Foto: Shutterstock
Publicerat 8 december, 2022

Var landar årets heta frågor 2023?

Återhämtningen efter pandemin hade just inletts när kriget i Ukraina bröt ut. Höjda räntor, rusande energipriser och stundande fastighetskris väckte många frågor. Kanske får vi svaren nästa år?

Transaktioner:
REALISATION PÅ FASTIGHETSMARKNADEN

Under rekordåret 2021 gjordes det fastighetsaffärer för 402 miljarder kronor. Och det tuffade på även i början av 2022. Sedan, samtidigt med kriget i Ukraina, blev det tvärnit och transaktionsvolymen för tredje kvartalet backade med 60 procent jämfört med samma period föregående år.

[ Annons ]

Den stora hotbilden i branschen är belåningen när framför allt obligationsmarknaden haltar och bolagen ska förnya lånen hos banken. Det kan bli knepigt om balansräkningen inte ser bra ut och stora bolag som Balder, SBB och John Mattson kommer att få brottas med siffrorna om inte räntan plötsligt börjar vika ner. Man kan räkna med att vi får se ett ökat antal försäljningar och då till reapriser.

De nya förutsättningarna på marknaden måste landa hos både köpare och säljare, men sedan kommer affärer göras igen.

Det går i dag att köpa aktier i fastighetsbolag med en substansrabatt på runt 40 till 50 procent, alltså ett lägre värde än bolagets tillgångar. Tiotusenkronorsfrågan är förstås om aktien då är undervärderade eller om fastigheterna är övervärderade. Ökar avkastningskravet försvinner även rabatten. Exempelvis räknar Handelsbankens chefsekonom Christina Nyman med att nedvärderingar runt 15 procent är att vänta.

Katrin Wallensjö, affärschef Analys på Svefa, tror på fortsatt lågt tempo.

– De nya förutsättningarna på marknaden måste landa hos både köpare och säljare, men sedan kommer affärer göras igen. Dock blir det nog en avvaktande marknad ett tag innan man når samsyn, säger hon.


Anders Johannesson, enhetschef på MSB.

Beredskap:
FLER SKYDDSRUM BEHÖVS

Under hösten lämnade Britt Bohlin över sin utredning till Carl-Oskar Bohlin (M), minister för civilt försvar. Hon menar att 2?500 till 5?000 nya skyddsrum behöver byggas per år, och föreslår att staten ska stå för kostnaderna som beräknas landa på 3,8 miljarder per år.

Men den informationskampanj som MSB drog igång i våras fick också effekt. Det gjordes tillsyn av ungefär 3 500 skyddsrum, jämfört med 2 000 året innan. Fastighetsägare såg till att 6 500 skyddsrum är redo att iordningsställas i händelse av krig. Det är en ökning med 500 procent, jämfört med 2021.

– Vi märkte av en attitydförändring under 2022 kring hur man ser på sina skyddsrum. Det tror jag kommer fortsätta under 2023. Fastighetsägare är fortfarande intresserade av att deras skyddsrum ska vara i bra skick och fungera som det är tänkt, säger Anders Johannesson, enhetschef på MSB.


Social Bostadspolitik:
NÄR POLITIKEN FORTSÄTTER BLUNDA TAS EGNA INITIATIV

Regeringen meddelade att man kommer att fortsätta satsa på Bostad först. Men de flesta är överens om at det inte räcker för att avskaffa hemlösheten i Sverige. Som socialtjänstlagen är utformad i dag kan kommuner neka hjälp till personer som har kategoriserats som strukturellt hemlösa.

På Stadsmissionen möter man allt fler människor som inte har möjlighet att på egen hand efterfråga ett långsiktigt och tryggt boende. Det handlar om barnfamiljer, ensamstående och äldre, som tvingas bo med otrygga och kortsiktiga boendelösningar, i värsta fall utan ett boende alls.

Bostad först räcker inte till för att avskaffa hemlösheten i Sverige.

Pernilla Parding, programansvarig för Stockholms Stadsmissions socialt hållbara bostäder, efterlyser fram-förallt en politik som underlättar för alla grupper på bostadsmarknaden. Men menar att politiken även kan skapa bättre förutsättningar för samverkan mellan kommun, fastighetsbranschen och idéburen sektor, där man ökar takten i flera projekt nästa år.

