När bostadsutvecklaren Bonava höll sin kapitalmarknadsdag i mars talade Michael Björklund om att ”våren kommit”. Med det menade han islossning för försäljning och produktion av nya bostadsrätter. Nu, flera månader senare, står han fast vid formuleringen – men med en nyansering.
– Våren kom, men det gick långsammare än vi först trodde. Sommaren får vi nog vänta lite till på, säger han samtidigt som julen närmar sig.
[ Annons ]
Michael Björklund beskriver de senaste åren som en av de mörkaste perioderna branschen upplevt på länge – präglad av kriget i Ukraina, skenande kostnader och kraftigt höjda räntor. Men efter lång stiltje på bostadsmarknaden börjar det röra på sig, även om det sker långsammare än önskat.
Nu har vi en stabil återkomst av intresse
– Tidigare fanns det inga kunder att arbeta med över huvud taget. Nu har vi en stabil återkomst av intresse som märks i fler möten och deltagare på bolagets event, och i ökad trafik på vår webbplats.
Samtidigt är produktionsstarterna på väg upp.
– Vi har flera bra säljstarter i ryggen och räknar med att kunna starta flera hundra bostäder innan året är slut, säger han.
Skälet till att våren kommit på bostadsrättsmarknaden är förstås att ränteläget nått mer normala nivåer – det gör presumtiva köpare lite lugnare, och det gäller även bankerna när det kommer till finansiering av projekt.
– Nu får vi bankfinansiering för alla våra projekt på rimliga villkor. Hela den diskussionen som fanns bakåt i tiden, med helt orimliga villkor för bostadsrätten, att man skulle ha sålt upp till 80 procent innan byggstart och att det inte går att få lönsamhet verkar nu bankerna gudskelov ha släppt, säger Michael Björklund.
När det talas om minskande bostadsbyggande anser han att bankerna ofta kommer undan från kritik.
I princip finns inga kreditförluster på bostäder
– Våra banker kör med både hängslen och livrem och tar nästan ingen risk. I princip finns inga kreditförluster på bostäder. Under lång tid lånar de ut frikostigt, och nästa år tvärstannar allt. Det är ohållbart, de måste ge lägre finansieringskostnader i vissa skeden och visa större vilja att ta marknadsrisk, säger Michael Björklund.
Det nya finansieringsläget innebär nu att fler starter blir möjliga, både hos Bonava och andra aktörer. Hos Bonava är ribban satt vid att sälja 30–40 procent av lägenheterna innan start och visa bankerna att de själva investerat i projektet.
Samtidigt är den stora utmaningen att få ihop kalkylen eftersom produktionskostnaderna är höga, cirka 20–30 procent högre än före kriget. Men enligt Michael Björklund ökar priserna inte längre eftersom entreprenadmarknaden är rätt pressad och kan tänka sig att bygga med små marginaler för att ha kvar sysselsättning.
– Lite förenklat skulle jag säga att det bara går att bygga nytt på de riktigt bra platserna. Det innebär dock inte bara de allra största städerna. Vi finns i Linköping och i Umeå, på väg in i Luleå, och i en hel del kranskommuner runt omkring. Men du måste ha ett bra läge på orten. Ju mindre marknad, desto mer centralt behöver det vara, säger Michael Björklund.
Försiktigheten präglar även storleken på projekten. Strategin är färre bostäder i mindre etapper för att testa av marknaden.
Finns det då kvar en lönsamhet för bostadsutvecklarna på denna pressade marknad?
– Vi räknar med en normal projektmarginal mellan 16 och 20 procent. Men man får räkna in att det kostar att driva ett företag och att pengar kostar pengar. Med finansiella kostnader och låg volym tjänar vi mindre idag efter finansiella kostnader jämför med en normal marknad och det gäller inte bara oss utan även andra aktörer i denna bransch.
I hyresrättsprojekten finns inte den finansiella kostnaden för oss
Tveksamheten hos kunderna har lett till att Bonava ändrat sin försäljningsstrategi och man kommunicerar öppet att den som köper tidigt får ett bättre pris.
– Det är ett stort steg att köpa på ritning eftersom osäkerheten är större idag – vad göra med sitt nuvarande hem, vad kräver banken och så vidare. Konsumenten måste känna tilltro till att de gjort en bra affär, att de inte ett år senare skulle fått ett bättre erbjudande. Då känner man sig lurad.
Bonava har historiskt varit mest inriktade på bostadsrätter, men nu blickar man även mot hyresrätten – framför allt i Storstockholm där det finns intresse från investerare.
– I hyresrättsprojekten finns inte den finansiella kostnaden för oss. Vi ligger inte på marken så länge. I de här forward-funding-uppläggen, som det oftast är, är det investeraren som betalar för finansieringen av bygget. Vår marginal är dock mycket lägre i hyresprojekt, mellan 5–10 procent.
– Men, tillägger Michael Björklund, det är ett viktigt ben, särskilt när bostadsrätterna går trögare. Och hyresrätter efterfrågas av många som inte har kapital.
Som vi tidigare i vår serie skrivit om finns det idag en brist på större bostäder. Efter investeringsstödsåren byggdes nästan bara små lägenheter. Här är dock inte Michael Björklund en anhängare av att bygga större boytor.
– Hyresnivån per kvadratmeter blir lägre i större lägenheter, och investerare erbjuder inte den prislapp som behövs. Samtidigt behöver marknaden dem. Då måste små lägenheter kosta mer för att kompensera och det är inte säkert att det finns den betalningsviljan, säger han.
Michael Björklund tror inte att lösningen är att bygga än mer yteffektiva lägenheter – de är redan optimerade. Nu handlar effektivisering om helt andra delar.
– Potentialen ligger i markkostnader, infrastruktur, planprocesser och byggrätter. Det är där flaskhalsarna finns, inte i planlösningarna, säger Michael Bonava.
Vi måste fortsätta hitta lösningar för äldre
Han lyfter även Uppsala-modellen som Bonava testar, där äldre bostadsköpare kan betala in kapital till föreningen för att sänka månadsavgiften.
– Det blir spännande att se om det tas emot väl. Vi måste fortsätta hitta lösningar för äldre, säger han.
Bonavas bild av bostadsbyggandets framtid är alltså försiktig men hoppfull. Marknaden rör sig, men marginalerna minskar något för utvecklarna.
Är det då inte läge att ligga lågt och inte bygga alls?
– Nej, det är inget alternativ. Som jag ser det är att bygga nya bostäder en välfärdsfråga. Tror man på att Sverige ska fortsätta utvecklas, då behöver vi också fler och bättre bostäder. Vi måste våga tänka bredare och arbeta både med nya upplåtelseformer och smartare strukturer, säger Michael Bonava.
