Indexuppräkningen av hyran med 10,9 procent är den högsta på över 30 år. Svensk Handel anser att allt för många fastighetsägare maximerar sina påslag. Fastighetsägarna påpekar att avtalen är gemensamt framförhandlade och att kostnaderna ökat med 25,7 procent.
När lokalhyrorna för januari skulle betalas var det en del butiksägare som blev chockade av nivån. Hos Peter Simonsson, vd för kedjan Stjärnurmakarna, gick telefonen varm.
– Det ringer hela tiden desperata butiksägare som inte vet hur de ska klara av att betala hyran längre. Man visste om att det blir en hyreshöjning men hade inte räknat med att det skulle bli nästan elva procent, säger Peter Simonsson och tillägger:
[ Annons ]
– För två av våra franchisetagare är det nog risk för konkurs.
Hyran följer KPI och indextillägget beräknas på prisökningarna från oktober 2021 till oktober 2022 där det landade på 10,9 procent. De flesta lokalhyresavtal har en indexklausul för att fastighetsägarna ska kunna säkra värdet av hyresavtalen då de löper på flera år och vanligtvis är svåra att omförhandla. Mallen för denna klausul har funnits sedan 1999 och är gemensamt framtagen av Svensk Handel, Fastighetsägarna, Visita och Sabo.
Hos Svensk Handel och Visita pågår ett febrilt arbete med att driva opinion och försöka få fastighetsägare att begränsa indexuppräkningen för i år.
– Vi har inget att invända mot klausulen, som är samförhandlad med parterna, däremot tillämpningen av den. I avtalsblanketten lämnas det öppet med vilken procentsats av KPI hyran ska räknas upp. Vårt intryck är att i princip alla fastighetsägare tar ut hundra procent, säger Lina Sabadello, jurist och expert inom kommersiell hyresrätt på Svensk Handel Juridik.
Hon har tittat på äldre hyresavtal och konstaterar att det innan millennieskiftet var vanligt att mellan 50 och 80 procent av hyran var föremål för indexering enligt KPI. Då betalade lokalhyresgästen ofta en varmhyra där det mesta av drift- och underhåll inkluderades.
– Nu är det vanligare med kallhyra, där hyresvärdens kostnader för drift och fastighetsförvaltning betalas av hyresgästen genom rörliga tillägg, vilket gör det orimligt att fastighetsägare begär att hundra procent av hyran ska indexeras enligt KPI, säger Lina Sabadello.
Det har inte varit särskilt mycket diskussioner om indexhöjningen de senaste 22 åren eftersom inflationen varit relativt låg (se diagram på sidan 26). För handeln sammanfaller dock de högre hyrorna även med minskad omsättning på grund av att folk minskat sin konsumtion, det visar den senaste Handelsbarometern från Svensk Handel.
Lina Sabadello menar att responsen från hyresvärdarna på det stora hela varit ”karg”.
– Några har varit villiga att ge rabatt på hyran, några månader eller resten av året. Det är inte det vi vill ha, en rabatt löper en viss tid och sen är man tillbaka till det gamla. Vi vill ha en justering av index.
Hon påpekar att vissa fastighetsbolag har minimi-indexeringar med ett golv av två eller till och med tre procents höjning varje år om KPI skulle ligga lägre.
– En del centrumägare använder sig av kvartals-index där man räknar med KPI och då som lägst 0,5 procent. Det innebär att ett kvartal som har högt värde låser fast hyran på den nivån för hela året.
Hyresgästerna har börjat hårdna och säger att det inte längre lönar sig. Man väljer nu att släcka de butiker som inte är fullt lönsamma.
Hos stjärnurmakarna, med 35 butiker runt om i Sverige, där 32 av dem är franchisetagare, säger Peter Simonsson att några lyckats få en uppgörelse där fastighets- och butiksägare delar på indexhöjningen och i några fall helt sluppit höjningen. Men de flesta, säger han, vill inte diskutera en sänkning.
Lina Sabadello säger att hon på sitt bord har ovanligt många ärenden med uppsägningar för avflytt av lokaler.
– Hyresgästerna har börjat hårdna och säger att det inte längre lönar sig. Man väljer nu att släcka de butiker som inte är fullt lönsamma.
En fråga som lyfts i sammanhanget är om hyrorna efter indexuppräkningen hamnat över marknadshyran och då kan prövas i en rättsprocess. I avtalslagen står det att villkor som leder till oskäliga kostnader ska kunna jämkas så att de blir skäliga.
Enligt Lina Sabadello finns ett stort intresse kring frågan om jämkning. I rådande situation, menar hon, uppstår ett missförhållande mellan vad hyresgäster betalar i hyra, jämfört med lokalers marknadsvärde. Men Johan Kleveland, förbundsjurist hos Fastighetsägarna gör inte samma bedömning.
– Lagen är inte tänkt att användas för att hyran råkar vara högre än marknadshyran vid ett givet tillfälle. Det ska då ha hänt något radikalt. Det är ovanligt att en domstol jämkar ett ingånget avtal mellan två näringsidkare på den grunden.
Lagen är inte tänkt att användas för att hyran råkar vara högre än marknadshyran vid ett givet tillfälle.
Enligt Johan Kleveland är det få hyresgäster som i dag, även efter indexhöjningen, har en hyra högre än marknadshyran.
– Har man avtal som löpt några år så ligger den sannolikt på en hyra under det man kan ta ut vid en nyuthyrning – och det gäller nog majoriteten av uthyrningar i dag.
Tomas Ernhagen, chefsekonom på Fastighetsägarna påpekar att inte ens ett fullt genomslag av indexeuppräkningen skulle kompensera fastighetsägarna för ökade kostnader. Enligt SCB:s Fastighetsförvaltningsindex (FFI) ökade lokalhyresvärdarnas kostnader med 25,7 procent under 2022.
Kristina Pettersson Post, chef för Vasakronan i Göteborg och samordnare av handelsfrågor i bolaget, anser att kritiken är lite ensidig.
– Våra indexavtal är gemensamt framförhandlade och summerade i en mall som parterna, även Svensk Handel, har varit med att ta fram. Sen kan jag bara konstatera att vi delar våra hyresgästers oro för inflationen, den drabbar även oss.
Hon anser att hyrornas marknadsnivå är en annan fråga som man bör hålla isär från indexhöjningar.
– Hyran sätts gemensamt av parterna vid en given tidpunkt utifrån förutsättningarna på platsen och förändras över tid, både upp och ner. Det är en hyra som kan regleras vid omförhandlingar. I övrigt för vi alltid en löpande dialog med våra kunder, säger Kristina Pettersson Post.
