Hyresgästföreningen region Stockholm menar att ett färskt utslag från skiljemannen i Stockholm ”riskerar att urholka incitamenten för underhåll”. Men lika mycket kan turerna om hyran för 646 lägenheter i södra Stockholm utgöra ett exempel på problemen i nuvarande system för hyressättning.
Skiljemannen har alltså meddelat sin rekommendation: I stället för den sänkning av hyran i Wonna de Jong Fastigheters bestånd föreslås en hyreshöjning på 3,6 procent. Samma som förhandlats fram av Fastighetsägarna Stockholm för privata värdar i Stockholm.
[ Annons ]
Hyresgästföreningen pekar på vad de menar är omfattande och långvariga brister i underhållet, samt återkommande vittnesmål från missnöjda hyresgäster.
– Vi är djupt bekymrade över signalvärdet i det här beslutet. När en fastighetsägare med dokumenterade brister i underhåll ändå får en hyreshöjning i nivå med välskötta bolag riskerar det att skapa bilden av att det inte spelar någon roll hur man förvaltar sina fastigheter, säger Cathrine Ripman, förhandlare på Hyresgästföreningen region Stockholm.
Liksom i alla tidigare utslag från i skiljedomsförfarande så motiveras inte rekommendationen. Något som Cathrine Ripman gärna hade sett.
– Nu får vi ju bara ett utslag och vet egentligen inget alls om motiveringen bakom. Det känns som att det inte spelar någon roll att vi tar in de här delarna om bristande förvaltning. Att det inte tas någon hänsyn alls till det förstår vi ju även utan motivering.
Men att man från Hyresgästföreningens sida nu vill se motiverade beslut kan te sig motsägelsefullt. Hyresgästföreningen har tidigare sagt definitivt nej till motiverade skiljedomar. Förbundschef Erik Elmgren menar i en tidigare intervju att det skulle riskera att slå sönder hela förhandlingsmodellen. Han motiverade det med tidigare erfarenheter från hyresmarknadskommittén.
– Anledningen till att vi aldrig motiverade beslut där var att diskussionen lokalt blir evig, sa han till Fastighetstidningen i höstas.
Cathrine Ripman håller med om att det kan framstå som något motsägelsefullt, och att ett motiverat beslut lätt skulle kunna uppmuntra parterna att i stället fortsätta förhandlingen.
– Det är ju inte en totalmotivering vi saknar här. Men ibland skriver skiljemännen lite allmänna resonemang om hur de hanterat ärendet. Det hade vi nog trott skulle komma här också eftersom det var ett speciellt fall.
Själva yrkandet, alltså att begära en hyressänkning på grund av bristande förvaltningskvalitet, kan också te sig aningens inkonsekvent. Läser man Hyresgästföreningens information om trepartsöverenskommelsen står det att mätning och värdering av förvaltningskvalitet visserligen är en del av paketet. Men där görs det tydligt: “Vi är eniga om att förvaltningskvalitet är en bruksvärdesparameter som inte ska blandas ihop med grunderna för de årliga hyresförhandlingarna och som ska förhandlas separat. Därför tar vi fram en nationell metod för att mäta, värdera och kontinuerligt förbättra förvaltningskvalitet över tid.”
Cathrine Ripman svarar att det blivit problematiskt eftersom Fastighetsägarna, enligt henne, inte längre vill omfattas av delen om förvaltningskvalitet i trepartsöverenskommelsen. Nu har det nyligen tillsattes en grupp, med representanter från de tre bostadsorganisationerna, med uppdraget att se över hur förvaltningskvalitet ska kunna hanteras som en bruksvärdesfaktor. Dock är det en given förutsättning för gruppens arbete att förvaltningskvalitet inte är en del av den årliga förhandlingen.
Cathrine Ripman menar att man drivit förhandlingarna utifrån att hyreshöjningarna bland annat baseras på ökade kostnader för underhåll, och att de som knappt har något underhåll då inte borde ha samma kostnadsökningar.
I trepartens vägledning för 2026 – ett dokument Fastighetsägarna, Sveriges Allmännytta och Hyresgästföreningen ställt sig bakom – står det att bruksvärde inte ska vara en parameter i den årliga förhandlingen. Höjningen ska spegla den ekonomiska utvecklingen på orten, bland annat i form av utvecklingen av förvaltnings- och underhållskostnader.
Ska inte nedsättning av hyran ni yrkar på hanteras i en separat bruksvärdesprövning?
– Jo, det är där vi står just nu. Vi får gå vidare med ett förvaltningsföreläggande för att kräva åtgärder på det bristande underhållet eller nedsättning av hyran.
– Hyran ska spegla bostadens bruksvärde. Det är mycket problematiskt att fastighetsägare tillåter förslumning utan att det får konsekvenser. Det måste löna sig att ta ansvar för sina hus – och märkas när man inte gör det, säger Cathrine Ripman.
Till saken hör också att Wonna de Jong Fastigheter ej är medlemmar i Fastighetsägarna, men ändå använt sig av trepartsöverenskommelsen för att förhandla sin hyra.
