Nyss släppte Fastighetsägarna rapporten ”Tre år med skiljeförfarande – det nya vetot”. För att sammanfatta den kort: utfallet är långt från de höga förhoppningar som fanns för tre år sedan. Processen är svårförutsägbar och icke transparent, säger Fastighetsägarna.
Från motparten Hyresgästföreningen är det heller ingen större entusiasm. Överutnyttjat och missbrukat, hörs det därifrån. Om detta läser du här, och för bakgrund här.
Inte heller hyresnämnderna, som fått i uppgift att hantera ärendena och utse de skiljemän som ska avgöra tvisterna, är särskilt förtjusta i hur det blivit. Tidskrävande och stjäl tid från att lösa de tvister man faktiskt är satta att lösa – det har framför allt hörts från hyresnämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö.
– Det har blivit jätte-, jättemycket mer än vad som beräknades, sammanfattar Eva Melander Tell, myndighetschef vid Hyres- och arrendenämnden i Stockholm.
Alla ska in. Och då blir det ett enormt arbete att kontrollera allt.
Låt oss ta en omväg via Indien under brittiskt kolonialt styre. Myndigheterna ville minska antalet kobror i Delhi och erbjöd en belöning för varje död kobra som lämnades in. Till en början fungerade det. Men snart började befolkningen odla kobror för att sedan döda dem och hämta ut belöningen. När myndigheterna insåg vad som pågick och avskaffade programmet släppte uppfödarna ut sina numera värdelösa kobror — och kobrabeståndet var större än någonsin.
Det är Cobras paradox: ett välmotiverat försök att lösa ett problem skapar incitament som förvärrar det.
Sett ur myndighetsperspektiv har ärendebeståndet ännu inte gått överstyr. Men Eva Melander Tell konstaterar att med den mängd ärenden som varit så påverkas verksamheten i övrigt negativt.
Det är möjligt att både fastighetsägare, Hyresgästförening och lagstiftare invänder mot att jämföras med kobragiftet. Men siffrorna talar sitt tydliga språk.
– I ett ärende kan det ju vara upp till tusen fastigheter som ska registreras och där vi behöver kontrollera alla förhandlingsordningar. Och det är ju inte så att alla förhandlingsordningar ser likadana ut, så det blir enormt mycket jobb för nämnden, säger Eva Melander Tell.
Hon skjuter in att det blivit något bättre i takt med att fastighetsägare lärt sig lämna in rätt underlag direkt. Men grundproblemet kvarstår.
– Alla ska in. Och då blir det ett enormt arbete att kontrollera allt.
Hon tycker att det är märkligt att parterna inte kan enas om att pröva ett urval fastigheter inom en kommun och sedan rätta hyressättningen efter vad skiljemännen säger.
– Det är så märkligt att man inte kan göra det, eftersom det är parterna som får betala för skiljemannen.
Det är ett tidsslöseri och tränger bort prövningen av tvister som vi är satta att hantera.
Inom systemteorin finns ett begrepp som Peter Senge och Jay Forrester utvecklade: Fixes that Fail. Kärntesen är att kortsiktiga lösningar på symptom ofta förstärker grundproblemet på sikt, eftersom de inte adresserar systemets underliggande struktur. En fix skapar nya symptom som kräver nya fixar — och spiralen fortsätter. Det är svårt att inte känna igen mönstret. Varje åtgärd i skiljemannaförfarandet har mötts av motdrag som neutraliserat den.
Eva Melander Tell kan förstå att parterna vill ha motiverade beslut från skiljemännen — men som tjänsteperson är det inte hennes sak att ta ställning i den frågan. Vad hon däremot är tydlig med är att det inte är bra om ärendeströmmen fortsätter i samma takt.
– Min poäng är snarare att det är ett tidsslöseri och tränger bort prövningen av tvister som vi är satta att hantera, säger Eva Melander Tell.
Hon menar att det vore bättre om parterna kunde vända sig till ett särskilt skiljedomsinstitut, i stället för den omständliga process det innebär att låta hyresnämnden administrera förfarandet.
Skiljemannaförfarandet är inte det enda tecknet på att hyressättningen förskjutits från förhandlingsbordet mot rättsliga instanser. Ett annat aktuellt exempel är Titania, som valt att förhandla hyror med den nybildade Föreningen för Sveriges Hyresgäster, FSH, i stället för Hyresgästföreningen. Det har lett till hyresnivåer som Hyresgästföreningen anser vara för höga — och en begäran om prövning i hyresnämnden där FSH:s legitimitet som förhandlingspart nu står på spel.
Det är ytterligare ett exempel på det som Fastighetstidningen tidigare beskrivit som juridifiering — att hyressättning i allt högre grad avgörs i domstol eller domstolsliknande myndighet, snarare än i förhandling som systemet är tänkt att fungera.
Eva Melander Tell är inte helt bekväm med begreppet. Men hon håller med om att något förändrats.
– Det är klart att när man begär skiljeman så innebär det att man har misslyckats i sina förhandlingar. Och hur mycket parterna egentligen verkligen försöker komma överens verkar det finnas lite olika åsikter om. Men det är bara att konstatera att i Stockholm verkar förhandlingsklimatet inte vara så där supergott.
Det känns som att maktbalansen mellan hyresmarknadens parter har förändrats lite.
Ett understatement – och möjligen också ett exempel på hur ett tredje teoretiskt perspektiv börjar cementeras: institutionell stelhet, eller path dependency, som statsvetaren Paul Pierson och andra utvecklat. Teorin handlar om hur institutioner låser in aktörer i beteendemönster som är fullt rationella givet systemets regler — men som tillsammans producerar irrationella kollektiva utfall. Parterna agerar inte irrationellt. De optimerar sina medlemmars intressen inom det system lagen skapat. Det är systemdesignen som är problemet, inte aktörerna.
– Det känns som att maktbalansen mellan hyresmarknadens parter har förändrats lite. Därför tror jag att hyresvärdarna kanske har lite lättare att ge upp förhandlingen för att i stället låta en skiljeman bestämma. Men det är ju bara spekulationer, säger Eva Melander Tell.
Hon är noga med att inte peka ut någon av parterna som ensamt ansvarig för att man hamnat där man hamnat. Och någon enkel lösning har hon inte att erbjuda — förutom den uppenbara: Parterna får anstränga sig och börja förhandla igen.
