Begreppet Trygghetshyra tillkom under själva stämman som ett beskrivande ord för den nya hyressättningsmodell som Moderaterna nu vill lansera, berättar David Josefsson bostadspolitisk talesperson för Moderaterna.
Han anser att man landat i en mer robust hyressättningsmodell som garanterar både ett starkt skydd för hyresgästen, samtidigt som den kan skapa bättre förutsättningar för att producera hyresrätter.
[ Annons ]
Noterbart är också att ordet nyproduktion, som ursprungligen fanns med i stämmohandlingarna, nu är borta. Så här beskrivs Moderaternas Trygghetshyra i det förslag partiet nu ska arbeta vidare med:
”En typ av reform skulle kunna innebära att kollektivt förhandlade hyror ersätts av reglerade hyror, så kallade trygghetshyror, där hyresgäst och hyresvärd avtalar om ingångshyran och där hyresutvecklingen följer en trygg, enkel och förutsebar indexering”
– Vi ser detta som en modell för hela hyresbeståndet. Men det är naturligt att nyproduktionen kan bli första steget, säger David Josefsson.
[ Annons ]
Tanken är att förhandlingen om ursprungshyra ska vara helt fri mellan hyresvärd och hyresgäst. Med andra ord skulle det vid särskilt attraktiva objekt kunna innebära att kontraktet bjuds ut till den som är beredd att betala högst hyra. Men David Josefsson ser ingen större risk att hyresförhandling snarast blir ett rent auktionsförfarande.
Föreslår hyresvärden en för hög hyra så kommer ingen vilja hyra den lägenheten
– Möjligen kan det bli så för ett fåtal speciella objekt. Tittar man på hur det faktiskt fungerar i en rad andra länder är det snarare så att det ganska snart uppstår en tydlig bild av vad hyresgästen är beredd att betala, och vad hyresvärden behöver för att kunna upprätthålla en god förvaltning. Och föreslår hyresvärden en för hög hyra så kommer ingen att vilja hyra den lägenheten, säger David Josefsson.
David Josefsson ser då snarare en risk att debatten kring Trygghetshyra fokuserar på ett fåtal extremer, även om prissättningen skulle ske som för de flesta varor och tjänster i samhället.
– Men för att det ska fungera trycker vi också på att det måste finnas tillgänglig offentlig statistik över hyresnivåer så att bägge parter enkelt kan se var hyran ligger för motsvarande objekt i ett område, säger David Josefsson.
Han konstaterar också att dagens nyproduktionshyror på många håll redan ligger på en marknadsnivå.
– Så jag tror inte det skulle innebära en så radikal skillnad. Det skapar snarare en bättre förutsägbarhet när hyran kopplas till ett index, än till hyresförhandlingar och skiljedomar som kan innebära att man åker på hyreshöjningar retroaktivt.
Exakt vad ett index ska vara kopplat till återstår för Moderaterna att utreda. Men David Josefsson resonerar att KPI och fastighetsförvaltningsindex kan vara rimliga att ta med i beräkningarna.
Gäller indexuppräkningen för evigt utifrån när det ursprungliga kontraktet skrevs? Eller finns det utrymme för omförhandling, eller skälighetsprövning av hyran, om marknadsläget förändras eller vid ombyggnation som förändrar bostadens egenskaper och attraktivitet?
– Gör man stora förändringar av bostaden får det bli en förhandling. Men i grunden ska prisutvecklingen vara förutsägbar för den som hyr en lägenhet. Så i grunden ska det inte göras några större förändringar, utöver indexuppräkning, under tiden man bor i sin lägenhet. I sådana fall är man ju tillbaka i ett system som ingen, utom möjligen Hyresgästföreningen, tycker fungerar särskilt bra. Det är därför vi valt att kalla vår modell för Trygghetshyra, säger David Josefsson.
Men utan den möjligheten att justera hyran, tar man inte bort ett incitament att utveckla hyresrätten?
– Jag skulle säga tvärtom. För om en hyresvärd inte utvecklar hyresrätten så kommer folk flytta därifrån och ingen vill flytta in. Det är snarare det som skapar incitament att utveckla en fastighet.
