När staden tystnar

I sin senaste bok ”Den stora statens återkomst” ifrågasätter den liberale debattören och författaren Mattias Svensson noll- och minusräntor. Vi bad honom ge sin bild av vad följderna kan bli av den överhettade svenska bostadsmarknaden. Han ser en fara för staden och dess affärsliv.

Jag är vit, medelålders, heterosexuell cis-man, men är mitt främsta privilegium att jag är född 1973? Och inte säg, 1993. Så resonerar serieförfattaren Mats Jonssons alter ego i den nyutgivna fortsättningen av hans självbiografiska serie, Nya Norrland. Han flyttade till Stockholm i mitten av 1990-talet då arbetsmarknaden erbjöd fler fasta anställningar, vilket möjliggjorde lån till den första bostadsrätten och därefter bostadskarriär med dramatisk värdestegring.

[ Annons ]

Suggestivt kontrasterar Jonsson sina välmående söderförortskvarter med gym, kaféer, yoga, sushiställen, inredningsbutik, vintagelampbutik och mäklarkontor på bottenplan, mot en vandring genom uppväxtorten Bollsta och en rekapitulering av företagen som försvunnit: skobutik, färgbutik, leksaksaffär, post, bankkontor, databutik och pizzeria har blivit tomma, mörka lokaler i förfallna eller nu rivna hus.

Denna utveckling har förstås många och långsamt verkande orsaker. Folk flyttar från vissa orter till andra och tar efterfrågan med sig, handlar i närliggande köpcenter och tätorter eller beställer och utför ärenden på nätet. Sådana faktorer gör att vi gärna ser förändringarna som enkelriktade och oundvikliga.

Jag tror tvärtom att risken är betydande att när Mats Jonsson om ungefär fem år kommer med sitt nästa album kan de tomma skyltfönster han vandrar förbi mycket väl ligga i dagens hippa storstadsområden. Stockholm och andra svenska storstäder kan bli det Nya Norrland, fast i en ond spiral av utflyttning och bristande affärsunderlag.

Stockholm och andra svenska storstäder kan bli det Nya Norrland, fast i en ond spiral av utflyttning och bristande affärsunderlag.

En löjeväckande tanke? Skulle det uppstå problem mitt i de mest välbärgade och växande områdena i och kring storstaden? Ja, just därför.

Ta den där skyltfönsterraden som Mats Jonsson beskriver på sin stadspromenad. Vad har de gemensamt i stort sett allihop? De är det första man skulle spara in på om privatekonomin krymper. I det läget ryker hämtmat och restaurangbesök, man kan laga mat i det nyrenoverade köket – pasta och blodkorv om det kniper – och koka kaffe i samma kök istället för att dricka femtiokronorslatte på kafé. Gymkort, yoga och personlig tränare kan också enkelt sparas in, man kan jogga i parken och göra övningar från Youtube. Inredning, racercyklar och andra dyra inköp kan skjutas framåt i tiden. En liten nysning i ekonomin och de här gatornas affärsliv skulle inte bara få feber, många skulle dö. Särskilt som de flesta av dessa verksamheter är småföretag som sannolikt inte har buffertar eller kalkyler för annat än dagens välmående efterfrågan.

En liten nysning i ekonomin och de här gatornas affärsliv skulle inte bara få feber, många skulle dö.

Vad skulle få efterfrågan att nysa? I ett område fullt av nybyggda bostadsrätter till priser som på senare år stigit som en raket: redan en rätt beskedlig räntehöjning. De som nyligen köpt bostadsrätter är vanligtvis högt belånade och kommer därför betala mer för sina lån. Även nya bostadsrättsföreningar är vanligtvis högt belånade och kommer därför att behöva höja sina månadsavgifter. Hushållen har vanligtvis marginaler. ”Vanliga dödliga” göre sig nämligen icke besvär. För att köpa bostadsrätt i Stockholm bör man numera, som ekonomen Roland Andersson sammanfattat det, ”ha hög lön, vara miljonär eller ha föräldrar som är det” (Ekonomisk Debatt nr 4 2016). De är alltså även vid räntehöjningar högst kreditvärdiga och kapabla att betala de högre bostadskostnaderna om räntorna stiger. I det läget kommer de dock sannolikt att dra ner på den konsumtion som närområdets butiker lever av.

