För snart ett år sedan meddelade Högsta Förvaltningsdomstolen, HFD, en dom och skulle avgöra om bostadshyran för en bostadsrättsförening skulle bestämmas med ledning av Skatteverkets genomsnittshyra eller föreningens hyresundersökning. HFD återförvisade förvisso målet, men i domskälen konstaterar HFD att det är taxeringsvärden som ska läggas till grund för bedömning.
Dessa domskäl har dock enligt Skatteverket föranlett en viss tolkningsproblematik, varför Skatteverket under förra veckan publicerade ett ställningstagande.
[ Annons ]
– Ställningstagandet är tekniskt komplicerat och kan sammanfattas med att Skatteverket alltjämt anser att bedömningen ska göras med ledning av bruksvärdeshyran, säger Rebaz Wahab, ansvarig för KPMG:s fastighetstaxeringsgrupp.
Skatteverkets ställningstagandet är tekniskt komplicerat.
Hans erfarenhet är att många föreningar slentrianmässigt godtar den skattemässiga klassificering man tilldelas. Men att det inom ramen för gällande rätt finns en rad handlingar som kan vidtas för att undvika att hamna i denna skattemässiga situation.
För att ta det från grunden. Bostadsrättsföreningar kan skattemässigt antingen klassas som privat bostadsföretag – så kallade äkta förening eller som oäkta förening. Den senare typen av föreningar drabbas av en högre skattebörda för såväl föreningen som bostadsrättsinnehavarna.
– Detta gör att marknaden värderar bostadsrättslägenheter lägre när den är belägen i en oäkta förening. Med hänsyn till detta är det ytterst viktigt att klassificeringen blir korrekt, säger Rebaz Wahab.
Ytterst viktigt att klassificeringen blir korrekt.
Praxis är att minst 60 procent av föreningens verksamhet ska bestå i att tillhandahålla bostäder åt sina medlemmar för att klassas som äkta förening. För att avgöra om detta krav är uppfyllt jämför man hyresvärdet för bostadsrätter med total hyra i byggnaden. Med hyresvärden menas här bruksvärdeshyra för bostäder och marknadshyra för lokaler, det vill säga samma värderingsnormer som ligger till grund för fastighetstaxeringen. Att bruksvärdeshyra tillämpas beror på att då medlemmarnas avgifter till föreningen inte klassas som bostadshyra. Eftersom lokaler som hyrs ut till marknadsmässigt pris tenderar att generera en högre hyra än bruksvärdeshyra för bostadslägenheter tenderar fler föreningar att klassas som oäkta över tid.
Men hur det hela egentligen ska beräknas har länge varit föremål för tvister.
– Det har argumenterats för att frågan ska avgöras med ledning av bostädernas taxeringsvärde i relation till totalt taxeringsvärde och inte med ledning av hyresrelationen mellan bostadslägenheter och total hyra, säger Rebaz Wahab.
Argumentet har varit att i de fall mer än 60 procent av totalt taxeringsvärde belöper på de lägenheter som innehas med bostadsrätter så bör föreningen indelas som äkta förening oberoende av om den beräknade bostadshyran uppgår till mer än 60 procent eller ej. Men av olika processuella skäl har Högsta Förvaltningsdomstolen inte avgjort denna rättsfråga.
– En ytterligare fråga som aktualiserades av en förening avsåg hyresberäkning för bostadslägenheter. Frågan var huruvida hyran för lägenheter ska bestämmas med ledning av Skatteverkets genomsnittshyra för bostadslägenheter eller en annan metodik. Genomsnittshyra fastställs av Skatteverket och ska tillämpas när det saknas hyresrätter i fastigheten, säger Rebaz Wahab.
I detta fall yrkade föreningen på att beräknad hyra för bostadslägenheter ska bestämmas med ledning av en undersökning som visade hyresvärdet för hyresrätter i området, och inte med ledning av Skatteverkets schablonhyra.
– I samband med fastighetstaxering torde en gedigen hyresundersökning omfattande kartläggning av bostadshyran i området ha företräde före Skatteverkets genomsnittshyra, konstaterar Rebaz Wahab.
Snårigt läge med andra ord. Rebaz Wahab råd är att inte godta klassificeringen rakt av utan att först ha konsulterat en skattespecialist.
