Han är idéhistorikern som växlade bana och började bygga lägenheter i miljonprogrammen. Einar Janson, vd och storägare i Titania är säker på att det går att bygga hyreslägenheter med lönsamhet i Stockholm.
Sliding Doors är en film från 90-talet som berättar två olika parallella händelseförlopp. Om ögonblicken där livet utvecklas annorlunda för att man missar ett tåg och sedan får sparken, eller kanske går på rätt tåg och möter kärleken för livet.
För Einar Janson kan man säga att ett sådant avgörande ögonblick inträffade efter studierna i idéhistoria på Stockholms universitet. Han är 26 år gammal, har läst en filosofie magister och söker en doktorandtjänst. Men han får inte tjänsten och sedan tar yrkesbanan en helt annan riktning.
– Jag hade väl inte varit här i dag, kanske hade jag suttit på något rum och skrivit en avhandling som 14 personer sedan läser, säger han när vi ses på ett café vid Tingstorget i Alby, en förort söder om Stockholm. Vi är de enda gästerna och caféägaren blir glatt överraskad av att servera ägaren till bolaget han hyr lokalen av.
När den akademiska karriären tog en ände för Einar Janson, så även planerna på att bli läkare som han tidigare lagt på is efter en ”tråkig termin” på Karolinska institutet, blev det mer handfast arbete: renovera badrum. Och sedan var han fast i bygg- och fastighetsbranschen. Renoveringar och entreprenörsuppdrag ledde fram till egna projekt och Einar Janson Bygg blev sedermera Titania.
– Titan är ett starkt och lätt grundämne och att bygga ger konkreta resultat som ska stå kvar länge, säger Einar Janson som preppat inför fotograferingen med att bära en tajt tröja som bär bolaget logotype TITANIA i versaler. Ett namn som onekligen låter kraftfullt och passar dess vd.
Projektet i Alby med 741 lägenheter tillkom efter en tävling 2014. Botkyrka kommun ville ha kvarter som skulle addera attraktiva bostäder i ett utsatt område. Titania visade att det förutom bostäder även gick att få in butiker, restauranger och en påbyggnad av t-baneingången. Sådant som skapar folkliv och tryggare miljö.
Bygget i Alby gav mersmak och blickarna gick till andra områden i Stockholms ytterkanter som behöver bostäder och även ett ansiktslyft. Som Husby, Rågsved, Järfälla och Vallentuna.
Nu ska man inte tro att Titanias fokusering på förorterna enbart är drivet av socialt patos.
– Det finns mer pengar i att förvandla brons till silver än silver till guld. Hade vi kört något projekt i en närförort så hade det blivit 40 lägenheter för de pengar vi köpte 740 byggrätter för här, säger Einar Janson.
Egentligen finns det ingen logik i att vi som entreprenad- och utvecklingsbolag ska äga en lågavkastande kassaflödesfastighet.
Om allt hade gått enligt plan skulle fler nya bostadsbyggen vara i gång. Men som för alla andra inom bostadsutveckling har spelplanen förändrats dramatiskt, många projekt har pausats i brist på finansiering.
– Vi har obligationer utställda på 400 miljoner som snart ska refinansieras. Kanske får vi sälja en del av beståndet, som hyreshusen här i Alby. Egentligen finns det ingen logik i att vi som entreprenad- och utvecklingsbolag ska äga en lågavkastande kassaflödesfastighet. Det är väl mer rimligt att låta en pensionsfond ta över på lång sikt, säger Einar Janson och får det att låta övertygande.
Att euforin på marknaden inte skulle hålla i längden har han haft på känn länge.
– Jag tyckte hela tiden att det gick för lätt. När vi höll på med renoveringar var vår vinst under tio miljoner på en omsättning av en halv miljard. Och så kom man in i det här med fastighetsutveckling på helt andra nivåer och med enorma vinster som var möjliga att ta ut.
Vi höll oss konsekvent borta från premiummarknaden.
Ett tydligt tecken på att något var fel på marknaden var när han såg kunder teckna sig för flera lägenheter med förväntan om att de skulle öka kraftigt i värde vid övertagandet. En stor vändpunkt var när amorteringskravet och lånetaket infördes sommaren 2017.
– Vi höll oss konsekvent borta från premiummarknaden. Vi insåg att om det faller så gör det så rejält i dessa områden, och då är det kört. Här ute funkar det bättre. Man kan göra om till hyresrätter som nu efterfrågas alltmer, även om vår ursprungliga plan var att utveckla och sälja i princip allt.
Nedgången på marknaden har förstås även påverkat bolagets värdering på börsen (First North). Noteringen gjordes 2021 till 20 kronor per aktie. I skrivandes stund är kursen 3,70. Något som gjort Einar Janson (hans andel är 52 procent) till en mindre förmögen man – åtminstone på pappret.
