Förr i tiden var bilen en plåtburk med hjul och motor. I dag är den fortfarande en plåtburk med hjul, men också en dator full av mjukvara och en ständig källa till ny data och information. Fordonstillverkare samarbetar med en lång rad underleverantörer, men de lämnar inte ifrån sig kontrollen över bilens grundläggande funktioner eller informationen om hur den används.
Frågan är varför fastighetsbranschen ofta gör just det.
[ Annons ]
Trots det har vi byggt upp en struktur där denna information i praktiken ägs och kontrolleras av enskilda system och leverantörer
I dagsläget betraktar vi fortfarande fastigheter främst som fysiska objekt: väggar, tak, fönster, värmesystem och ventilation. Men parallellt har en minst lika viktig tillgång vuxit fram, den digitala. Information om temperaturer, energianvändning, hyresgäster, avtal, material, felanmälningar och beteenden i byggnaden. Det är här en stor del av framtidens värdeskapande finns. Trots det har vi byggt upp en struktur där denna information i praktiken ägs och kontrolleras av enskilda system och leverantörer.
Dagens fastigheter präglas av det som kan kallas systemarkitektur. Ett system hanterar styrning av värme och ventilation, ett annat hyresgäster och kunder, ett tredje ekonomi och ärenden. Informationen är inlåst i respektive system, och vill man skapa helhet måste man bygga integrationer mellan dem. Integrationer fungerar oftast fint, men till en viss gräns.
Vi kan till exempel få fram rapporter och analyser; vi kan se att en effekttopp närmar sig, att elpriset stiger och att många hyresgäster snart kommer att ladda bilar och laga mat samtidigt. Problemet är nästa steg, att faktiskt agera, samordnat, i realtid. Detta blir ofta komplext, dyrt och skört. Varje ny åtgärd kräver ytterligare integrationer och speciallösningar med ökande kostnader och teknisk skuld som följd.
Istället för att systemen äger informationen bör fastigheten, och därmed fastighetsägaren, äga informationen
Resultatet blir att vi skapar insikt, men har svårt att omsätta den i handling i större skala. Alternativet är att byta angreppssätt. I stället för att systemen äger informationen bör fastigheten, och därmed fastighetsägaren, äga informationen.
Detta är kärnan i en informationsarkitektur. Här samlas data om byggnaden inom fastighetsägarens egen kontroll: klimatdata, energianvändning, avtal, materialinformation och nyttjande. Externa system och tjänster får sedan, via tydliga och neutrala regler, tillgång till den information de behöver och kan justera och berika data när det är relevant.
Systemen blir utbytbara men informationen består. Fastighetsägare är redan duktiga på att äga och förvalta långsiktigt. En informationsarkitektur innebär att vi gör samma sak med data, i stället för att successivt lämna ifrån oss den mest värdefulla delen av fastigheten. Informationen skall leva lika länge som de fysiska delarna, och hanteras med samma varsamhet.
Skillnaden blir tydlig i praktiken. Låt oss fundera på energifrågan som nu blossat upp ännu en gång. Med rätt informationsarkitektur kan en fastighet inte bara se kommande effekttoppar utan också automatiskt agera. Under korta perioder kan värmebehov sänkas och byggnadens termiska massa användas som buffert, och elbilsladdning styras om. För hyresgästen märks ofta ingen skillnad, men för energisystemet är effekten stor.
Den här typen av lösningar testas redan i projekt i bland annat Sundsvall och Ånge, där målet är att byggnader kan svara på signaler från fjärrvärmenätet. Vid störningar eller kapacitetsbrist kan värme prioriteras till samhällsviktiga verksamheter som sjukhus och omsorg, samtidigt som behovet av fossila spetsbränslen minskar.
Tekniskt är mycket möjligt redan i dag. Det som saknas är en gemensam grund där information och affärsmodeller är neutrala och långsiktiga, inte knutna till enskilda leverantörer.
Priset för att inte agera blir allt högre
Skälen är flera. Historiskt har systemen vuxit fram var för sig. Leverantörsinlåsning, otydliga affärsmodeller och rädsla för kostnader har bromsat utvecklingen. Men priset för att inte agera blir allt högre.
Fortsätter vi som i dag riskerar vi ett lapptäcke av integrationer som är svåra att överblicka och dyra att förvalta. Än värre: vi riskerar att sälja bort en av fastighetsbranschens viktigaste framtida intäktskällor: data och information om våra egna byggnader!
Fastighetsbranschen står inför samma vägval som fordonsindustrin gjorde. Antingen behåller vi kontrollen över den digitala kärnan, eller så överlåter vi den till andra.
Det är hög tid att fastighetsägare, branschorganisationer och offentliga aktörer gemensamt börjar ställa krav på informationsarkitektur, öppna gränssnitt och tydligt ägandeskap av data. Det är en förutsättning för energieffektivisering, AI i praktiken och ett robust, hållbart energisystem.
Bilen är fortfarande en plåtburk med hjul och motor. Men det är mjukvaran som avgör vem som styr. Detsamma gäller fastigheten.
Jonas Anund Vogel, Scientific Lead på Techseed och forskare vid KTH och Malin Lampa, digital strateg och Innovationsledare på Techseed.
