Så vill fastighetsbolagen utveckla hyresrätten

Ett grönskande lummigt boende där hyresgästen kan välja mellan ett flertal olika tilläggstjänster. Men hyressättningssystemet sätter käppar i hjulen. Det är kortversionen när fastighetsägare i en undersökning utvecklar sina visioner för hyresrätten.

Fastighetstidningen har i samarbete med Fastighetsägarna ställt frågor till organisationens medlemmar om deras syn på hyresrättens framtid och utvecklingsmöjligheter. Totalt deltog 660 personer i undersökningen.

 – Svaren är viktiga för att visa på den potential och utvecklingsvilja som finns i hyresrätten och hos fastighetsägare men också för att konkretisera utmaningarna. Vi kommer att analysera och diskutera vad vi som branschorganisation kan bidra med för att möjliggöra visionerna för hyresrätten, säger Anna Wiking, stadsutvecklings- och samhällsstrateg på Fastighetsägarna Syd.

Det kommer att finnas en större variation än vad dagens marknad erbjuder

Här kan du läsa en längre intervju baserad på undersökningsresultaten. Där menar Anna Wiking bland annat att det är dags att släppa definitionen av hyresrätten som ett boende avsedd för ett enda stort likriktat kollektiv.

Undersökningen utgör också grund för en serie artiklar där Fastighetstidningen mött fastighetsägare som drivs av tydliga visioner. Som att vilja bygga ett hyreshus där kulturen kan flytta in, att utveckla delningstjänster och att se hela hyresfastigheten som en innovationsmaskin. Om du har förmånen att få fastighetstidningens pappersmagasin i brevlådan har du redan kunnat ta del av reportagen som även kommer att publiceras här i digital form.

Inte minst ger undersökningens fritextsvar många uttryck för tydliga visioner om ett mer varierat utbud. Några av svaren:

”Framtidens hyresgäst är inte en person som bara tänker på låg hyra. Vi måste erbjuda budgetlägenheter med låg standard och lägre hyra, men även lyxigare varianter där man kan få välja högre standard mot tillägg på hyran.”

”Jag tror att skillnaden mellan olika boende kommer bli större. Vissa vill ha ökad interaktion och mer delningsfunktion medan andra önskar mindre än i dag och större självständighet. Jag tror därför att det kommer finnas en större variation än vad dagens marknad erbjuder.”

Kanske är det föga förvånande att det spretar lite i en undersökning som sätter visionerna i fokus. Men ska man kort sammanfatta resultaten i tre listor ser det ut så här:

Så tror man att drömboendet ser ut i framtiden:

1. Grönskande och lummigt.*
2. Klimatsmart med hållbara materialval.
3. Intelligent med smart teknik.

*Värt att notera är att många tror att drömboendet är i stan trots att det är grönskande och lummigt.

Dessa mervärden och betaltjänster tror man att hyresgäster kommer att efterfråga mest:

1. Att kunna addera städning, uppsättning av tavlor, byte av taklampor med mera som tillval på hyran.
2. Tillgång till bil- och cykelpool i fastigheten.
3. Platser att kunna umgås både inne och ute.

Så tror man att ens fastighetsbolag kommer att bidra till en välfungerande och varierad framtida bostadsmarknad:

1. Matcha hyresgästers efterfrågan mot utbudet.
2. Ta en aktiv roll för att erbjuda trygga bostadsområden.
3. Erbjuda hyresrätter med mer exklusiv standard och tillval.

Som i alla större undersökningar finns det utrymme för framtida forskning. Noterbart att det är relativt få (18 procent) som på den sista frågan svarat att man kommer att ta en aktiv roll i den sociala bostadsförsörjningen, och bara fyra procent att man kommer vara en aktör för social housing. Däremot är det många som lagt till kommenterar att man gärna skulle vilja.

Brukvärdessystemet är också ett hinder mot att sätta för låga hyror

För det är ju som bostadsanalytikern Linda Lövgren påpekar i en intervju: ”Bruksvärdessystemet är inte bara ett sätt att motverka höga hyror, det är också ett hinder mot att sätta för låga hyror.”

