Oscar Lavelids officiella titel är stadsutvecklingsstrateg, men både innanför och utanför Stockholms stadshus kallas han ofta byggeneral. Nu är Oscar Lavelid, trots titeln, inte en exekutiv verkställare ute på ”slagfältet” eftersom han inte sitter i kommunstyrelsen. Hans roll är mer att vara ”spindeln i nätet” i samarbetet mellan politik, stadens tjänstemän och bostadsbolagen.
Med över 12 år i Stadshuset korridorer har han på nära håll kunnat följa utvecklingen under både uppgång och nedgång i bostadsbyggandet. Det han nu pejlar in är en marknad som han menar har bottnat och sakta är på väg upp. Samtidigt är det en helt ny spelplan för branschen.
[ Annons ]
Både vi och byggherrarna måste anpassa oss till en ny verklighet
– Både vi och byggherrarna måste anpassa oss till en ny verklighet. Det inte är lika enkelt längre att få projekt att gå ihop, och alla ser över sina planer och sina portföljer. Vi har alla fått stora kostnadsökningar, särskilt när det gäller förberedande arbeten, så vi måste alla fundera ett varv till om vad som är realistiskt att genomföra, säger Oscar Lavelid.
För kommunens del handlar översynen om att bättre värdera de investeringar som staden måste ta mot vad det ger i slutändan. Kostnaderna för infrastruktur blir sällan täckta av intäkterna från mark och tomträtter.
Om aktörerna signalerar osäkerhet kring projekten, eller om det är svårt att sälja eller hyra ut, ställs staden inför en svår situation. Det har lett till att exploateringskontoret valt att avvakta med vissa projekt för att fokusera på de mer genomförbara, då oftast i mindre skala.
Innebär det att vi sett slutet på stora projekt som Hagastaden och Sjöstaden? Är det fokus på förtätning av områden istället?
– Nej, så ser vi det inte. För oss handlar det om att hitta en balans mellan långsiktig planering och anpassning till den nuvarande situationen. Stockholm kommer att fortsätta växa och det finns hela tiden ett tryck på att utveckla stora områden, som eventuellt Bromma flygplats. Men vi måste hålla två tankar i huvudet samtidigt: en långsiktig plan och en plan för här och nu.
Det handlar om att hitta lösningar för de mer komplexa projekten
Stockholm stad är långt från färdigbyggd, men alla som följt utvecklingen de senaste tjugo åren vet att byggherrar letat efter den lågt hängande frukten. Stora delar av de områden som har bäst förutsättningar för att bli lönsamma är redan bebyggda eller projekterade. Kvar är mer komplicerade och då förstås även dyrare projekt.
– Ja, till stor del är det så, medger Oscar Lavelid. Men vi ser också att det finns fler platser med potential, även om det krävs mer tekniska lösningar för att bygga där. Det handlar om att hitta lösningar för de mer komplexa projekten.
Stadens policy är i första hand bebygga hårdgjord mark som kajer, parkeringsplatser eller industrimark. Men det har också naggats i kanten på grönområden vilket väckt lokal ilska, till exempel en del byggen i Sätraskogen i södra delarna av Stockholm.
– Det finns fortfarande potential för förtätning på platser som parkeringsytor eller tillskottsmark, samtidigt måste vi se till att vi löser människors möjlighet att resa till och från hemmet, säger Oscar Lavelid.
Under de goda åren brukar bostadsbolagen i Stockholm skämta om att man träffar de flesta kollegorna i korridorerna på exploaterings- och stadsbyggnadskontoret. Många jagade efter samma godbitar. Vilka är det då som knackar på hos staden i dag?
– De mest offensiva just nu är aktörer som har pengar att investera under en viss period, som fonder och liknande. Vi ser också att bostadsrättsaffärerna är svårare att räkna hem. Samtidigt är det många som vill positionera sig inför en eventuell vändning och Stockholm är alltid Stockholm, säger Oskar Lavelid.
Långsiktigt tror jag att det finns en fördel att ha mer färdiga byggrätter att sälja till aktörerna
Sedan februari i år har staden nya riktlinjer för markanvisning. Tidigare tog byggherrar på eget initiativ fram projekt och ansökte om markanvisning. I den nya modellen kan staden själv ta fram och erbjuda byggrätter som är färdiga.
Förhoppningen är att projekten får kortare ledtider och blir mer kostnadseffektiva när det finns tydligare information om markförutsättningar, miljökrav och andra faktorer.
