Den 1 juli träder en av de mest omdiskuterade bostadsreformerna på flera år i kraft. Den 20 maj röstade riksdagen igenom propositionen En mer flexibel hyresmarknad med stöd av regeringspartierna. Reformen innebär bland annat att tidigare andrahandsuthyrning inte längre automatiskt talar emot en ny ansökan och att privatpersoner får hyra ut upp till två bostäder enligt den nya privatuthyrningslagen.
Hur de nya bestämmelserna kommer att tillämpas i praktiken är däremot ännu inte klart. Flera centrala delar lär avgöras först när Hyresnämnden har hunnit pröva de första fallen, menar Jenny Thorman, advokat på Steinmann.
[ Annons ]
– Utfallen hos hyresnämnderna kommer sannolikt att variera inledningsvis, till dess att det föreligger tillräckligt många avgöranden för att kunna dra slutsatser om hur lagändringen är tänkt att tillämpas, säger Jenny Thorman.
Utgångspunkten är begreppet ”betydande omfattning”. Enligt förarbetena är en uthyrningsperiod på ett år sannolikt inte att anse som betydande omfattning, men däremot en femårsperiod.
– Uthyrningar mellan två till fyra bör i och med lagändringen vara förknippade med en större osäkerhet. Därtill kommer att bedömningen även ska göras i förhållande till angivet skäl för uthyrning, säger Jenny Thorman.
Lagändringen påverkar egentligen inte de skäl som krävs för att en bostadsrättshavare ska få hyra ut sin bostadsrätt i andrahand, utan enbart tiden för uthyrningen. Något som sannolikt leder till ett ökat antal ansökningar till hyresnämnden innan det genom nybildad praxis är etablerat för hur lång tid en bostadsrättshavare ska ges tillstånd, och när föreningen har skäl att neka.
– För en bostadsrättshavare innebär detta en möjlighet till längre uthyrning, för bostadsrättsföreningarna innebär det en osäkerhet i efter hur lång tid man kan neka fortsatt uthyrning. Ett sätt för bostadsrättsföreningarna att hantera ansökningar om andrahandsuthyrning utifrån de nya förutsättningarna är att lämna tillstånd ett år åt gången samt säkerställa att skälet för uthyrningen kvarstår, råder Jenny Thorman.
Från branschhåll har det dock varit skarp kritik av just detta skäl. Fastighetsägarna, HSB, Riksbyggen och Bostadsrätterna har under hela lagstiftningsprocessen varnat för att reformen riskerar att leda till fler spekulationsköp och ökad otrygghet i landets bostadsrättsföreningar.
– Sedan 2014 är det möjligt att hyra ut i fler fall och i dag är det egentligen bara om det saknas skäl utöver att tjäna pengar som en andrahandsuthyrning inte godkänns. Vi ser inget behov av att ändra lagen, sade Johan Kleveland, förbundsjurist på Fastighetsägarna, när propositionen presenterades.
Under ett seminarium i Almedalen beskrev HSB förbundsordförande Johan Nyhus hur oro och erfarenheter från föreningsarbetet gått hand i hand. Enligt honom är andrahandsuthyrning redan i dag en utmaning för många styrelser, och mer generösa regler riskerar att ytterligare minska engagemanget i föreningarna.
Från politiskt håll görs dock en annan bedömning. David Josefsson (M), bostadspolitisk talesperson och en av reformens arkitekter, avvisade under samma seminarium bilden av en genomgripande förändring.
– Det är fortfarande så att alla prövningar ska göras av styrelsen och i hyresnämnden. Det ska fortfarande finnas ett skäl att hyra ut. Det skälet får inte vara att tjäna pengar. Det är inte fri uthyrning. Det är fortfarande väldigt strikt reglerat, men lite mer flexibelt än vad det var tidigare.
Josefsson framhöll också att reformen kompletteras med skärpta regler. Bland annat utökas möjligheterna att förverka en bostadsrätt vid kriminalitet och att neka medlemskap om det finns misstanke om att bostaden kan komma att användas för brottslig verksamhet.
Markus Kallifatides (S), riksdagsledamot och oppositionens representant i panelen, delade delar av oron men ifrågasatte hur den kommunicerats.
– När man ger bilden av att styrelsen tappar helt kontrollen skapar man en oro som inte är befogad. Det här är ganska modesta förändringar, sade han.
Den nya privatuthyrningslagen gör det dessutom möjligt att hyra ut upp till två bostäder med marknadshyra som utgångspunkt. Kritikerna menar att det öppnar för fler spekulationsköp, medan Josefsson beskriver förändringen som riktad mot villaägare med attefallshus – inte mot bostadsrättsspekulanter.
Oavsett hur stor förändringen blir i praktiken räknar flera branschorganisationer med att bostadsrättsföreningarnas styrelser kommer att få hantera fler ansökningar om andrahandsuthyrning. Gemensamt för råden från Sveriges Bostadsrättscentrum, SBC, HSB och Fastighetsägarna är att tydliga rutiner och väl dokumenterade beslut blir ännu viktigare.
SBC rekommenderar bland annat att föreningen dokumenterar vilket skäl som angetts, hur länge tillståndet gäller, om medlemmen själv har bott i lägenheten samt vilken uthyrningshistorik som finns. De menar också att bedömningen av vad som utgör ”betydande omfattning” bör göras utifrån en samlad helhetsbedömning, där både uthyrningens längd, omfattning och återkommande mönster vägs in.
Samtidigt framhåller HSB:s jurist Andrea Gordon att föreningar med väl fungerande rutiner inte behöver göra några större förändringar.
– De skäl som sedan tidigare anses godtagbara gäller fortfarande, sade Gordon i en kommentar till de nya reglerna.
Fastighetsägarna rekommenderar fortsatt att tillstånd tidsbegränsas, exempelvis till ett år i taget, så att föreningen löpande kan pröva om det ursprungliga skälet fortfarande kvarstår.
För att underlätta tillämpningen har Fastighetsägarna, HSB, Riksbyggen och Bostadsrätterna tagit fram en gemensam riktlinje för andrahandsupplåtelse, som finns att ta del av här.