– Vi vill få fler fastighetsägare att tillhandahålla lägenheter till Stockholms Stadsmissions arbete genom Bobyrån och modellen Bostad först. De förmedlas till både personer med komplex problematik och de som är hemlösa av strukturella skäl. Här stärker vi upp med vår nya kollega Karolina Skog som är sakkunnig på Stockholms Stadsmission. Genom vårt program för Socialt Hållbara Bostäder planerar vi att bygga ett eget hyreshus i södra Stockholm, och har tillsammans med Stena Fastigheter startat ett delningsboende, där ensamhushåll får en möjlighet till gemensamt boende med andra i liknande situation, berättar Pernilla Parding.


Nathalie Brard, Fastighetsägarna Stockholm.

Hyressättning:
HÅRDTEST AV TREPARTSÖVERENSKOMMELSEN

I maj 2022 kom överenskommelsen som många, särskilt fastighetsägare av bostadshus, väntat på: Trepartsöverenskommelsen. Hyresgästföreningen, Sveriges Allmännytta och Fastighetsägarna enades kring en gemensam struktur och grund för de årliga förhandlingarna. I korthet innebär det att parterna ska utgå från fem olika faktorer som grund. Två rör lokala förhållanden, som avgifter för el, värme, avfall, vatten och avlopp samt förvaltnings- och underhållskostnader. Tre faktorer är nationella – räntor, BNP och BNP/capita samt inflation exklusive hyror. Hänsyn ska även tas till den samhällsekonomiska utvecklingen på orten.

Det första testet blir förstås årets hyresförhandlingar, där parterna står långt från varandra. Den nya förhandlingsmodellen kunde ha fått en lugnare födsel. Nu kom den ut i den tuffaste ekonomiska situationen på länge.

Att förhandlingarna ska hinna gå i mål den här sidan årsskiftet känns mycket osannolikt.

Att modellen dessutom är svårtolkad gjorde det inte lättare för förhandlarna, oavsett om dessa befann sig på hyresvärdens eller hyresgästens sida. Modellen som var tänkt att underlätta förhandlingarna fick den motsatta effekten. De yrkanden som presenterades för hyresvärdarna runt om i landet låg runt 10 procent. Motbuden från Hyresgästföreningen låg runt 2?procent. När detta skrivs, i mitten av november, har inga närmanden gjorts.

– Att förhandlingarna ska hinna gå i mål på den här sidan årsskiftet känns mycket osannolikt. Det kommer att bli mycket att tala om när modellen ska utvärderas under våren 2023, säger Nathalie Brard, hos Fastighetsägarna Stockholm.


Energimarknad:
ENERGISMÄLL FORTSÄTTER EFTER NYÅR

Inflation, räntehöjningar och Putin-sanktioner gav en perfekt storm. Skenande energipriser var årets stora snackis. Allmännyttiga bostadsföretaget Svedalahem i sydvästra Skåne brukar ha en gasräkning på 6–7?miljoner kronor per år, nästa år räknar de med en nota på 35–40 miljoner kronor.

Fjärrvärmekunderna i Malmö och Burlöv fick en riktig kalldusch när Eon meddelade en höjning med hela 20 procent. Var elpriser och elprisstöd landar återstår att se.

Winter is coming.

Men det har också satt fokus på energieffektivisering i form av exempelvis energihubbar, batterilagring, eldelning, solceller. Flera bolag efterfrågade också en starkare medvetenhet hos sina hyresgäster:

– Vi ser att vi framåt kommer ha fler samtal med våra kunder kring energianvändningen, och vad vi kan göra mer aktivt tillsammans för att möta det nya prisläget. Detta då den större delen av kostnaden för energi faktiskt tillfaller kunden. Vissa kunder kanske kan tänka sig mer sparsamma driftförhållanden och vissa inte, det återstår att se. Än är vi inte där. Men som någon sagt: ”Winter is coming”, säger Filip Elland, hållbarhetschef på Castellum.


Emma Hernell, vd HUI.

Lokalmarknad:
PRESS PÅ KONTOR OCH HANDEL I POSTCORONA SVERIGE

Coronan släppte till sist sitt grepp. Den 29 mars 2022 drog regeringen tillbaka de flesta av restriktionerna och covid-19 klassades inte längre som samhällsfarlig. Folk började återvända till kontoren, men inte i samma grad som innan pandemin, och vakansgraden har ökat något utanför centrala Stockholm och i Göteborg och Malmö.