David Josefsson refererar till den intervju Fastighetstidningen gjorde med Mikael Neuman, privat fastighetsägare med ett antal fastigheter i Johanneberg i centrala Göteborg, där han säger:
”I dag kan en fastighetsägare få lika mycket betalt för en välskött lägenhet som för en med betydligt lägre standard. Du får alltså betalt hur du än gör, inte för vad du faktiskt levererar.”
Vid en första anblick kan det te sig som att Trygghetshyra helt eliminerar rollen för Hyresgästföreningen, möjligen också för Fastighetsägarna och Sveriges Allmännytta. Men David Josefsson håller inte med. Rollen blir bara annorlunda, det kommer finnas ett behov att stötta enskilda hyresgäster och hyresvärdar vid tecknande av hyresavtal.
– Hyresgästföreningar finns det ju i de flesta länder, och det är ju jätteviktigt att det finns en part som stöttar de boende. Men Villaägarna har ju inte någon funktion i prissättningen, men det är ändå en stark organisation, menar David Josefsson.
Förutsatt att förslaget i en framtid kan vinna gehör även hos samarbetspartierna, är inte David Josefsson övertygad om att det faktiskt skulle behövas en blocköverskridande överenskommelse för att ett nytt hyressättningssystem skulle hålla längre än enbart en mandatperiod.
– Jag tror att de finns en relativt stor förståelse hos samtliga partier, utom möjligen Vänsterpartiet, att nuvarande system inte fungerar utan snarare leder till utanförskap, trögrörlighet och gör det svårt att bygga och förvalta hyresrätter. När hyressättningssystemet väl reformeras tror jag att det är få som skulle driva på för att återgå till den situation vi har i dag.
Man kan spekulera i om det inte mest är ett sätt att göra marknadshyra mer attraktiv för Sverigedemokraterna
David Josefsson konstaterar att Moderaternas förslag i grunden är relativt likt det färdigutredda förslaget om fri hyressättning i nyproduktion och inte minst likt hur det fungerar i ett flertal europeiska länder.
– Så modellen är knappast särskilt revolutionerande, säger David Josefsson.
Martin Hofverberg, chefekonom på Hyresgästföreningen, tar också fasta på att förslaget är likt ett flertal andra länder. Men ser det inte som något positivt.
– Av det jag hittills har sett låter det ganska likt den tyska modellen. En marknadshyra när kontrakt tecknas, följt av indexering under kontraktstiden. Men det är den lösning som lett fram till hur man i Berlin och en rad andra tyska städer sett rekordhöjningar följt av demonstrationer och desperate åtgärder som ett hyrestak under fem år i Berlin.
Enligt Martin Hofverberg inte alls någon balans mellan hyresvärd och boende, utan en rakt av fastighetsägarvänlig linje. Han lägger till:
– Man kan spekulera i om det inte mest är ett sätt att göra marknadshyra mer attraktiv för Sverigedemokraterna.
Från Sveriges Allmännytta är det betydligt mer positiv respons.
– Så som det beskrivs låter det i princip som samma modell som utredningen om fri hyressättning vid nyproduktion. Det är positivt att Moderaterna tittar på en utveckling av hyresrätten, säger Cathrine Holgersson, vd för Från Sveriges Allmännytta.
Martin Lindvall, samhällspolitisk chef Fastighetsägarna menar att möjligheten för boende och hyresvärdar att fritt komma överens om innehållet i hyresavtalet, med en förutsebarhet kring hyresutvecklingen, erbjuder fördelar för båda parter samtidigt som det skulle förbättra marknadens funktionssätt.
– Men det bör finnas möjligheter att under hyresförhållandet omförhandla hyran om någon av parterna upplever hyran oskälig i förhållande till en förändrad efterfrågan eller för att medge standardförbättringar. Här kan Moderaterna finna inspiration hos både Produktivitetskommissionen och utredningen om fri hyressättning vid nyproduktion.
Martin Lindvall anser dock att det är viktigt att möjligheten till kollektiv förhandling kvarstår för de hyresvärdar som vill fortsätta med det.
– Ingen ska kunna påtvingas en förhandlingsordning, men systemet behöver fortsätta utvecklas för att erbjuda ett attraktivt alternativ till en utvidgad avtalsfrihet som tar avstamp i individuella överenskommelser, säger han.
