Titania är ett av de bolag som valt att förhandla hyror med den nya Föreningen för Sveriges Hyresgäster, FSH. Det har lett till alldeles för höga hyresnivåer anser Hyresgästföreningen som begärt prövning i Hyresnämnden.
I sak handlar det om huruvida hyror för lägenheter i Täby, Vallentuna och Rågsved ska ned 50 procent eller inte. Men med ett besked som går emot Titania äventyras troligen möjligheten att i längden teckna en förhandlingsordning med en part som FSH. Niclas Blåklinth, som företräder FSH och även är ordförande i Företagsbostadsbolagen, kommer därför att begära att vara part i förhandlingarna. Han anser också att FSH blivit baktalade på felaktiga grunder.
[ Annons ]
Men först lite kontext. Att den svenska hyresmarknaden är dysfunktionell är en åsikt. En åsikt som allt oftare är ämne för rapporter och seminarier där saken belyses med siffror om kötider och uteblivet byggande. Det går att underbygga med evidens, men själva grundtesen att systemet i sig kommit till vägs ände är likväl en åsikt. Men rena fakta är dock hur hyressättningssystemet de senaste åren allt mer präglas av juridifiering. Sedan införandet av skiljemannaförfarandet avgörs en stor andel av hyrorna i domstol – och inte i förhandling som det är tänkt. Bruksvärdessystemet klarar för närvarande inte att hantera de behov det var tänkt att lösa. ösningen hittills har varit att lappa och laga. Med effekten att det blivit ett komplicerat system där det är svårt att veta hur en domstol kommer bedöma hyran för en enskild lägenhet.*
Det blir första gången en hyra förhandlad av FSH prövas rättsligt. Detta eftersom det ärende som sedan slutet av förra året väntat på att processen skulle dra i gång i Hyresnämnden, i måndags återkallades på hyresgästens begäran.
I det återkallade ärendet, som också strikt gällde hyresnivån, menade Hyresgästföreningen i sin inlaga att. ”FSH:s styrelse består uteslutande av personer med direkt ägarintresse, ledningsfunktion eller annan stark koppling till dessa bolag. Organisationen saknar därmed ett oberoende förhållande till hyresvärdar och representerar inte hyresgäster. Detta strider mot de krav som framgår av hyresförhandlingslagen samt av förarbeten och praxis.”
[ Annons ]
Hyresgästföreningens Erik Elmgren har på bostadspolitik.se beskrivit FSH som ”en jägare som startar fackförening för rådjur”. Som vanligt när det handlar om ett väntande juridiskt avgörande, som i viss mån kan bli prejudicerande, är det dock svårt att få experter (utöver representanter för HGF) att uttala sig. Men när man talar med branschfolk är en rätt vanlig uppfattning att bildandet av FSH är ett tydligt symptom på dysfunktionaliteten i systemet. Men man är samtidigt tveksam till att runda systemet genom ett nytt sätt att sätta en hyra som i princip motsvarar egensatt hyra inom bruksvärdessystemets ramar.
Niclas Blåklinth värjer sig dock bestämt mot beskrivningar som denna. Närmast förtal menar han.
Så vilka är då egentligen FSH?
– Det är ju ingenting unikt vi gör. Redan tidigare finns det ju inte bara en hyresgästförening. Även om de små alternativen haft en tendens att slukas utav den stora, säger Niclas Blåklinth.
Lagen säger mycket riktigt att förhandlingsordning kan träffas med ”en organisation av hyresgäster”. I rättspraxis resoneras det kring koppling till boendedemokrati och hyresgästers inflytande, men helt solklart är det inte vilka kriterier som egentligen ska gälla. Niclas Blåklinth vidhåller att man absolut inte är någon ”jägare som startat en fackförening för rådjur”.
– Att föreningen bildades är sprunget utifrån lösningar som Colive och Företagsbostäder, vilka bygger på andra typer av lösningar som marknadens parter inte kunnat lösa. Där har jag varit i kontakt med Hyresgästföreningen i flera år, men de har inte velat diskutera frågan.
På FSH:s hemsida framgår inte vilka som sitter i styrelsen. En ”medveten återhållsamhet” enligt Niclas Blåklinth. Han hänvisar till att man är en ung förening och att man snart ska välja en ny styrelse på årsstämman. Men i nuvarande styrelse är det representanter från Colive och Företagsbostadsbolagen.
Niclas Blåklinth tar själv upp begreppet gula fackförbund, alltså arbetstagarorganisationer som styrs, kontrolleras eller finansieras av arbetsgivare. Men det för att i nästa mening slå fast att det inte alls är relevant att jämföra med FSH.
– Vi är ju faktiskt inte fastighetsägare. Det är ju i sådana fall mer likt hur Hyresgästföreningen tagit in kompetens som varit anställda av fastighetsbolag för att kunna ge service åt sina medlemmar. Utgångspunkten när vi startade föreningen var just det. Detta eftersom Hyresgästföreningen ville teckna förhandlingsordningar i dessa fastigheter.