Suget efter nya kontor har även minskat, från september 2021 till augusti 2022 byggstartades kontorsprojekt för 14,9 miljarder att jämföra med 15,6 miljarder kronor under föregående period.

Handeln fick en skjuts efter pandemin, där fyra av fem besökare kom tillbaka till stadskärnan, enligt Cityindex. Men handeln har tagit stryk och med stigande inflation och räntor är utsikterna rätt dystra. Intresset för att hyra butikslokaler faller kraftigt i hela landet. Läget beskrivs som allvarligt för fastighetsbolagen som laddar för att höja hyrorna för butiksbolagen.

Vi vet inte exakt vad folk kommer att dra ner på.

En butikskartläggning i oktober från HUI visar att det totala kedjebutiksbeståndet i Sverige minskade med 530 butiker, vilket motsvarar ett tapp på 3 procent under 2021.

– Vi står inför en tuff period med minskat utrymme för konsumtion. Sedan vet vi inte exakt vad folk kommer dra ner på; resor, restaurangbesök eller sällanköpsvaror? Troligen påverkas alla sektorer, säger Emma Hernell, vd HUI.

Hon räknar med att några aktörer kommer lämna marknaden.


Sara Skyttedal, Kristdemokraternas EU-parlamentariker.

EU-reglering:
TUFFA FÖRHANDLINGAR OM KRAV PÅ EFFEKTIVISERING

Obligatorisk upprustning av de 30 procent byggnader med sämst energiprestanda. Det oavsett om byggnaderna redan har god energiprestanda, relativt beståndet i andra EU-länder. Det är kontentan i ett förslag som Kommissionen vill genomföra. Fastighetstidningen rapporterade i början av året om de långtgående konsekvenser det skulle få för svensk del. Den svenska hållningen är att det måste tas hänsyn till skilda nationella förutsättningar.

Men när fastighetstidningen nyligen pratade med Emmanuelle Causse, generalsekreterare för UIPI, The International Union of Property Owners, trodde hon att det kan bli svårt att få gehör för dessa invändningar, givet det stora fokuset på energieffektivisering just nu. Kristdemokraternas EU-parlamentariker Sara Skyttedal är dock fortsatt hoppfull.

– Ministerrådets allmänna inriktning i denna fråga innebär tydliga steg i rätt riktning, med avseende just på flexibiliteten för medlemsländerna. I parlamentet ser läget fortsatt oklart ut, och vi vet inte när vi kommer att se en förhandlingsposition från parlamentets sida. Jag gör vad jag kan för att påverka processen framöver och har en god dialog med EPP-gruppens ansvarige förhandlare. Men bilden är fortsatt att partigrupperna står väldigt långt ifrån varandra.


Samhällsfastigheter:
NATURLIG AVSVALNING AV HET DEBATT

2022 var året då samhällsfastigheter, från att ha varit branschens gunstling, blev det svarta fåret. På fastighetsmarknaden har skolhus, ålderdomshem och kommunens kulturhus länge setts som ett av de hetaste och säkraste områdena för investeringar.

Affärer som det, med några få lokala undantag, sällan varit någon större debatt kring.

Men så hände något. Ett par skolförsäljningar i Stockholm fick det att hetta till i debattspalterna. Och i Andreas Cervenkas bok Girig-Sverige blev folkhemmet ett paradis för de superrika, där tidigare socialdemokratiska kommunalrådet Ilija Batljan och hans bolag SBB fick bära hundhuvudet.

Ett par skolförsäljningar i Stockholm fick det att hetta till i debattspalterna.

Som med allt annat blåste den debatten snart över. Men även den bris som återstår kan påverka möjligheterna för kommande års affärer inom segmentet, även om demografi och ekonomisk kris lär ha än större inverkan.

– Kommuner och regioner kommer att ha det knapert nästa år. Många kommer att dra ned sina investeringsnivåer eller skjuta dem på framtiden. Vi har också en långsammare befolkningsökning, det är främst gruppen över 80 år som ökar, inte barn och unga. Detta sammantaget gör att jag bedömer att det kommer att vara färre affärer än det varit de senaste åren, säger Annika Wallenskog, chefsekonom Sveriges Kommuner och Regioner.

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]