Hyresförhandlingarna fortsätter som de alltid gjort och alla kommer vara lagom missnöjda. Haymanot Wachtmeister kommenterar den Malmökonflikt som nu ser ut att gå mot sin lösning.
Den inflammerade konflikten mellan Hyresgästföreningen och fyra Malmövärdar är alltså på väg mot en lösning.
Eftersom ännu inget är påskrivet så vill inte Peter Malmén, finansdirektör och vice vd på Willhem, gå in på detaljer. Det handlar enligt honom om en pragmatisk och framåtblickande lösning i bästa samförstånd.
Men en del av konflikten har också legat på det mer principiella planet – att skicka en signal om att det nuvarande förhandlingssystemet i längden inte är hållbart. Eller som man från Heimstadens sida formulerade det i ett pressmeddelande:
”Får man inte täckning för den allmänna kostnadsutvecklingen så riskerar både underhåll och service att bli lidande – och det gynnar ingen.”
När Fastighetstidningen nyligen frågade Haymanot Wachtmeister vad hon tror blir utgången av det hela skissade hon på just den pragmatiska lösning det nu ser ut att bli.
– Förhandlingarna fortsätter som vanligt 2024. Men hyresvärdarna kommer vara tvingade att gå med på en något mindre höjning nästa år. Men den offentliga storyn kommer vara hur de fyra bröt normen och straffades för det, även om det inte är sant. Men så är det med bruksvärdessystemet, det är stor skillnad mellan den offentliga bilden och vad som verkligen sker.
Haymanot Wachtmeister doktorerade på det svenska hyressättningssystemet år 2020 och är nu bolagsjurist på fastighetsbolaget Heba. Ur den positionen menar Haymanot Wachtmeister att hon inte kan se annat än att de fyra värdarna handlat korrekt. Trianon, Heimstaden, Willhem och Victoriahem skickade in förhandlingsframställan. Det förhandlades intensivt, men slutade med kalla handen från Hyresgästföreningen, varefter förhandlingarna strandade. Då direktaviserade bolagen den nya hyran till sina hyresgäster. Varpå 80 procent valde att betala.
– Självklart blev Hyresgästföreningen irriterade över den extra höjningen då detta skulle kunna sätta ett exempel för andra hyresvärdar. Hyresgästföreningen tycks stödja sig på en högst tveksam grund i sitt påstående att bolagen brutit mot förhandlingsskyldigheten och har även yrkat på absurda skadeståndsbelopp. Men det finns inget stöd för det i lag eller praxis och det skulle inte hålla i hyresnämnden, säger Haymanot Wachtmeister.
Vad skulle hända om det inte blir någon överenskommelse?
– Värdarna har redan fått igenom 80 procent av den begärda nya hyran. De kan välja att gå vidare med resterande 20 procent till hyresnämnden. Då görs det en bruksvärdesprövning. Det intressanta är att då kan hyresvärdarna få mer än de 1,75 procent som de nöjde sig med. Den yrkade hyran ska inte påtagligt överstiga annan förhandlad hyra. Och skillnaden som Hyresnämnden accepterar går enligt praxis runt 5 till 7 procent. Och här kan man ju använda de egna hyrorna som jämförelsematerial.
Jag anar en helt annan ton i förhandlingarna nu.
Haymanot Wachtmeister säger att hon följt skeendet i Malmö med stort intresse. Men att hon aldrig trodde att konflikten skulle dras så långt att det blev en signal till politiken att faktiskt kliva in och börja diskutera systemförändringar.
– Nä, jag anar en helt annan ton i förhandlingarna nu där Hyresgästernas centralorganisation verkar ha klivit in. Det visar hur pass angelägna centralorganisationen är att hantera situationen så att det inte spiller över till fler förhandlingar. Och inte minst att hålla lagstiftande politiker borta.
Så Haymanot Wachtmeister tror att det mest kommer att puttra på som det alltid gjort. Och alla kommer vara lagom missnöjda.
– Från fastighetsbolagens håll kan man bara utmana systemet till den grad som hyresgästföreningen tillåter. Så ser lagstiftningen ut idag. Formellt sätt har de fyra bolagen gjort rätt. Men nu har bolagen gjort en förhandlingspart som de är beroende av väldigt upprörd. Frågan är om det är strategiskt smart.
Haymanot Wachtmeister är uppenbart skeptisk till möjligheterna att inom överskådlig framtid få till någon större förändring av det svenska hyressättningssystemet. Men det lastar hon främst sina branschkollegor för.
– Det går att se förändringar i förhandlingsstrukturen runt om i landet. Men inte i relationen Hyresgästföreningen gentemot värdarna som kollektiv. Utan det handlar mer om relationen mellan olika hyresvärdar. Jag menar att Hyresgästföreningen har börjat spela ut bolagen mot varandra.
Sett ut ett strikt förhandlingsperspektiv anser Haymanot Wachtmeister alltså att fastighetsägarsidan går in i samtalen som den svagare parten.
– Hyresgästföreningen har en sådan översikt över hyresnivåerna på marknaden att de vet vilka värdar som kommer gå med på en lägre höjning, och som har ett så stort bestånd att det påverkar övrigas prissättning. Hyresgästföreningen kommer att prioritera att göra upp med dem, resonerar Haymanot Wachtmeister.
– Någon enad front på hyresvärdssidan kommer vi inte att se. Det eftersom hyresvärdar agerar som konkurrenter, medan hyresgästföreningen kan samla sig i en enad kollektiv front.
Haymanot Wachtmeister ställer frågan hur länge fastighetsbolagen kan klara väsentligt högre kostnader i kombination med kraftigt begränsade intäkter. Hennes svar är pessimistisk och landar i att framtiden för bostadshyresrätten inte är långsiktigt hållbar utan reformer.
– Den krisinsikten har av märklig anledning inte infunnit sig här i landet. Jag förstår inte riktigt varför.
Vad är lösningen enligt dig?
– Antingen lagstiftningsåtgärder så att organisationerna kan göra upp kring vissa överenskommelser som inte kan obstrueras lokalt. Eller, och kanske framför allt, så måste organiseringen bli bättre på hyresvärdssidan så att det blir mer balanserade förhandlingar som på arbetsmarknadssidan. Men alla parter har en tendens att fortsätta som man alltid gjort för att skydda sin redan etablerade position. Men då kommer vi inte att lyckas utveckla systemet för att undvika negativa konsekvenser framåt.