Jo, då. Det går att bygga bostäder, och det byggs en del just nu hos Heba, ett fastighetsbolag med bestånd i Stockholm och Mälardalen.
– Det har varit viktigt att komma igång, visa att vi menar allvar med att bygga efter en lång paus, betonar Patrik Emanuelsson som varit vd på bolaget sedan 2017.
[ Annons ]
När luften gick ur byggde vi bara klart det som påbörjats
Han har på Heba, som på många andra fastighetsbolag, upplevt några år av Klondyke-stämning innan proppen gick ut i samband med Ukrainakriget och ränteuppgångarna.
– Det är klart att de senaste åren har inneburit en väldigt snabb omställning. När luften gick ur byggde vi bara klart det som påbörjats, men efter det var det locket på, säger Patrik Emanuelsson.
Nu smyger man i gång igen. I bland annat Stora Sköndal i Stockholm där Heba tillsammans med Åke Sundvall ska färdigställa 340 bostadsrätter och 260 hyresrätter. Och ett eget projekt utanför Nynäshamn med 128 hyreslägenheter i ett naturnära område, där 13 av bostäderna är radhus som ska integreras i området.
Patrik Emanuelsson är förutom vd på Heba även styrelsemedlem i det börsnoterade bostadsbolaget Trianon, och även i Bopol AB som driver bostadspolitik.se. Han har kort sagt bra insikt i branschen.
– Väldigt förenklat kan man säga att läget är så här, säger Patrik Emanuelsson. Ska du i dag bygga nya bostäder måste det vara i exakt rätt mikroläge, och det måste vara i kommuner som har en relevant tillväxt där invånarna har förmågan att bära höga hyror.
Vi har gått från ytterligheter – att kunna bygga överallt till kirurgiskt precisa lägen
Han har gjort en egen analys och kommit fram till att under 2024 var det ungefär 15 kommuner i landet som hade en relevant tillväxt.
– Ska jag vara extremt kritisk så är det väl egentligen bara tio av dem där det finns förutsättningar att bygga nytt med någon lönsamhet. Du förstår, vi talar alltså om en marknad i dag i tio av Sveriges 290 kommuner. Så brutalt tänker jag, säger Patrik Emanuelsson.
Men det kanske inte var en så sund marknad förut?
– Nej, exakt. Det var lite sjukt om man ska vara krass. Det byggdes en del som inte var relevant då, och definitivt inte är relevant i dag. Vi har gått från ytterligheter – att kunna bygga överallt till kirurgiskt precisa lägen.
Fastighetsmarknaden är som de flesta i branschen vet synonymt med lånemarknaden. Med lägre räntor kan det se mer aptitligt ut när projekt ska dras igång. Men om räntorna nu hamnat på mer normala nivåer så är fortfarande byggkostnaderna höga. Under bara 18 månader gick byggpriserna upp med 34 procent.
– Konsekvensen av det är att vi behöver höja hyresnivåerna från drygt 2 000 kronor per kvadratmeter upp till kanske 2 700 eller 3 000 kronor per kvadratmeter för att få en rimlig avkastning och en rimlig risknivå i våra projekt.
För nyproduktionen beräknar Heba direktavkastningen mellan 4 och 4,5 procent. I centrala lägen
– I centrala lägen bygger vi för långsiktig värdetillväxt eftersom det inte ger någon avkastning att tala om, men generellt måste ett egenutvecklat projekt ge fem procent avkastning i dag för att det ska vara motiverat utifrån den högre kostnadsrisken jämfört med att förvärva en nybyggd fastighet, säger Patrik Emanuelsson.
Att investera i nyproduktion är inte som att köpa en obligation med fast utdelning
Nyligen gav Hyresgästföreningen ut en omdiskuterad rapport om de privata bostadsbolagens ökande vinster. Man utgick då från att driftnettot ökat.
Kritiker påpekade att driftnettot inte ger en helt rättvisande bild av bostadsbolagens ekonomi och vinster. Det går bland annat att ”snygga till” i balansräkningarna för att glädja aktieägarna. Dessutom säger driftnettot inget om lånebilden och den långsiktiga lönsamheten.
– Att investera i nyproduktion är inte som att köpa en obligation med fast utdelning. Det handlar om år av planering, uppbundet kapital, byggkostnadsrisker, räntefluktuationer, förseningar och ändrade regler. Kapitalet måste därför ges rimlig avkastning – annars flyttar det till andra branscher och då blir det inga bostäder, säger Patrik Emanuelsson.
