Investeringsstödet infördes 2016 och de sista pengarna i potten betalades ut under 2025. För regeringens del är det ett avslutat kapitel men hos de 21 länsstyrelserna i landet är uppgiften att kontrollera att mottagarna av stödet, totalt 22,7 miljarder kronor, uppfyller kraven som följde med bidraget.
Det är en tillsyn som pågår i femton år från det pengarna utbetalats. För fastighetsägare som erhållit stödet innebär det ett visst mått av nervositet när länsstyrelsen skickar brev för att kontrollera om man fortfarande uppfyller de rätt tuffa energikraven, att hyreshöjningar inte är för höga, att rimliga krav ställs på hyresgästens ekonomi och annat som ingår i regler som sattes upp för att få stödet.
[ Annons ]
Magnus Näll, jurist hos Fastighetsägarna MittNord, får många samtal från oroade fastighetsägare, många av dem är mindre aktörer.
– Du har byggt ett 50-tal lägenheter och för det fått cirka 20 miljoner kronor i stöd. Riskerar du att betala tillbaka helt eller delvis kan det innebära stora problem för ett mindre bolag.
Magnus Näll har en del ärenden som löper och vill inte i detalj säga vilka bolag det är som granskas. Det skulle skada den fortsatta processen.
– De flesta ärenden löses i det tysta, utan att det syns utåt. I merparten av fallen som jag hanterat har det löst sig då vi förklarat vår syn på skrivningen i förordningen och då har länsstyrelsen backat från återkrav.
– Men, tillägger han, det finns även fall där det inte går att lösa. I ett ärende som ligger på mitt bord är det en mindre fastighetsägare som fått många miljoner för ett bygge som så här i efterhand inte borde ha gått igenom prövningen hos länsstyrelsen. Det kan bli en hård smäll.
Runt 500 tillsynsärenden görs per år. Mattias Johansson är nationell samordnare för energi- och bostadsstöd vid Länsstyrelsen i Stockholms län. Han vill inte redogöra för hur prioriteringarna görs men en del baseras på väsentlighet och risk, alltså där man kan misstänka att något inte är som det ska. Samtidigt är han tydlig med att samtliga drygt 1 600 mottagare av investeringsstöd kommer att kontaktas minst en gång under femtonårsperioden.
– Vi kontrollerar villkorsefterlevnad för samtliga ärenden löpande under hela perioden.
Hittills har myndigheterna återkrävt pengar i 31 ärenden. Drygt 84 miljoner kronor har krävts tillbaka — att jämföra med de 22,7 miljarder som betalats ut. Det låter hanterbart. Men bilden kan vara missvisande menar Magnus Näll.
– Det ligger rätt många ärenden i pipen fortfarande. Inte alla återkrav har hunnit realiseras. Jag räknar med att vi kommer få se en ökning av krav, inte minst kopplade till energideklarationer som ska göras i framtiden.
Mattias Johanssons bild är att de allra flesta fastighetsägarna är medvetna om femtonårskravet och de åtaganden som följer med stödet.
– Sedan kan det variera mycket i hur man lyckats efterfölja reglerna. I de ärenden som går till återkrav är mer än hälften på grund av att fastigheten inte uppfyller de energikrav som var en förutsättning för bidraget, säger Mattias Johansson.
Energistödet hade två nivåer: ett grundkrav om att primärenergitalet inte fick överstiga 88 procent av dåtidens BBR-krav. Dessutom en bonus om huset klarade 56 procent av BBR-kravet. En hög nivå som kräver mycket bra isolering, värmeåtervinning och ett genomtänkt tekniskt system. Klarade man den nivån fick stödbeloppet höjas med 75 procent utöver grundstödet.
Det är framför allt dessa bonuskrav som många har svårt att hålla enligt länsstyrelserna och Boverket dit ärenden skickas för prövning – 70 procent av återkraven går till Boverket för avgöranden.
– Avvikelserna för de som sökt energibonusen är förvånansvärt stora många gånger. Det kan bero på räknefel eller alltför optimistiska beräkningar i ansökningsstadiet, utrustning som gått sönder eller inte underhållits, eller att huset inte används på det sätt man ursprungligen avsett. Det vet vi inte, säger Mattias Johansson.
Mattias Johansson tror att det blir färre ärenden när fastighetsägare successivt rättar till bristerna, men Magnus Näll är inte lika lugn inför vad som kan komma.
— Jag tror att det kan bli ett avsevärt mycket större problem än det som är nu. Inom tio år ska nya energideklarationer upprättas. Ju fler energideklarationer som tickar in i Boverkets system, desto fler ärenden kommer dyka upp och det finns potential att det kan explodera.
Men energikraven är inte det enda orosmomentet. Minst lika komplicerat är frågan om hyreshöjningarna. Förordningen säger att hyrorna efter inflyttning inte får öka mer än den genomsnittliga hyreshöjningen på orten. Här råder det en del förvirring om exakt vad som avses. Det som länsstyrelserna går på är uppgifter från Hyresgästföreningen.
– Är det de förhandlade bruksvärdeshyrorna? Är det både bruks- och presumtionshyror? Är det hyror som förhandlas direkt mellan hyresvärd och hyresgäst? Ska man ta hänsyn till hyresglidning, standardhöjningar och renoveringar? På alla dessa frågor har vi inte fått något svar, säger Magnus Näll.
Han påpekar även att det finns 21 länsstyrelser som alla gör egna tolkningar.
– På ett samordningsmöte fick vi svaret att ingen kan säga att något är rätt och att något är fel. Det här får bli föremål för prövning var svaret, säger Magnus Näll.
Men konsekvensen av det oklara rättsläget är enligt honom att fastighetsägare med investeringsstöd håller tillbaka sina hyreshöjningar, även när hyresgästföreningen godkänt en högre nivå på orten – bara för att ha en säkerhetsmarginal om de blir granskade.
– Hotbilden är att mista hela bidraget så man tar den förlusten i de här fallen. Men i längden innebär det mycket pengar även om rabatten är några tiondelsprocent lägre höjningar. För ett hus med 100 lägenheter räknade jag med att fastighetsägaren kan gå miste om en och en halv miljon i förlorade hyresintäkter under 15 års tid.
Mattias Johansson på länsstyrelsen utesluter inte att andra beräkningssätt kan vara relevanta.
– Det är inte ristat i sten att det alltid behöver vara som nu. Kan man visa att det finns ett bättre sätt att räkna på, att det blir mer rättvist och ger bättre siffror, då tar vi till oss det, säger han.
