Ted Lindqvist, vd och en av grundarna till analysföretaget Evidens, har kanske mer än någon annan analytiker grottat ner sig i bostadsbyggandets förutsättningar och utmaningar. Otaliga är rapporterna från Lindqvist om de ekonomiska potentialerna för byggandet, hur räntor, amorteringar och regeringens beslut påverkar marknaden.
Så sent som för någon månad sedan kom en analys över att hyrorna i nyproduktion börjar närma sig en jämviktsnivå, eller med andra ord marknadshyran för vad folk är beredda att betala.
[ Annons ]
Blickar han framåt är Ted Lindqvist ändå lite mer av optimist än pessimist.
– Vi har haft en osedvanlig tuff period med först pandemi, sedan Ukrainakriget och räntehöjningar, och som lök på laxen den geopolitiska oro som president Trump skapat med tullar och utfall mot Europa. Allt det påverkar förstås folks sentiment när det kommer till så stora beslut som att skaffa ett nytt boende, säger Ted Lindqvist.
Därför är det exempelvis oerhört svårt att i dag övertyga någon att köpa en nyproducerad bostadsrätt som först kommer stå klar om två år
Men med det sagt är hans bild att ett visst ökat förtroende finns hos konsumenterna och att det kan synas nästa år. Hans prognos är även ett något ökat bostadsbyggande till runt 35 000 bostäder, alltså i linje med andra prognosmakare.
– Folk har under en längre tid skjutit på stora ekonomiska beslut, som att köpa en bostad. Samtidigt förändras livet med parbildning, separationer, barnafödande och äldre som behöver flytta. Där finns ett uppdämt behov och det kommer att påverka behovet av nya bostäder.
Sedan är tiotusenkronorsfrågan hur stort förtroende vi har inför framtiden. Begreppet scarring (ärrbildning) finns inom ekonomin, vilket kännetecknar hur människor efter kriser blir försiktiga och undviker stora utmaningar. Det tar tid för dessa ärr att läka.
– Därför är det exempelvis oerhört svårt att i dag övertyga någon att köpa en nyproducerad bostadsrätt som först kommer stå klar om två år. Man vet ju inte om det är rätt pris på bostaden. Och om det går att sälja sin gamla lägenhet. Osäkerhetsfaktorerna är för många och för stora, säger Ted Lindqvist.
Han såg samma tendens 2017 då Finansinspektionen införde skärpt amorteringskrav för att bromsa hushållens skuldsättning.
– Men då var det inte en lågkonjunktur och marknaden började agera rätt snabbt efter en tid. Nu finns det en högre riskpremie och folk känner sig fattiga i reala termer på grund av sänkta reallöner. Men det är både psykologi och fakta som påverkar marknaden. Vi har klarat krisen bra, vi har råd att köpa bostäder. Med sänkta räntor skulle jag säga att räntekostnaden för hushåll som äger sina bostäder är högst hanterbar.
Det finns ett samband mellan befolkningstillväxt och byggande, men så fort man tar in andra faktorer som räntor, arbetsmarknad, löner och andra ekonomiska variabler då försvinner all effekt av demografi
Är det något som Ted Lindqvist återkommer till flera gånger i intervjun är det korrelationen mellan konjunktur och behov av nya bostäder. Han tror inte, till skillnad från andra bedömare, att demografin har så stor betydelse, som att det föds färre barn.
– Vi har studerat detta ingående. Det finns ett samband mellan befolkningstillväxt och byggande, men så fort man tar in andra faktorer som räntor, arbetsmarknad, löner och andra ekonomiska variabler då försvinner all effekt av demografi helt och hållet.
Han påpekar också att nya bostäder inte efterfrågas av bebisar eller av nyanlända som sällan har de ekonomiska förutsättningarna att flytta in i nyproducerade bostäder.
Det andra helt raka sambandet, med faktaunderlag i 15 års tid, är mellan byggkostnader och priser på bostäder.
– Man kan inte komma runt det. Nu finns en betalningsvilja som minskat med runt 15 procent jämfört med innan räntekrisen. Samtidigt har alla kostnader ökat för produktionen, vilket leder till att kalkylen bara går ihop i projekt där det tidigare redan fanns stora marginaler, säger Ted Lindqvist.
Blickar man i backspegeln pekar Ted Lindqvist som många andra i vår serie på de strukturella felinvesteringar som gjorts under de goda åren.
Man kan konstatera att det byggts där marken varit lättare att få tag på och där man kunnat få subventioner
– Vi ser bostäder som byggts på platser där efterfrågan på vissa typer av bostäder, oavsett om det är små eller stora lägenheter, inte har matchat målgruppen. Denna missmatchning är särskilt tydlig i fallet med små lägenheter, som inte efterfrågas lika mycket som större bostäder i mer centrala områden. Man kan konstatera att det byggts där marken varit lättare att få tag på och där man kunnat få subventioner.
Hur tror du att höjningen av bolånetaket som införs i april nästa år kommer påverka bostadsmarknaden?
– När vi räknade på utredningens hela förslag trodde vi att det skulle leda till tio procents uppgång av priset. Nu blir det höjt bolånetaket och slopat skärpt amorteringskrav och vår bedömning är en nettoeffekt med 3–4 procents uppgång.
De som påverkas mest av ändringarna är unga som vill in på bostadsmarknaden och andra svagare grupper. För de mer kapitalstarka som bor i storstäderna är börsutvecklingen en mer avgörande faktor.
– I framför allt Stockholm förbluffas man av ett så starkt samband mellan bostadsrättspriser och börsutveckling. Många hushåll använder sina finansiella tillgångar, inklusive investeringar, för att finansiera bostadsköp. Skulle det bli en sättning på grund av ”AI-bubblan” kommer det att ge effekt. Även på nyproduktion som ju nära följer prissättningen av bostadsrättsmarknaden, säger Ted Lindqvist.