– Jag tog en del utdelningar under goda år, långt innan vi börsintroducerades, och står inte på bar backe. Det är mest synd om de som investerade vid de högre prisnivåerna, de som verkligen trodde på företaget. Dessutom har jag en lock-up i ett och halvt år till så jag hade inte kunnat sälja några aktier ändå, säger Einar Janson.
Bevisligen finns det en acceptans för att nyproduktionen får kompensation för inflationen.
Men kanske är börsmarknaden lite väl hård mot Titania och deras nyproduktion. I vd-ordet till bokslutet för andra kvartalet skrev Einar Jansson något överraskande att hyresrätter i nyproduktion är ”överkompenserad för inflationen” och att ”räntechocken blir en chans för hela branschen att ta kraftiga kliv uppåt i hyressättning och närma sig den faktiska betalningsviljan på orter där det råder underprissättning.”
– Jag analyserade presumtionshyrorna i Stockholm och kom fram till att de höjts med 20 till 25 procent, jämfört med hur det såg ut i början av 2022. Bevisligen finns det en acceptans för att nyproduktionen får kompensation för inflationen.
Sedan tillägger han:
– Det jag inte sade då är hur det ser ut för egensatta hyror som vi har i vårt bestånd. Jag kan idag konstatera att våra hyror är 30 procent högre än det jag hade förväntat mig för ett och ett halvt år sen.
Einar Jansons syfte är inte att provocera Hyresgästföreningen, snarare att visa potentialen för nyproduktion.
– Folk vill bo i en hyreslägenhet, särskilt nu när räntorna är höga och klivet in till bostadsrättsmarknaden är än tuffare.
Då borde det väl vara lönsamt att bygga nya hyresrätter?
– Det beror ju på vad man får betala för marken. Men jag ser att det finns en betalningsvilja och vi har aldrig haft problem att hyra ut våra lägenheter även om hyrorna är högre än i omkringliggande hus.
Baksidan av myntet är att hyresgästerna inte bor lika länge i Titanias fastigheter, omsättningen är 20 till 30 procent beroende på lägenhetens storlek. Men i Einar Jansons värld är det inget problem
– Folk i det här området säger att vi har hög hyra och flyttar när de får tag på ett billigare boende i det befintliga beståndet eller köper en bostadsrätt. Så ska det vara för nyproduktion, och hyresboende i mindre lägenheter i nyproduktion kanske inte behöver våra ett långsiktigt boende. Den här inställningen att det är något fel om folk flyttar tror jag mest handlar om att förvaltningsavdelningarna tycker det är jobbigt när folk flyttar, säger Einar Janson.
Om vi vill göra det möjligt för svagare grupper handlar det om fördelningspolitik och hur mycket vi vill stödja med riktade bidrag.
Han poängterar också att hyresgästerna i Titanias bestånd har löneinkomster och inte är bidragstagare. Helt i linje med bolagets filosofi att det är marknaden som ska bestämma priset på bostäder.
– Man skulle kunna ha en idé om att broccoli alltid ska kosta en viss peng och att bröd alltid ska kosta en viss peng så att alla har råd. Men det är inte så vi hanterar allting annat i samhället. Om vi vill göra det möjligt för svagare grupper handlar det om fördelningspolitik och hur mycket vi vill stödja med riktade bidrag, menar Einar Janson.
Vad kan då politikerna göra för att få fart på byggandet?
– Fri hyressättning vid nyproduktion, svarar Einar Janson.
Vid något skede inträder ett nytt jämviktsläge och stabilare marknad.
Sedan tillägger han att besittningsskydd och skydd för chockartade hyreshöjningar för sittande hyresgäster ska vara kvar men reglerad hyra för nyproducerade lägenheter är ett unikum i världen.
– Kan man inte få kostnadstäckning är det ingen som vill bygga och nu med osäkerheten framåt i presumtionssystemet blir det ju inte mer attraktivt.
Hur ser då den före detta idéhistorikern på framtiden. Vad läser han in i de signaler som kommer från riksbankerna och marknaden?
– Fortsätter det att vara hög inflation, vilket mycket tyder på, och en ränta på 5–6 procent lär hyreshöjningarna bli 8–10 procent de närmaste åren. Samtidigt kommer lånen som var stora en gång att ätas upp av inflationen och vid något skede inträder ett nytt jämviktsläge och stabilare marknad. Om tre år kan då våra avtalade priser för byggrätter visa sig vara riktigt bra, säger Einar Janson.
Är du kvar på banan då?
– Haha, ja absolut, vi håller på med projekt här intill sedan 2016 och jag vill se dem avslutade någon gång 2030. Sen får vi se.
Med största sannolikhet kommer han inte sitta på ett rum och skriva en akademisk avhandling.
EINAR JANSON
Titel: Vd och delägare Titania
Född: 1974 i Stockholm och bor på Östermalm. Båda föräldrarna var journalister
Familj: Han är gift med Elmira som är läkare och har två barn, 6 och 8 år gamla
Fritid: Surfar gärna, senast i Kalifornien, åker skidor och läser, gärna biografier och historia. Snickrar på fritidshuset när tid finns