Faktum är att det kan räcka med att bostadsmarknaden svalnar och att priserna slutar öka för att konsumtionen ska minska. Amerikanska studier tyder nämligen på att hushållen konsumerar omkring 25 procent av värdeuppgången på deras bostäder – en konsumtion som alltså faller bort jämfört med idag om priserna inte fortsätter uppåt.

Detta är det privilegium Mats Jonssons alter ego funderar över i hans serie. Den snabba prisuppgången på bostäder har i betydligt högre grad berikat äldre generationer än yngre – ju tidigare man köpt, desto lägre pris och desto högre prisstegring därefter, som man kunnat tillgodoräkna sig vid en försäljning som insats för en större lägenhet eller kunnat ta ut högre lån för till renovering eller konsumtion. Eftersom den snabba prisuppgången oproportionerligt skett i större städer har den också gynnat etablerade stadsbor. SvD beräknade nyligen (20/8) att den som köpte 100 kvadratmeter bostadsrätt i Stockholms innerstad 2006 har tjänat omkring 1 200 kronor om dagen (!) fram till 2016, bara på att bo.

Skulle bostadspriserna inte längre öka i samma takt innebär alltså redan det en kraftig nysning, alltså ett efterfrågebortfall särskilt i storstäderna där bostadspriserna ökat mest. Stockholmare i bostadsrätt lägger i genomsnitt en lägre andel av sin inkomst på boende jämfört med andra svenskar i bostadsrätt. De har alltså kunnat lägga en högre andel av sin disponibla inkomst på konsumtion, vilket snabbt kan förändras om räntorna stiger eller bostadspriserna inte ökar.

Det är lätt att tänka sig att denna nysning skulle få fler smittsamma effekter. Storstadens överdådiga köpcentrum, stora evenemangsarenor, fashionabla gallerior och uppiffade affärsstråk är alla dimensionerade efter senare års konsumtionsfest. De kan lätt få feber de med. Med avstannande och fallande bostadspriser kommer färre att vilja sälja sin bostad och mellanskillnaderna blir mindre. Då drabbas även Mäklarbyråerna på Mats Jonssons gator.

De välbärgade storstadsområden som antas vara bastioner av finansiell säkerhet när man beaktar de boendes inkomster och ekonomiska marginaler, framstår kort sagt som betydligt mer lättantändliga om inte direkt explosiva när man ser till deras kringliggande affärsliv.

När konsumtionen väl viker kan det lätt bli en självförstärkande ond spiral. Flera faktorer kommer att samverka för att göra det relativt dyrare för boende i storstäder, samtidigt som servicen och folklivet minskar. Affärsområden och köpcenter som stagnerar och förfaller blir exempelvis lätt tillhåll för ungdomar och småkriminalitet, vilket ytterligare försämrar affärsmöjligheter och sänker bostadsvärden.

Allt fler kommer också att få problem att betala sina lån när kostnaderna stiger. Även om den genomsnittliga skuldsättningen är låg så är den hög bland unga och andra som varit sist in på marknaden. Med decennielånga bostadsköer är alternativen antingen att hyra dyrt och tillfälligt i andra hand eller att bo kvar hos föräldrarna. Många har därför tagit risken och köpt. Det är inte ovanligt numera att vara skuldsatt till över 600 procent av sin disponibla årsinkomst. Då skulle över 30 procent av årsinkomsten försvinna bara i räntekostnader vid en historisk normalnivå som 5 procent. Andra får sannolikt betalningsproblem för att de förlorar jobb och inkomster. Först att drabbas när konsumtionen går ner är utöver kvartersbutikerna ovan även andra i den småskaliga tjänstesektor som vuxit fram kring välbärgade innerstadshushåll; läxhjälp, barnpassning, hemstädning, catering, matleveranser, coacher och arrangörer av resor, läger och events.

Utvecklingen vore förstås inte bara negativ. Prisfall på boende och affärslokaler sänker trösklarna för inflyttande ungdomar och entreprenörer med nya affärsidéer. De som på senare år varit utestängda gynnas, och brottet med de stora affärskedjornas dominans kan vitalisera både kultur och kommers. Storstaden kommer alltid att ha sin lockelse, oavsett ekonomisk konjunktur. Denna vändning är dock några år bort. Nedgången kommer att bli smärtsam, särskilt för de som kommit sist in på storstädernas bostadsmarknader. Och kanske än mer för deras kunder och långivare – och deras värdar. Hus och lokaler kommer inte att kunna flytta.

