Det talas mycket om en ökad polarisering i samhället. Detsamma kan man säga om Stockholms kontorsmarknad. Samtidigt som vakansgraderna ökat generellt i huvudstaden de senaste fem åren så har också spridningen blivit större och större.
Enligt Cushman & Wakefield är det på dagens marknad vakansgrader från lägst 6 procent, Sundbyberg City, upp till 33 procent i problemområdet Kista. Tydligt är att områden nordväst om innerstaden, som Solna, Haga, Frösunda och så Kista är de som drabbats hårdast av de senaste årens avmattning. Flyttar har gått från dessa områden till andra mer centrala lägen.
[ Annons ]
Grundorsakerna till vakanserna inom kontor finns framför allt att hitta i en övertro på en växande marknad från 2010 fram till pandemins utbrott tio år senare då hybridarbetet såg dagens ljus. Till det sämre konjunktur i samband med räntehöjningarna.
Om tre till fem år kommer vi se kraftigt sjunkande vakanser igen – och att ett bra kontor blir en bristvara
Fabege har fastigheter i många delar av Stockholm, även i CBD, men huvudparten av beståndet är i Solna och då särskilt Arenastaden. Sammantaget var vakanserna för tredje kvartalet 13 procent vilket är en ökning från 11 procent samma period förra året.
– Det intressanta är att försöka förstå om det här är ett strukturellt skifte eller en konjunkturell förändring. Det vet vi inte än, säger Johan Zachrisson.
Vad tror du själv?
– Jag tror att det är lite av varje. Sedan tycker jag man drar lite för långtgående slutsatser kring det strukturella just nu. Om tre till fem år kommer vi se kraftigt sjunkande vakanser igen – och att ett bra kontor blir en bristvara. Vi räknar själva med att vakanserna ska ner med en procent per år och nå fem procent om cirka tio år.
Det vore förstås tjänstefel av en affärsutvecklingschef att säga något annat. Men Johan Zachrisson säger att han är säker på att hybridarbetet kommer att mattas av.
– Vi människor behöver ses och bygga relationer. Risken är stor att produktivitet och kreativitet går förlorat om allt för mycket sker i digitala möten. Den insikten växer hos företag, organisationer och myndigheter, säger Johan Zachrisson och tillägger:
– Jag ser att vissa offentliga verksamheter är lite för tillåtande med distansarbete, vilket på sikt kan påverka hur vassa de är på att leverera.
När Fabege etablerade Arenastaden och investerade i Solna Business Park betonades närheten till spårbunden trafik som en viktig faktor.
– Den fördelen finns även nu och vi ser att många av våra hyresgäster inte kan hitta bättre alternativ i innerstaden. Det kan vara en ren kostnadsfråga, eller för att det inte finns så stora ytor av hög kvalitet, eller av säkerhetsskäl. Som hos Saab som tecknat avtal med oss i Solna strand, eller Svenska Kraftnät och Socialstyrelsen som tecknat avtal med andra bolag i Solna.
På en marknad där det finns mycket vakanser är det förstås inte helt enkelt att få upp hyresnivåerna. Till skillnad från bostäder är kontor en tämligen oreglerad marknad. Under avtalsperioden följer hyran ett index men vid omförhandlingar kan hyran både gå upp och ner.
I Fabeges Q3-rapport framgår att förändringen var väldigt liten. De omförhandlade hyrorna ligger i princip stilla – varken ökning eller tapp.
– Indexjusteringarna har däremot mattats av rejält. I början av inflationsperioden hade vi uppskrivningar med 18 procent på två år. Det slog hårt mot vissa branscher – hotell, restaurang, butikskedjor. De kunde inte föra vidare kostnadsökningarna fullt ut, så det har varit nödvändigt med justeringar. Därför är det rimligt att hyrorna nu ligger stilla.
Frågan är bara om vissa områden också har en strukturell vakans, alltså att de inte kommer återhämta sig med bättre konjunktur
Johan Zachrisson betonar att viktigast är behålla en hyresgäst länge. Nya hyresgäster innebär kostnader för anpassningar och ombyggnation, pengar som kan ta lång tid att få tillbaka.
– Hyresgästen ska ha en rimlig hyra för det de får. Sedan är det ju så att variationen i hyra inte bara går mellan det som är i stan och utanför stan. Skillnaden mellan bra och dåliga mikrolägen har också ökat och det är på det området vi jobbar för att hela tiden hålla uppe nivåerna, säger Johan Zachrisson
Tror du ändå att skillnaderna i hyresnivåer kommer att öka mellan city och ytterområdena?
– Ja, det är rimligt. Men det kommer också att finnas variationer inom varje område, beroende på kvalitet och produkt.
Men eftersom vakansgraderna är så höga måste det väl i längden ändå leda till prisjusteringar på lång sikt?
– Jo, så är det. Frågan är bara om vissa områden också har en strukturell vakans, alltså att de inte kommer återhämta sig med bättre konjunktur.
Fastighetstidningen frågar om det är Kista han syftar på, men här väljer Johan Zachrisson diplomatiskt att varken bekräfta eller dementera.
