undvika.