Detta dystopiska storstadsscenario bygger dock på ett penningpolitiskt antagande: Att dagens situation med låga och negativa räntor är en avvikelse som kommer att kräva en återgång någon gång framöver. Sverige står i så fall inför större problem än många av våra grannländer. Räntorna har trots vår goda ekonomi varit lägre än i jämförbara länder, och prisuppgången på bostäder har varit betydligt högre. Alltså krävs en mer kännbar anpassning.

Många tunga ekonomer är inte särskilt oroade för en sådan utveckling. De menar att dagens höga bostadspriser är en korrekt spegling av lågräntemiljön och den dysfunktionella hyresmarknaden, och att hushållens ökade skuldsättning därför är motiverad. Om ekonomin skulle visa tecken på avmattning kommer Riksbanken att sätta räntan ännu mer på minus, och då är hög skuldsättning ett mindre problem än idag. Folk kan tvärtom låna ännu mer, bostadspriserna kan öka ytterligare, de som redan köpt kan känna sig ännu rikare och nya konsumtionsvågor spridas från storstadens välbärgade kvarter ut i ekonomin och därmed fortsätta att driva tillväxten.

Vi tycks ha vant oss vid en sådan utveckling. I stort sett hela Sveriges höga tillväxt för närvarande drivs av bostadsmarknaden, och av hushåll som upplever sig allt rikare.

Det betyder omvänt att den dagen bostadspriserna stannar av och räntorna börjar stiga så hackar motorn i hela den svenska ekonomin. De som ser en penningpolitisk anpassning framför sig befarar nämligen inte bara eller primärt problem för storstäderna, utan för hela ekonomin.

Historien är full av tvärnitar, tyvärr finns det inte så många pyspunkor.

Lars Jonung, ekonom

Mot bakgrund av senare års kreditökning som blåst upp både bostadsvärden och aktievärden är risken stor att en anpassning eskalerar till en ekonomisk kris med generellt fallande konsumtion, fallande bostadspriser, stigande arbetslöshet och betalningssvårigheter på en nivå som skakar bankernas ekonomi. ”Framtiden är svår att förutspå, men det kommer bli en korrigering av skulder och bostadspriser. Det kan bli en långsam pyspunka eller en kraftig tvärnit, alltså en finansiell kris.” svarar Lars Jonung, vid Ekonomihögskolan vid Lunds universitet, när jag frågar vad som kommer att hända framöver. Han är också klar med vad som är det vanligaste förloppet: ”Historien är full av tvärnitar, tyvärr finns det inte så många pyspunkor.”

Jag tror att han har rätt, och det skulle ytterligare förstärka de negativa trenderna för storstaden, i alla fall på kort sikt, även om det på längre sikt skulle leda till en sund anpassning där ekonomin inte var så ensidigt beroende av bostadssektorn. Idag har företag som vill expandera svårt att få lån eftersom de sugs upp av hushållen för att köpa bostäder och konsumera på kredit.

Framför allt sätter de vitt skilda scenarierna för storstadsliv och för Sveriges ekonomiska utveckling fokus på den enda skillnaden. Förhoppningen att dagens bostadstrend och konsumtion kan fortsätta bygger på att dagens räntenivåer är det nya normala, och att de lika gärna kan sänkas betydligt från dagens nivåer som höjas. Farhågorna om en annalkande nedgång bygger på senare års låga och negativa räntor som en avvikelse som inom kort kommer att kräva en anpassning uppåt, och en skepsis till om det ens går att sänka dem ytterligare.

Båda scenarierna och hur de divergerar illustrerar den enorma makt över ekonomin som sedan finanskrisen hamnat hos Riksbanken. I det ena fallet fortsätter boende i innerstaden att vara ett ekonomiskt privilegium, i det andra kan Stockholm bli det Nya Norrland med tomma skyltfönster och prisfall på bostäder. Miljontals lägenhetsägares och affärsidkares ekonomiska beslut och framtid är avhängig räntebeslut fattade av en handfull oberoende teknokrater. De avgör storstädernas framtid.