På makroekonomisk nivå kan slutsatsen sammanfattas som en lättnadens suck. Den globala ekonomin präglades av påtaglig osäkerhet när vi klev in i 2025. Men läget var över lag stabilt på den svenska fastighetsmarknaden. Det konstateras i Fastighetsägarnas Sverigebarometer, som bygger på en webbenkät riktad till 150 fastighetsägare i landet.
– Det tog visserligen inte fart på det viset som man kanske trodde i början på året, men det blev ingen katastrof. Intresset för affärer ökade, men transaktionsvolymerna ligger fortfarande långt under nivåerna före kostnadschocken 2022, säger Fastighetsägarnas chefekonom Tomas Ernhagen.
[ Annons ]
Om det på ett övergripande plan handlar om stabilitet skymtar det fram ett par möjligen mer överraskande faktorer, både när det gäller utfallet för 2025 och förväntningarna framåt.
Den underliggande utvecklingen av vakanser och hyror har visserligen varit stabil. Men kontorssegmentet är ett undantag där var tredje fastighetsägare uppger att vakanserna har fortsatt att stiga, i synnerhet kontorsområden i storstädernas yttre delar, men även i de mest centrala delarna har vakanserna ökat. Här kan man dock tala om en hyresparadox. Trots det faktum att kontorsvakanserna steg kraftigt så förblev hyrorna stabila eller steg till och med för nästan 40 procent av fastighetsägarna.
– Vakanserna har ökat på de flesta marknaderna. En del av dem har långsiktiga problem och här är det inte ovanligt med fallande hyresnivåer. Det framgår även av barometern där cirka 15 procent av fastighetsägarna uppger att hyrorna har fallit. I vilken mån det handlar om rabatter eller sänkningar av avtalshyran framgår dock inte, säger Tomas Ernhagen.
Han konstaterar att i attraktiva områden är frågan mer komplex. De senaste årens höga inflation har lett till rätt höga höjningar av avtalshyrorna. Det bidrar till att hyresgästerna ser över sina behov, vilket i en del fall innebär att den hyrda ytan minskar och skapar vakanser som inte fylls omedelbart.
– I andra fall drivs vakanser av anpassningar av lokalerna i kölvattnet på det relativt höga antalet omflyttningar, säger Tomas Ernhagen.
Byggsubventioner är ett synnerligen dåligt sätt att hantera samhällets resurser.
I rapporten talas det om ”flykten till kvalitet” som drivs av kontorshyresgästernas strävan att locka personalen till kontoren. Utvecklingen gynnar kontor i lägen med bra utbud och kommunikationer. Det förklarar också varför hyrorna i attraktiva har utvecklats bra, trots något stigande vakanser.
De i media omdiskuterade bostadsvakanserna är dock knappt märkbara i barometern.
– Det beror på att de fortfarande är mycket låga och i princip helt koncentrerad till svagare orter där byggandet, bland annat till följd av byggsubventioner, har varit stort, trots att det saknas ett långsiktigt behov av bostäder, säger Tomas Ernhagen.
En hel del talar väl för att investeringsstöd kan återkomma – ser du att det kan utformas med bättre hänsyn till de problem rapporten adresserar?
– Byggsubventioner är ett synnerligen dåligt sätt att hantera samhällets resurser. De kan naturligtvis utformas på mer eller mindre skadliga sätt, men det är svårt att göra det på ett långsiktigt hållbart sätt. De ska väl snarare ses som ett försök av politiker att framstå som handlingskraftiga när de lösningar som egentligen krävs upplevs som för politiskt utmanande, säger Tomas Ernhagen
Räntorna sjönk, riskpremierna minskade och tillgången till både bank- och obligationsfinansiering stärktes. 96 procent av fastighetsägarna uppger att tillgången till finansiering nu är normal eller bättra än normal. Men trots att tillgången på pengar har förbättrats, har den genomsnittliga räntebindningen i slutet av 2025 sjunkit till cirka tre år, vilket är den kortaste bindningstiden sedan 2015. Något som rapporten konstaterar gör bolagen mer känsliga för framtida ränteförändringar.
En underskattad risk?
– På marginalen innebär den kortare räntebindningen att risken ökar något. Det handlar dock inte om att bolagen numera lånar på kortast möjliga tidshorisont. Den genomsnittliga räntebindningstiden är fortfarande tre år, vilket bara är något kortare än tidigare. Att den fallit något under de senaste åren då Riksbanken har sänkt styrräntan är inte förvånande.
Det finns en tydlig kontrast i rapporten mellan fastighetsägarnas optimistiska prognoser för 2026 och det faktum att statistik i början av 2026 visar på svaghet, med hög arbetslöshet, negativa hushåll och bostadspriser som står och stampar.
Ser du det som en risk att man är alltför optimistiska?
– Självfallet finns den risken. Det visar ju inte minst utvecklingen under 2025. Den blev inte riktigt vad de flesta av oss hade hoppats på. Osäkerheten i omvärlden är fortsatt mycket hög. Ekonomisk tillväxt bygger trots allt ytterst på att företag och hushåll ska känna sig tillräckligt trygga för att investera och konsumera.
