Hyres- och arrendenämnden i Stockholm har avvisat sex ansökningar om att utse en särskild skiljeman i tvister om ändring av presumtionshyror enligt de nya regler som trädde i kraft den 1 januari 2026. Besluten, som fattades i tisdags, kan enligt hyresnämnden inte överklagas.
Det innebär att en väg som lagstiftningen nyligen öppnade för att lösa låsningar i hyresförhandlingar med hjälp av särskild skiljeman nu i praktiken bromsas, åtminstone i de fall där förhandlingsordningen inte är uppdaterad efter lagändringen.
[ Annons ]
Beslutet visar på behovet av att ändra lagstiftningen kring skiljeförfarande
Men besluten betyder inte att frågan är avgjord för framtiden, det enligt Johan Kleveland, förbundsjurist på Fastighetsägarna Sverige, som var expert i utredningen bakom den nya lagen.
– Att det finns risker kopplade till skiljeförfarandet är ingen nyhet. Beslutet visar på behovet av att ändra lagstiftningen kring skiljeförfarande, vilket också är något vi påtalat under utredningen såväl som i remissvar, säger han.
[ Annons ]
Hyresnämndens beslut grundar sig på att parterna måste ha avtalat om att just tvister om presumtionshyra kan hänskjutas till skiljeman. I det aktuella fallen konstaterade nämnden att förhandlingsordningarna ingicks innan presumtionshyror omfattades av skiljemannaförfarandet, och att ingen ny överenskommelse träffats efter lagändringen. Därmed saknades de grundläggande förutsättningarna för att utse skiljeman, och ansökningarna avvisades.
Johan Kleveland påpekar att ett hyresnämndsbeslut inte automatiskt innebär att alla hyresnämnder kommer att göra samma bedömning. Samtidigt visar besluten, enligt honom, att systemet fortfarande är juridiskt skakigt.
– Det är inte Fastighetsägarna som drivit processen och därför har vi inte full insyn i hur man argumenterat i det aktuella fallet. Vår bedömning har varit att det, med hänsyn till tidigare hyresnämndspraxis, inte är aktuellt att hänskjuta förhandlingar som påkallats under förra året till skiljeman enligt den nya lagstiftningen, säger han.
Trots att hyresnämnden nu stoppar skiljemannaprövning i dessa fall, menar Johan Kleveland att lagändringen inte ska avfärdas. Han lyfter i stället att reformen framför allt var tänkt att hantera den osäkerhet som uppstod efter ett hovrättsbeslut 2022, där presumtionshyror bedömdes kunna höjas med en lägre procentsats än den generella hyresutvecklingen på orten.
Han pekar också på att det finns fler vägar än skiljemannaprövning. Hyresnämnden kan till skillnad från vanliga bruksvärdeshyror pröva höjningar av presumtionshyror med hänsyn till hyresutvecklingen på orten, något som inte kräver skiljeklausul.
– Inte minst av effektivitetsskäl är det dock viktigt att även skiljeförfarandet kan omfatta presumtionshyror. I detta sammanhang är det viktigt att Hyresgästföreningen inte motsätter sig skiljeklausuler i förhandlingsordningar, vilket de dock gjort i flera fall.
Fastighetsägarna kommer fortsätta driva frågan.
– Vi kommer fortsätta vår dialog med Hyresgästföreningen och fortsätter även lyfta bristerna i nuvarande lagstiftning i samtal med regeringen och politiken, säger Johan Kleveland.