Han anser att Hyresgästföreningen inte tar hänsyn till alla de risker som finns i att bygga och förvalta bostäder. En sådan risk är att det uppstår vakanser vilket inte minst många allmännyttiga bolag drabbats av. Hos Heba är det än så länge inget problem. Senaste vakanssiffran för kvartal tre var 0,06 procent.
– Därmed inte sagt att hyresgäster alltid hänger på låset när det dyker upp en tom lägenhet. Vi måsta vara väldigt på och mycket mer säljande än förr. Jag tror att vår bransch behöver ställa om sig till att ha ett annat synsätt på uthyrning vilket jag i grunden tycker är bra.
Ett mer marknadsanpassat tänk handlar även om att bygga bostäderna som efterfrågas mest. Under många år har mottot varit: fler små lägenheter till unga och mer yteffektiva bostäder.
– Jag har haft möjlighet att följa den här utvecklingen under minst tjugofem års tid, bland annat under min tid på Svenska Bostäder. Det vi ser i enkäter är att folk vill bo större men efterfrågar mindre ytor för att de inte har råd med mer.
Patrik Emanuelsson anser att det varit för stort fokus på att tillskapa fler smålägenheter vilket lett till ett överutbud.
– Det utifrån myten om att unga människor vill bo kompakt för att ha pengar över till annat. Vad vi nu ser är större efterfrågan på treor, fyror och femmor. Ettor och tvåor har mycket kortare kötider. I våra nya projekt bygger vi därför med fler och större lägenheter, utan att göra avkall på yteffektiviteten.
Hyrorna blir högre i trygghetsboenden än i vanliga nyproducerade lägenheter
Flexibla planlösningar efterfrågas allt mer med det ökade hybridarbetet. Annat som premieras är högt i tak, bra kommunikationer, tryggt område, närhet till service och grönområden.
– Klimatsmarta hem och smart teknik är också eftertraktat, men bara om det inte fördyrar boendet. Det finns sällan en betalningsvilja till att bo mer klimatsmart, säger Patrik Emanuelsson.
Heba bygger inte specifikt för den allt äldre befolkningen. En nyproducerad bostad har krav på tillgänglighet som fungerar långt upp i åren. Nyproducerade seniorboenden eller trygghetsboenden med gemensamma ytor blir för dyra anser Patrik Emanuelsson.
– Du måste vara med och finansiera gemensamma ytor om inte kommunen tar kostnaden, och dessutom ha administrativ personal på plats. Det gör att hyrorna i trygghetsboenden blir högre än i vanliga nyproducerade lägenheter. När jag var vd på Micasa gjorde vi en del trygghetsboenden, men det var inte alls givet att folk ville flytta dit, även i bra lägen.
Han konstaterar att många äldre sitter kvar för länge i sina villor eller otillgängliga bostäder.
– Studier visar att livskvaliteten sjunker dramatiskt när man borde ha flyttat men inte har gjort det. Inom fem, sex år kommer vi ha 45 procent fler som är över 80 år. I dag bor ungefär 50 procent av dem som är över 70 år i villa, och 50 procent av dem är ensamhushåll. När gamla blir sittande med hemtjänst åtta, tio gånger per dygn har vi ett värdighetsproblem. Det är katastrofalt att vi inte har en plan för det.
Hur gör man då med gruppen som står utanför bostadsmarknaden helt och hållet. Kan man bygga för dem?
– Det är tyvärr nej på den frågan. Det går inte i dag. Vi hade investeringsstöd tidigare som sänkte hyrorna till 1 500 kronor per kvadratmeter i stället för 2 000 kronor, men lägenheterna gick inte till de som behövde dem mest utan till de som stod längst fram i kön. Det vi skulle behöva är att rikta stöd specifikt till personer som står utanför marknaden.
Så vi hamnar i diskussionen om social housing igen?
– Ja, men det är inte namnet som är det viktiga. I Sverige finns en tendens att allt blir svart eller vitt – är det “social housing” så är det dåligt, kallar man det något annat så är det bra. Vi måste se nyktert på frågan.
Heba bygger bara om det är lönsamt
Under intervjun har Patrik Emanuelsson radat upp en rad av utmaningar för bostadsbyggandet och det får förstås att ställa sig frågan varför Heba bygger nytt över huvud taget? Är det inte en bättre affär att bara förvalta det ni redan har?
– Heba bygger bara om det är lönsamt. Fastighetsbolag är en lågmarginalverksamhet och du behöver veta exakt vad du ska göra för att tjäna pengar på att bygga. Men i rätt läge med de hyror som gäller nu får vi faktiskt bättre ekonomi på nyproduktion än på det gamla beståndet med låga hyror, säger Patrik Emanuelsson.