Där går meningarna isär. Så här svarar man från Hyresgästförningens sida:
– Nej, Titania har inte velat förhandla hyrorna i det aktuella beståndet med Hyresgästföreningen. Resultatet har blivit skyhöga hyresnivåer som avviker från jämförbara lägenheter på samma orter, vilket Titanias vd också framhållit som en av bolagets konkurrensfördelar. Vår bestämda uppfattning är att det är en del av bolagets affärsmodell att sätta hyror utan att förhandla med en seriös hyresgästförening, säger Adam Hillawi, försteförhandlare på Hyresgästföreningen i region Stockholm.
Niclas Blåklinth menar att hyrorna är lägre än om det varit Titanias egensatta hyror.
– Det finns en svaghet i Hyresgästföreningens argumentation. Dels att de själva har förhandlat fram högre hyror för liknande objekt.
Huruvida Nacka Grace är att anse som jämförbart blir nu upp till Hyresnämnden att avgöra.
– Dels har de inget belägg överhuvudtaget till varför dom här hyrorna skulle sänkas i bruksvärdessystemet. De har inga jämförelseobjekt, eftersom en sänkning med 50 procent skulle motsvara en lägenhet i ett äldre bestånd, i väldigt dåligt skick och i dåligt läge.
Vi är ingen fribiljett till att man ska kunna ta vilka hyror man vill.
De argument Niclas Blåklinth framför är i sak samma som Titanias. Något som för många kan te sig märkligt. Är man då verkligen en motpart?
– Vi är ingen fribiljett till att man som fastighetsägare ska kunna ta vilka hyror man vill. Vi har ju gjort en bruksvärdering enligt konstens alla regler. Det är ju Hyresgästföreningen som gör påståendet att hyrorna är för höga. Då är de ju de som måste motivera varför. De anser vi inte att man har gjort. Vår utgångspunkt är absolut inte att hyran ska vara så hög som möjligt. Men det är också för många som inte har kötid och pengar att kunna få tillgång till en hyresbostad. Med de egensatta hyror som annars ofta var alternativet, och som var högre, stod människor utan representation eftersom Hyresgästföreningen inte tog sig an dessa.
Vad anser du vara en rimlig hyresutveckling?
– I de förhandlingar vi har haft för 2026 så har ju vi legat lägre än de hyror som Hyresgästföreningen förhandlat fram. Men det är svårt att förutsäga framtiden och exakt hur hyresutvecklingen bör vara i förhållande till kostnadsutvecklingen i övrigt.
Du vänder dig också emot beskrivningen tvångsanslutning.
– Det är det inte. Vi har förhandlat fram att hyresgästerna kan få en representation som man inte behöver betala för, utan det gör fastighetsägaren. Vi skickar också ut information hur man gör om man vill gå ur.
Niclas Blåklinth menar att det är en form av kollektivanslutning som också Hyresgästföreningen använt sig av tidigare, främst i förhållande till allmännyttan. Något de också fått stark kritik för.
Så du tycker att det ändå är okej att göra samma sak?
– Ja, absolut så länge det är inte kopplat till till till rätten till boendet och så länge man har friheten att kunna gå ur eller välja en annan förening.
Om Hyresnämnden underkänner Titanias hyror konstaterar Niclas Blåklinth att man i FSH blir tvungen att fundera över framtiden.
– Det blir ju omöjliggör ju konkurrens och föreningsfrihet. Då behöver man ta ställning till om det är förenligt med både svensk- och EU-lagstiftning. Vi bedömer att den första prövningen i hyresnämnden inte kommer att vara till vår favör eftersom Hyresgästföreningen är representerade i nämnden.
Titanias vd Einar Jansson har sagt att han är beredd att överklaga.
– Jag tror att det blir en mer rättvis prövning i Hovrätten om så blir fallet, säger Niclas Blåklinth.
Men sammanfattningsvis, är så inte detta bara ett sätt att runda systemet? Många skulle hellre se en helt ny modell för hyressättning, än att som ni utnyttja systemet.
– Jag skulle inte säga att det är det vi gör. Det svenskaste som finns är att man går samman och förenar sig för att lösa samhällsproblem, vilket vi har gjort här. Och många upplever problem med hur det sker nu, i form av unga som inte hittar en bostad, svårigheter att lösa kompetensförsörjning och så vidare. Då tycker jag snarare att det är ett problem om modellen endast medger att det ska vara en part på ena sidan som förhandlar.
* I strikt juridisk mening det finns det sex olika hyressättningssystem: bruksvärdessystemet, presumtionshyra, egensatt hyra, marknadshyra i privatägda bostäder, strikt hyresreglering i fastigheter med investeringsstöd, samt blockhyra. Men beroende på hur man väljer att definiera så finns det fler undergrupper. Och det kan tillkomma exempelvis modeller för ersättning vid hyrköp.
