Chris Österlund, ny vd för Familjebostäder i Stockholm sedan juni 2025 har lång erfarenhet från Botkyrkabyggen, Stockholms studentbostäder och Nynäshamnsbostäder. Hon vet hur det är att driva ett allmännyttigt bostadsbolag i både upp- och nedgång i konjunkturen.
– Höga räntor och ökade avkastningskrav i kombination med ökade byggkostnader har varit en giftig cocktail för byggandet. Det gäller även oss, konstaterar Chris Österlund när vi talar med henne i mitten av december.
[ Annons ]
Samtidigt betonar hon att Familjebostäder byggt över 4 500 lägenheter under den senaste tioårsperioden. I Älvsjöstaden, ett av de större projekten i staden, har 1 000 lägenheter tillkommit där alla i princip är uthyrda.
De presumtionshyror vi sätter tillsammans med Hyresgästföreningen är väldigt nära marknadshyror.
I dagarna presenterade Familjebostäder tillsammans med Stockholm stad en plan för 170 nya bostäder i Tensta. Några högre byggnader nära E18 för att skapa en avskärmning mot trafiken, och sedan lägre hus och gårdshus i gårdar innanför. Ett läge som förstås är en utmaning att med dagens höga kostnader få lägenheter uthyrda i.
– Nyproduktion är alltid utmanande och det är inte lätt att nyproducera någonstans. Inte heller i Tensta. Sedan är just detta projekt viktigt för Tenstas utveckling och då får man gå lite före ibland, säger Chris Österlund.
Med det menar hon att Familjebostäder får ta initiala kostnader i förhoppning om att det i längden blir en bra affär. Avkastningskraven är i dagsläget höga och möjligheten att ta ut högre hyror är begränsade.
– Jag skulle nog säga att de presumtionshyror vi sätter tillsammans med Hyresgästföreningen är väldigt nära marknadshyror. Därför är det av största vikt att vi kan göra saker så kostnadseffektivt som möjligt.
Man kan tycka att enklast vore väl att ligga lågt med nya hyreshusprojekt och enbart fokusera på att förvalta det bestånd som redan finns, för Familjebostäder handlar det om 21 000 lägenheter.
– Vårt fokus ligger på det bestånd vi har, att renovera och göra det än mer hållbart. Nu har vi byggt upp en effektiv apparat för att kunna jobba med nyproduktion, och jag ser ett värde i att hålla igång vår kompetens där. Vi kastar inte ut allt och tvingas börja om sedan, det kan bli dyrköpt och mödosamt, säger Chris Österlund.
Vi ska inte sticka under stol med att det går trögt att hyra ut på den här höga nivån
Som många andra i vår serie om bostadsbyggande vittnat om är dagens nyproduktion av bostäder klart mer konkurrensutsatt än tidigare. Mikroläge och precision är A och O för att få kalkylen att gå ihop.
I Farsta strand där Familjebostäder planerar 79 nya lägenheter är Chris Österlund nöjd med att deras projekt redan är igång och att bostäder står klara om två år.
– Just nu är det inte så mycket konkurrens om hyresgästerna här och då är det bra att vara först ut eftersom det finns ett intresse. För vi ska inte sticka under stol med att det går trögt att hyra ut på den här höga nivån.
Hur är då lönsamheten för de nya projekt som Familjebostäder drar igång? Avkastningen i Farsta ligger betydligt högre än den totala avkastningen i bolaget. Den totala avkastningen i bolaget på insatt kapital är 2,3 procent – alltså en rätt måttlig avkastning för ett fastighetsbolag.
– Det beror ju alldeles på var det ligger. I vissa lägen tar vi ett lägre avkastningskrav för att vi och marknaden tror på projektet och en lokal stark utveckling, säger Chris Österlund.
Nyproduktionen av bostäder sker inte utan viss politisk påverkan. Familjebostäder är politiskt styrda genom en styrelse och fullmäktige, och i staden har byggmål satts upp att följa med 140 000 nya bostäder från 2010 till 2035.
– Nu finns en stor förståelse för att byggandet måste anpassas efter rådande ekonomiska förhållanden, påpekar Chris Österlund.
Hon anser att Stockholmsregionen, trots att befolkningen inte vuxit nämnvärt den senaste tiden, fortfarande har behov av nya bostäder.
– Men marknaden på små dyra lägenheter, den tror jag är mättad i stora stycken. Sen vet vi ju att det finns ett behov av större lägenheter men betalningsförmågan för dem är begränsad beroende på hur höga hyror det blir och var man bygger.
Familjebostäders strategi är att öka boytorna (BOA) i förhållande till bruttoytorna (BTA). Familjer med två eller fler barn vill ha egna rum till barnen men har inte råd med att hyra en hundra kvadratmeter stor lägenhet.
– Vi tittar på möjligheten att göra lite mindre rum, men också att bygga kollektivboende som ett alternativ där man delar på en del gemensamma ytor, säger Chris Österlund.