Om undersökningen på många håll spretar gör den inte det på just denna punkt. En överväldigande majoritet ser det som det största hindret för att omvandla visioner till verklighet.

De tre största utmaningarna för att utveckla framtidens hyresrätter:

1. Hyressättningssystemet.
2. Ökade förvaltningskostnader.
3. Betalningsvilja/förmåga hos hyresgäster.

Eller som det uttrycks i kommentarer:

”Hyresrätten är mycket svår att utveckla. Hyresgästföreningen säger nej till nästan allting. Man får känsla av att dom inte vill ha hyresrätter. Men rätt hanterad är hyresrätten den optimala boendeformen”

”Dagens hyresreglering och hyreslagstiftning är som en våt filt över bostadsmarknaden. Det försvårar innovationer och hyresgästanpassade produkter. Det skapar en konstlad bostadsbrist eftersom efterfrågan inte får styra priset/hyran.”

Fyra topplistor från Fastighetstidningens och Fastighetsägarnas undersökning om visioner för hyresrätten:

På vilka sätt tror du att ert fastighetsbolag kommer att bidra till en välfungerande och varierad bostadsmarknad i framtiden?

1. Matcha hyresgästers efterfrågan mot utbud.
2. Ta en aktiv roll för att erbjuda trygga bostadsområden.
3. Erbjuda hyresgäster en mer exklusiv standard och tillval.
4. Erbjuda ett uppkopplat och smart hem.
5. Ta en aktiv roll i den sociala bostadsförsörjningen.
6. Vara en aktör för social housing.

Hur kommer framtidens drömboende på bostadsmarknaden se ut?

1. Grönskande och lummigt.
2. Klimatsmart och hållbart (t ex materialval, energieffektiviserat).
3. Intelligent (t ex smart teknik).
4. I stan.
5. Nära djur och natur.
6. Generationsboende.
7. Vid havet
8. Självförsörjande (t ex odling, el).
9. På landet.
10. Kollektivboende.
11. Kompisboende.
12. Egendesignat/egenbyggt.
13. Andelslägenhet (t ex en lägenhet som delas av många under olika perioder).
14. Hem för introverta (t ex trygg stämning men låg förväntan på social interaktion med grannar).
15. Analogt/nedkopplat.

Vilka av följande mervärden och betaltjänster tror du att hyresgäster kommer att efterfråga i framtiden?

1. Tilläggstjänster (t ex kunna addera städning, uppsättning av tavlor, byte av taklampor m m som tillval på hyran).
2. Bil- och cykelpool i fastigheten.
3. Plats att kunna umgås inne och ute.
4. Tillgång till grönska.
5. Odlingsmöjligheter.
6. Gemensamma aktivitetsutrymmen (t ex lekrum, matkällare, verkstad, ateljé).
7. Gemensamma förvaringsutrymmen (t ex vinterförvaring av växter, utemöbler, bildäck).
8. Återbruk.
9. Arbetsplats/co-workingytor (t ex arbetsplatser i utrymmen/lägenheter i huset).
10. Gårdsfester eller liknande sociala arrangemang tillsammans med grannarna i huset.
11. Delningstjänster mellan grannar (t ex dela/hjälpas åt med vattning, matlagning, läxläsning, sällskap).
12. Ökad interaktion mellan grannar (t ex presentationsrundor, app för grannar i huset).
13. Barnpassning (t ex som tillvalstjänst eller genom att matcha grannar som hjälper).
14. Kompiskontakt.
15. Kollektivboende.
16. Möjliggöra för matlag (t ex laga mat ihop eller hjälpas åt med matlagningen).
17. Djurmöjligheter (t ex gemensamma höns, katter, kaniner på gård eller i källarutrymme).

Vilka är de största utmaningarna med att utveckla framtidens hyresrätter?

1. Hyressättningssystemet.
2. Ökad kostnad för fastighetsförvaltning.
3. Betalningsvilja/förmåga hos hyresgäster.
4. Hindrande lagstiftning.
5. Brist på politiska incitament/subventioner.
6. Stigmat som omger hyresrätten.
7. Brist på byggbar mark.