BNP växte med 0,9 procent mellan det första och andra kvartalet, främst drivet av investeringar och hushållens konsumtion. Utvecklingen framöver ser dock ganska dyster ut. Catellas makroindex indikerar en betydande avmattning framöver. Indexet indikerar en kommande recession.
Flera råvarupriser har sjunkit markant den senaste tiden och dämpar inflationstrycket. Catellas inflationsindex visar att vi nu har nått en kortsiktig inflationstopp och att inflationen tillfälligt kommer att falla tillbaka ganska snabbt. Men indexet indikerar en uppgång i inflationen igen 2023.
[ Annons ]
Det finns dock en risk att de skyhöga energipriserna leder till att inflationen överskjuter modellen. Enligt vårt huvudscenario befinner sig svensk och global ekonomi nu i en ganska långvarig stagflationsmiljö med hög inflation över tid, svag tillväxt och gravis stigande långräntor.
Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden låg kvar på en absolut historisk topp under sommaren. Institutionerna är de enskilt största nettoköparna på marknaden och de har köpt fastigheter för 71 miljarder kronor mer än de har sålt för under de senaste 12 månaderna. Flera fonder har rest betydande mängder kapital och väntar nu på nya investeringsmöjligheter.
Fonderna sneglar särskilt på de noterade fastighetsbolagen. Många av dessa bolag kommer sannolikt att bli nettosäljare under hösten (på grund av de kraftiga nedgångarna på aktiemarknaden hittills under 2022 samt att många bolag kan få problem att refinansiera sin skuld).
De börsnoterade fastighetsbolagen har dock återhämtat sig markant sedan början av juli och är i skrivandes stund upp cirka 15 procent sedan dess, jämfört med 3 procent för Stockholm OMX 30. Det är dock troligt att fastighetsbörsen faller tillbaka igen och att vi får nya bottennoteringar under de kommande veckorna och månaderna.
Kreditmarginalerna över den riskfria räntan för flera av de stora svenska börsnoterade fastighetsbolagen har stigit kraftig sedan i våras, men med en liten återhämtning under sommaren. Utvecklingen i höst på den svenska företagsobligationsmarknaden kommer att vara avgörande för transaktionsmarknaden. Det kan bli ett stort antal pressade säljare om fastighetsbolagen får problem med att refinansiera sina skulder.
Långräntorna kommer att följa en långsiktigt stigande trend under kommande år på grund av en ihållande hög inflation. De ökande finansieringskostnaderna har redan börjat pressa upp direktavkastningskraven i pågående transaktioner. De flesta av de noterade fastighetsbolagen ser dock billiga ut i förhållande till sina substansvärden (NAV).
Rabatten på börsen är nu 18 procent i genomsnitt för 28 av de större fastighetsbolagen. Ännu mer intressant är den nuvarande aktieprissättningen i förhållande till de förväntade substansvärdena om 12 månader. De flesta fastighetsaktierna ser nu helt klart prisvärda ut i förhållande till bolagens prognostiserade framtida substansvärden. Börsfallet för fastighetsbolagen har varit massivt under 2022 och kan ha gått för långt i förhållande till bolagens långsamt rörliga substansvärden.
Arvid Lindqvist, Head of Research, Catella