– Det ger oss också bättre kontroll över stadsutvecklingen och tydligare kan bestämma vad vi vill ha på en viss plats. Det minskar även osäkerheten för aktörerna och skapar en snabbare process från start till mål. Det innebär initiala kostnader för staden, men långsiktigt tror jag att det finns en fördel med att ha mer färdiga byggrätter att sälja till aktörerna när de känner sig redo för att sätta spaden i marken, säger Oscar Lavelid.
Han konstaterar att politikens mål länge varit att öka volymen, och det oavsett om majoriteten styrts av Socialdemokrater eller Moderater. Att i slutet av året kunna visa upp hur många nya projekt som satts igång.
– Vi hade som vissa av kranskommunerna kunnat säga att det är färdigbyggt, men då hade hela regionens utveckling påverkats negativt. Så jag anser att det har varit bra att sätta volymmål. Tyvärr det också lett till att vi byggt många bostäder med få rum. Nu är vi i ett läge där det efterfrågas större bostäder som behövs långsiktigt.
Vi måste hitta en balans mellan vad marknaden vill bygga och vad samhället faktiskt behöver
Den andra utmaningen för Stockholm stad, och även i resten av Sverige, är att bostadsbolag enbart bygger bostäder för de som har råd att betala, alltså i lägen som motiverar en hyra runt 16 000 kronor i månaden för en trerumslägenhet. Samtidigt är behovet av bostäder störst i grupper med låg inkomst, de som i dag bor trångt eller kvar hos sina föräldrar.
– Det är tyvärr den krassa verkligheten. Vi ska nog inte gå in på politik här, men vi måste hitta en balans mellan vad marknaden vill bygga och vad samhället faktiskt behöver, säger Oscar Lavelid.
Hur tänker du där, får att uppnå den balansen?
– Vi måste fokusera på det befintliga beståndet och på hur vi kan förbättra rörligheten. Ett nyproducerat projekt når sällan den mest utsatta gruppen på bostadsmarknaden. Därför måste vi titta på det befintliga beståndet och hitta sätt att hjälpa dem att hitta bättre alternativ, säger Oscar Lavelid.
Om du konkretiserar vad staden egentligen behöver nu, vad skulle du säga är de centrala behoven?
– I vissa områden, särskilt i äldre stadsdelar, har vi många bostäder av samma typ. Där tror jag vi kan sträva efter att få till marknära bostäder, radhus eller liknande. Vi måste bli mer dynamiska och kunna bygga det som verkligen behövs, snarare än att bygga mer av samma sak, säger Oscar Lavelid. I stadens budget för 2026 lanseras det att Stockholm ska ta fram ett eget koncept för radshus.
Vad är det då för typ av bostäder som Stockholms stad vill se mer av i framtiden? Den som följt den politiska debatten har säkert hört att det rödgröna styret vill bryta segregationen med att bland annat bygga fler hyresrätter i villaområden. Oscar Lavelid är inte politiker och från hans perspektiv är inriktningen att skapa kompletteringar där olika bostadsformer får plats så att folk kan bo kvar i sitt närområde när livet förändras.
– I vissa områden, särskilt i äldre stadsdelar, är det många bostäder av samma typ. Där tror jag vi kan sträva efter att få till marknära bostäder, radhus eller liknande. Vi måste bli mer dynamiska och kunna bygga det som verkligen behövs, snarare än att bygga mer av samma sak, säger Oscar Lavelid.
Demografi och bostadsbyggande hör inte alltid samman när det gäller antal bostäder
Hur ska ni möta de demografiska förändringar som sker där färre barn föds och fler lever längre. Vill ni att bolagen mer inriktar sig mot seniorbostäder?
– Jag vill börja med att säga att demografi och bostadsbyggande inte alltid hör samman när det gäller antal bostäder. Det är snarare konjunkturen och marknadsförutsättningarna som styr byggandet. Nu är stora delar av den åldrande befolkningen en köpstark grupp som säkert kan finansiera en bra tillgänglig bostad. Men vi måste också tänka på de med vårdkrävande behov. Här tror jag kommunen behöver bli tydligare i sin planering. Vi har sett ett växande intresse från privata aktörer att bygga för äldre, men vi behöver också stärka det arbetet från stadens sida.
Men, tillägger Oskar Lavelid, vi kan inte tvinga människor att lämna sina hem. Det handlar om att skapa mer rörlighet på bostadsmarknaden och erbjuda boenden som kan passa olika faser i livet.
