En övervägande majoritet av fastighetsägare ser hyressättningssystemet som det största hindret för att utveckla de visioner man har för sitt hyresbestånd. Det visar den undersökning som Fastighetstidningen i samarbete med Fastighetsägarna nyligen genomförde.
Inte helt oväntat är det också just här som vårt samtal med Fredrik Kopsch, chefsekonom på den marknadsliberala tankesmedjan Timbro och docent i fastighetsekonomi, tar sin början när vi möts för att diskutera hans vision för framtidens hyresrätt.
[ Annons ]
– Att se över hyresregleringen är det absolut allra viktigaste för att vi ska kunna se några större förändringar på bostadsmarknaden, konstaterar han direkt.
Fri hyressättning i nyproduktion är kanske mellan 10 och 15 år bort
För lite över ett år sedan träffade Fastighetstidningen Fredrik Kopsch. Då med anledning av hans nya rapport ”Bostad på 10 minuter – vad Sverige kan lära av Finland”, som blåste liv i den då avsvalnande debatten kring svensk hyressättning. Trots att några reformer ännu inte materialiserats, är han optimistisk inför att vi går en allt friare hyresmarknad till mötes.
– Det kommer att ta tid. Fri hyressättning i nyproduktion är kanske mellan 10 och 15 år bort. Men förr eller senare kommer det mest troligt att ske.
Fredrik Kopsch gör en snabb och något förenklad överslagsräkning för att motivera tidsspannet, som delvis bygger på att Socialdemokraterna vinner valet nästa år.
– Mycket pekar just nu i den riktningen, vilket förskjuter tidshorisonten några år.
Samtidigt är han övertygad om att även Socialdemokraterna vore nöjda med en övergång till fri hyressättning – så länge de slipper agera draglok.
– Någonstans förstår ju de själva att det är ett dysfunktionellt system. Men å andra sidan är de väldigt nära med Hyresgästföreningen. Inte minst är deras omkring 600 000 medlemmar en viktig väljargrupp för partiet, vilket försvårar det hela.
Så det handlar mer om ett strategiskt än ideologiskt val från Socialdemokraternas sida?
– Absolut! Jag tror inte att de innerst inne tror på hyresreglering. Flera socialdemokrater har i efterhand sagt att de ångrar att de inte gjorde något åt regleringen under sin tid i politiken.
Vi återkommer alltid till att det byggs för lite. Men att bygga bort bostadsbristen och vår bostadskö har vi försökt med i 80 år, och det fungerar ju inte
Det är ett uttalande som sannolikt inte faller i god jord hos den nuvarande socialdemokraten tillika partiets bostadspolitiska talesperson Jennie Nilsson. I en intervju med Fastighetstidningen nyligen betonade hon att det visserligen alltid är viktigt att vara beredd att utvärdera och uppdatera det rådande systemet, men att marknadshyror inte löser de problem vi står inför i dag.
I stället framhåller Jennie Nilsson att man ”till syvende och sist måste bygga mer”.
– Vi återkommer alltid till att det byggs för lite. Men att bygga bort bostadsbristen och vår bostadskö har vi försökt med i 80 år, och det fungerar ju inte. Det är inte det som är lösningen, oavsett vad motståndarsidan hävdar, säger Fredrik Kopsch.
Men att en friare hyresmarknad inte bara skulle öka rörligheten på bostadsmarknaden, utan också ge just bostadsbyggandet en skjuts, är Fredrik Kopsch övertygad om. Samtidigt ser han att det har potential att öppna dörrarna till ett mer varierat utbud av nya hyresbostäder – något som flera av de intervjuade i Fastighetstidningens artikelserie om visionerna för hyresrätten menar ligger i framtidens riktning.
En av dem är Anna Wiking, stadsutvecklings- och samhällsstrateg på Fastighetsägarna Syd, som menar att dagens bostadspolitik tenderar att betrakta hyresrätten som något som ska passa ett stort, homogent kollektiv – en syn även Fredrik Kopsch kritiserar.
– Det är det som är problemet. En stillastående marknad stänger ute mer nytänkande produkter. Till exempel coliving-lösningar, som ju stöter på problem med lagstiftningen. Det kan en friare marknad och mindre omfattande byggregler ändra på.
Jag tror inte att alla typer av boenden ska ha som mål att lösa bostadsbristen eller behovet av billigare boenden
För egen del har hans erfarenheter av att veckopendla till Stockholm fått honom att reflektera över vad som verkligen är nödvändigt i ett boende. Och vad som i stället kan ses som en personlig preferens.
– Jag har kanske lagat mat tre gånger i den här lägenheten. Om jag hade kunnat hitta ett billigare eller mer centralt boende utan kök, då hade jag valt det och i stället prioriterat restaurangbesök. Så det finns ju massor av saker man kan tänka sig att välja bort, så länge det finns en efterfrågan.
En invändning mot exempelvis coliving-boendet är ju att de marknadsförs som en lösning på bostadsbristen, men att de ofta är för dyra för de som verkligen behöver en bostad. Riskerar en friare marknad ge fler boendealternativ som i första hand passar kapitalstarka?
– Jag tror inte att alla typer av boenden ska ha som mål att lösa bostadsbristen eller behovet av billigare boenden. Snarare handlar det om att möta individers olika behov, i det här fallet av ökad gemenskap och social samvaro. Privata fastighetsägare ska gå med vinst och tillgodose efterfrågan – inte ta socialt ansvar.
Samtidigt uppger flera av de fastighetsägare som medverkat i undersökningen att de i framtiden vill ta ett större socialt ansvar. Vore det fel?
– Det huvudsakliga ansvaret borde ligga på kommunernas bord. Om de ska fortsätta äga bostäder bör de prioritera hushåll med låga inkomster. Det finns ingen anledning för kommuner att agera som privata aktörer. Det påminner om när staten drev hamburgerrestaurang på 80-talet, och det ser jag ingen som helst poäng med.
Dessutom är det betydligt mer träffsäkert än våra nuvarande subventioner i form av hyresregleringen som ju inte har någon inkomstprövning, och därmed är mest gynnsam för hushåll med höga inkomster
Men för Fredrik Kopsch är det i grunden inte ett bostadsmarknadsproblem att vissa i dag inte har råd att bo. Snarare är det ett inkomstproblem som bäst löses genom omfördelning av offentliga medel.
Och trots att han ofta hör till dem som kritiserar vad han ser som en alltför utbredd bidragsekonomi i Sverige, anser han att ett höjt bostadsbidrag vore det mest rimliga.
– Dessutom är det betydligt mer träffsäkert än våra nuvarande subventioner i form av hyresregleringen som ju inte har någon inkomstprövning, och därmed är mest gynnsam för hushåll med höga inkomster. Det får alltså helt motsatt effekt.
