Ett skifte där data, digitala tjänster, resiliens och säkerhet blir avgörande för både affär och samhällsfunktion. Och helt avgörande för att det ska fungera är att det kan ta plats i landets fastigheter.
Det var stora visioner som stod i centrum på Framtidens Fastigheter – en tillställning arrangerad av REDI.city, fastighetsbranschens digitala tankesmedja.
[ Annons ]
En något mer konkret sak som dök upp här och var i bisatser i paneldiskussioner var begreppet ledningsrätt. Ett juridiskt begrepp som Kaj Winther, chef digital utveckling Fastighetsägarna Stockholm, menar kommer bli helt avgörande att reda ut om visionerna ska bli verklighet.
Ledningsrätt infördes genom ledningsrättslagen, som trädde i kraft 1974. Innan dess löstes liknande behov via servitut eller avtal. Det handlar om allmänna nyttor som exempelvis elledningar, vatten- och avloppsrör och fjärrvärme.
Det kan numera även handla om digitala nät. Och det är där det de senaste åren börjat dyka upp konflikter, konstaterar Kaj Winther.
[ Annons ]
– Frågan om ledningsrätt är en stor broms idag när mobiloperatörerna bygger ut sina 5G-nät. Fastighetsägare har historiskt sett alltid hyrt ut mastplatser på taken, och för det har det funnits fungerande affärsmodeller i flera decennier. Det har också varit väldigt billigt för operatörerna att ha en mastplats.
Så långt frid och fröjd. Men enligt Kaj Winther har flera fastighetsägare hastigt och lustigt ställts inför helt nya avtalsförslag. Det trots att man redan har löpande avtal som gäller flera år framåt.
– Det är många som har blivit chockade och vet inte vad det är som händer. För det är väldigt konstiga avtal. Det mest extrema exemplet jag sett var på ett 50-årigt avtal, säger Kaj Winther.
Och det med betydligt lägre ersättningar till fastighetsägaren som upplåter plats. Enligt Kaj Winther har många känt sig pressade att skriva på.
En otrolig inskränkning på äganderätten!
Till det kommer en HD-dom, som nu har ett par år på nacken, som slår fast att en nätägare kan få ledningsrätt beviljad för lättare för en befintlig anläggning, jämfört med en ny anläggning. Det innebär att nätägaren efter första hyrestiden kan begära sänkning av hyran och då hota med att de kommer att söka ledningsrätt.
– Det innebär i princip att du som fastighetsägare blir av med rätten att utnyttja dina tak till någon annan. Tyvärr har vi nu även fått se exempel på tilldömd ledningrätt på fastigheter som inte ens haft befintlig antenn på taket. Och brinner huset ner så måste du bygga upp det för att bibehålla deras mastplats. En otrolig inskränkning på äganderätten! säger Kaj Winther.
Han är noga med att påpeka att ledningsrätt är en fullt rimlig juridisk konstruktion för att kunna upprätthålla allmännyttiga samhällsfunktioner. Men Kaj Winther menar att det måste tillämpas med rimlighet för bägge parter.
– Nu dömer ju Lantmäteriet ut ledningsrätt utan att knappt ha tittat på ärendet. Grundsyftet med HD-domen var att det finna en allmän nytta i att kunna sprida mobilnätet. Det är vi överens om. Men ledningsrätten måste tillämpas restriktivt. Vi får förmodligen leva med HD-domen även om man spontant kan tycka att ledningsrätt på trådlösa nät känns som en krystad lösning, särskilt när det, som sagt, finns en etablerad affärsmässig lösning till alla parters fördel.
Fastighetsägarna och Sveriges Allmännytta har gemensamt försök förhandla med operatörerna om en ny avtalsmall.
– I de samtalen säger operatörerna att ledningsrätt inte är något man eftersträvar. Men i praktiken anser jag att de gör det.
Som Kaj Winther ser det ger ledningsrätten operatörerna tillgång till en snarast livslång infrastruktur med en växande kommersiell del. Detta eftersom de kan sälja access till samma mastplats till andra operatörer.
– Så de tjänar ganska mycket pengar på antennen. De kapitaliserar på fastighetsägarens bekostnad.
Kaj Winther kan tänka sig flera möjliga lösningar.
– Dels att få Lantmäteriet att börja tillämpa HD-domen på ett mer rimligt sätt. Men också att det borde utgår någon form av vinstdelning till den som faktiskt har upplåtit platsen.
Kaj Winther avslöjar att en av organisationens större medlemmar nu säger sig vara beredd att processa i frågan om ledningsrätt.
– Det är viktigt för hela branschen, och i slutändan för hela Sverige att vi får bort bromsar för utbyggnaden av ny digital infrastruktur, säger Kaj Winther.
