Statistik är något som följt med mig i hela mitt yrkesliv. Från att räkna antal lånade böcker på bibliotek, via beräkningar av bostadskön i Gävle, till flyttkedjor och bostadspriser. Statistik är bra att ha till så mycket. Till att verifiera och falsifiera, till att argumentera och till att bedöma. Men när jag och det lilla konsultföretag jag jobbade på sedan mitten av 1990-talet ville skapa en modell för bostadsprisernas utveckling gick vi verkligen bet. Det fanns ingen statistik!
Men så träffade jag på Erik Olsson, grundare av Erik Olsson Fastighetsförmedling, och han var både nyfiken, strukturerad och innovativ. Han hade under flera års tid varje vecka samlat på sig annonsinformation och lagt in det i en databas. Det var en guldgruva och vi började samarbeta. Jag sitter fortsatt på denna guldgruva av statistik. Sedan många år kompletterad med den ”officiella” statistik som finns via Mäklarstatistik. Tack vara den kan vi göra bra prognoser över prisutvecklingen.
[ Annons ]
Med min bakgrund blir jag inte överraskad över de krisrubriker som nu förekommer i tidningarna över ”raset på bostadsmarknaden”. Jag är van. Jag har sett det otaliga gånger tidigare. Det har förekommit många hack i kurvan på de ständigt stigande priserna. Senast 2017 då efterfrågan på bostadsrätter föll till följd av såväl relativt högt byggande som stärkta krav på köparna.
Innan dess vid finanskrisen 2008. Både dessa nedgångar var kortvariga och priserna ökade därefter relativt snabbt för att återgå till långsiktig trend. Uppgångarna har i det ena fallet berott på kraftigt sänkta räntor i det andra fallet på en pandemi.
Dessa både prisnedgångar jämför man ofta med när man talat om tidigare kriser. Men det är färre som var med och som kommer ihåg hur det såg ut i början av millenniet. Då hade vi en finans- och IT-krasch som främst drabbade Stockholmsregionen. Då föll priserna relativt kraftigt efter en uppgång som pågått sedan mitten av 1990-talet. Flyttnettot i regionen sjönk som en sten och var lågt under många år. Arbetsmarknaden var den utlösande faktorn för att efterfrågan stannade av. Den nedgången varade betydligt längre än de två som nämns ovan och var betydligt allvarligare för marknaden.
Och så har vi naturligtvis 90-talkrisen som inte bara drabbade priserna på ägarmarknaden utan även blev en omfattande fastighetskris med hyror som steg brant och bostadsrättsföreningar som gick omkull. Men den krisen har en helt annan bakgrund.
Nu går vi in i en konjunktursvacka som vi inte vet hur långvarig den blir. Får vi bukt med leveranser, material och inflationen snabbt kan den bli kortvarig. Spär vi på med ett cementstopp kommer det att drabba arbetsmarknaden och då kan krisen bli mer långvarig. Efter det kommer priserna stiga igen!
Idag är priserna i innerstan nästan tre gånger så höga som de var år 2000 och i närförort fyra gånger så höga (i fasta priser). I slutet av 1990-talet hörde man ofta” Vi kommer aldrig få priser på 50 000 kr/kvm i Stockholm!”. Jag frågar mig idag: ”Kommer vi att se priser på 200 000 kr/kvm?”
