Anette Frumerie, med över 20 års erfarenhet från byggbolag och bostadsutveckling, ser hur bostadsmarknaden blivit betydligt mer konkurrensutsatt. För 25 år sedan hyrdes och såldes nästan allt ut omedelbart – så ser verkligheten inte ut längre.
– Det är inte så länge sedan vi i branschen kunde dela ut nycklar direkt efter ett bygge stod klar. I dag är hyresmarknaden mycket mer säljorienterad. Du måste förstå målgruppen, bygga attraktivt och marknadsföra dig på ett helt annat sätt.
[ Annons ]
Det viktigaste i dag är att bygga på rätt plats
Hon beskriver hur projektkalkylerna blivit mer känsliga och hur varje beslut kräver en högre grad av fingertoppskänsla och precision.
– Det viktigaste i dag är att bygga på rätt plats, med rätt produkt och på ett kostnadseffektivt sätt. De ökade byggkostnaderna gör att vi måste vara mycket mer noggranna. De senaste räntesänkningarna har i alla fall gjort situationen något enklare för att få ihop kalkylen, säger Annette Frumerie.
Regeringens förslag om ändrade presumtionshyror för nyproduktion som införs vid årsskiftet välkomnar hon.
– Det kan faktiskt göra skillnad och öka incitamenten att bygga mer, även om det är på marginalen. Ännu bättre är om vi får helt fri hyressättning för nyproduktion, även om många orter redan ligger nära marknadsnivåer.
Oavsett om det är reglerad eller fri hyra finns en tydlig gräns där folk inte längre kan bära kostnaden, något som bostadsbolagen blivit varse om de senaste åren då vakanserna ökat på många orter. Några bolag inom allmännyttan rapporterade upp till 20 procent vakanser under 2024.
- Är hyrorna inte är rimliga står lägenheterna tomma – det är den mest grundläggande lagen på marknaden, säger Annette Frumerie.
Har ni fler vakanser nu än tidigare?
– På vissa orter ja, särskilt där det byggts mycket de senaste åren. Kommunernas tillväxt har stannat av – vi föder färre barn, invandringen är lägre och inflationen har gjort att hushållen håller hårdare i pengarna. För oss är vakanserna störst i Norrköping. I norrländska städer som Luleå, Umeå och Östersund har vi däremot i princip inga vakanser alls.
Det är flyttkedjorna som är poängen
Nyproduktionens höga hyror återkommer ofta i debatten när bostadsbrist diskuteras. Att det enbart byggs för de som redan har ett bra boende och inte för den stora gruppen som står utanför eller bor trångt.
– Visst, så är det, nyproduktion kommer alltid att vara dyrast och är inte riktad till de med lägst inkomster. Men det är flyttkedjorna som är poängen – nybyggnation frigör mer överkomliga bostäder längre ner i kedjan.
Hyresrätten fyller enligt henne en avgörande funktion.
– Du kanske inte får lån, du kanske flyttar till ny ort, du kanske vill ha flexibilitet. Hyresrätten är en viktig del av bostadsmarknaden och vi behöver alla upplåtelseformer.
När det gäller hushåll med små marginaler är hon tydlig med vilken åtgärd som fungerar bäst.
– Det bästa stödet är ett högre bostadsbidrag. Det höjdes nyligen, vilket är bra eftersom det är 29 år sedan man gjorde en justering. Bostadsbidraget borde indexeras mot hyresutvecklingen så att stödet blir långsiktigt och förutsägbart, säger Anette Frumerie.
Som många andra i denna serie om bostadsbyggande pekar även Anette Frumerie på att storstadsregionerna fortsatt har bäst förutsättningar, men även där krävs mer analys än tidigare.
– Där det finns jobb och tillväxt finns även underlag till nya bostäder, men även i Stockholm och Göteborg behöver vi tänka mycket mer på var inom staden vi placerar projekten. I många regionstäder kommer det ta lång tid innan byggandet verkligen återhämtar sig, menar Anette Frumerie.
Trots minskad befolkningstillväxt är hennes svar tydligt: nyproduktion behövs fortfarande.
– Vi måste absolut förvalta mer, renovera mer och energieffektivisera det vi redan har. Men vissa fastigheter kan inte renoveras – de måste ersättas. Jag tror att Sverige kommer att ligga runt 25 000–30 000 nya bostäder per år framöver. Det är en rimlig nivå.
Hur vi använder våra bostäder har förändrats dramatiskt
Hon konstaterar att en bostadsutvecklare idag inte enbart ska ha koll på byggplaner och produktionskostnader.
– Du måste även förstå konjunkturen, befolkningstrenderna och den lokala ekonomin på djupet. Det är nästan mer analytiker- och nationalekonomjobb än fastighetsägande ibland.
Rikshem äger fastigheter för cirka 60 miljarder kronor och gör löpande köp och försäljningar för att hålla en strategisk balans. Arbetet har blivit mer analysdrivet och viktigt för är att se vilka trender som är någorlunda stabila över tid. Det kan bli dyrt att bygga fel.
– Människor vill bo effektivt, nära service och kommunikationer. De förutsättningarna har inte förändrats och kommer inte att göra i framtiden heller. Men hur vi använder våra bostäder har förändrats dramatiskt. Fler jobbar hemifrån, fler vill kunna stänga dörrar och fler behöver flexibla ytor.
Trots att ytorna krympt i nyproduktion, särskilt de gemensamma ytorna, menar hon att potentialen för mer yteffektivt byggande fortfarande är stor.
– En trea i dag kan vara mindre än en trea för 20 år sedan, men planlösningen är så mycket smartare. I Lund har vi just nu projekt med väldigt väl genomtänkta planlösningar. Studenter vill exempelvis ha det extremt yteffektivt – de använder ofta rummet mest för att sova. Du kan även variera inom ett hus: mindre lägenheter längre ner, större högre upp, för att nå olika målgrupper.
Hur ser lönsamheten ut för nyproduktion hos Rikshem?
– Vi går inte ut med exakta siffror, men projekten uppfyller våra interna krav. Annars hade vi inte startat dem. Det är fortfarande lönsamt – i rätt läge och med rätt produkt. I Lund till exempel är det en ny marknad för oss, ett sätt att etablera oss där. På andra orter, som Luleå och Östersund, fokuserar vi mer på renoveringar.
Vi äger fastigheter i decennier. Kostnaderna och investeringarna måste ses över tid
Rikshem, likt många andra bostadsbolag, visade ett starkt driftöverskott för 2024 – något som fått Hyresgästföreningen att ifrågasätta behovet av ytterligare hyreshöjningar. I en rapport som Hyresgästföreningen satt samman citeras Annette Frumerie: ”Trots de utmaningar som lågkonjunktur och ekonomisk osäkerhet medfört har vi med framgång levererat både ökat driftöverskott och högre förvaltningsresultat.”
Annette Frumerie menar att denna debatt förenklar verkligheten.
– För att renovera och ta hand om våra fastigheter måste vi kunna justera hyrorna. När inflationen drog iväg halkade hyrorna efter, och då måste man återställa balansen. Det handlar inte om att öka vinsterna.
Hon reagerar också på att kritiker ofta lyfter enstaka års resultat.
– Man kan inte titta på ett enda år och säga att ”nu går ni bra, då behövs inga höjningar”. Vi äger fastigheter i decennier. Kostnaderna och investeringarna måste ses över tid.
