Hyresgästföreningen har under flera år publicerat rapporten Privatvärdarnas ekonomi. Efter att ha granskat fastighetsbolagens egna siffror konstaterar de i årets rapport en ”tydlig återhämtning med goda marginaler” – därmed dags att vara mer återhållsamma i hyresförhandlingarna, enligt Hyresgästföreningen.
Det behövs ingen djupare analys för att konstatera att man inte håller med om det senare från fastighetsägarhåll. Lyssnar men med de bolag som granskats i rapporten blir det desto oklarare om det ens går att dra några som helst slutsatser utifrån de siffror som utgör grund för Hyresgästföreningens beräkningar. Möjligen väcker det fler frågor än det ger svar. Går det verkligen att utifrån rena marknadsfaktorer räkna fram en objektiv grund för hyressättning på en reglerad hyresmarknad?
[ Annons ]
Det här punkterar myten om den pressade fastighetsbranschen
I årets rapport granskar Hyresgästföreningen kostnadsutvecklingen för 25 privata och 5 allmännyttiga fastighetsägare. Uppgifterna har hämtats ur företagens offentliga årsredovisningar för perioden 2015–2024. I rapporten framhålls bland annat att driftnettot per kvadratmeter har ökat med ungefär 40 procent sedan 2015, och att 2024 blev ett år av återhämtning med förbättrade marginaler och positiva värdeförändringar.
– Det här punkterar myten om den pressade fastighetsbranschen. De flesta bolag gör större överskott i dag än före krisen, samtidigt som hyrorna fortsätter upp. Boven i dramat är bolagens riskfyllda affärsmodeller med hög belåning och kortsiktig vinstjakt. De har tagit otroliga risker med hyresgästen som garant, säger Martin Hofverberg, chefekonom på Hyresgästföreningen.
Tidigare rapporter har väckt kritik på grund av brister i metodiken. Förra året pekade exempelvis Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, på grundläggande problem med att använda data från årsredovisningar för att bedöma hur bra eller dåligt ett företag går. Han pekade bland annat på begreppet driftnetto där det finns en betydande frihet för en fastighetsägare att välja hur mycket av en specifik utgift som ska redovisas som kostnad det aktuella året, och hur mycket som i stället ska ”aktiveras” i balansräkningen och skrivas av över flera år.
Intervjuad i Dagens Arena menar Martin Hofverberg att man tagit till sig av metodkritiken och nu uteslutande använder sig av samma mått som branschen själva använder i sina årsredovisningar.
Det får vara osagt i vilken grad Hyresgästföreningen tagit hänsyn till det redovisningstekniska problem som Hans Lind pekade på (driftnetto förekommer i alla fall 31 gånger i rapporten). Men kanske är det då ett större problem att använda själva årsredovisningen som källa för slutsatser.
– Lite tillspetsat kan man säga att företagen kan välja hur stor vinst de vill redovisa ett specifikt år – och dilemmat är förstås att de gärna vill redovisa höga vinster i informationen till investerare, men låga vinster inför hyresförhandlingar, sa Hans Lind då.
Av förmodligen uppenbara skäl är det svårt att få en representant för ett börsnoterat bolag att tala mot den egna årsrapporten. Har man läst ett par årsrapporter får man nog konstatera att det i regel uttrycks en positiv syn på den egna ekonomin.
Ett mer korrekt nyckeltal att titta på är avkastning på eget kapital
Därför är det knappast troligt att Patrik Emanuelsson, vd på Heba, som är ett av de granskade bolagen, ska motsäga de goda siffror som Hyresgästföreningen tillskriver honom. Men han håller med Hans Lind om att man inte enbart kan utgå från driftnetto och överskottsgrad som ett mått på lönsamhet.
– Om man tittar på förvaltningsmarginalen kan man se en kraftig försämring efter ”krisen i backspegeln”. Samma låneskuld har högre finansiella kostnader. Ett mer korrekt nyckeltal att titta på är avkastning på eget kapital. Under perioden från 2015 fram till krisen låg många fastighetsbolag på cirka 10 procent avkastning på eget kapital. Kollar man från krisen och fram tills i dag ligger avkastningen på eget kapital på minus eller någon enstaka procent, säger han.
Att använda avkastning som nyckeltal bygger på att fastigheter är en kapitalintensiv bransch. Utan god avkastning, vilket förutsätter goda hyresinkomster, inga investeringar. Därmed ingen utveckling och inget byggande i sektorn.
Men ett uppenbart problem: att avkastningen tidigare låg på högre nivåer berodde delvis på hur helt andra finansmarknader genomgick en orolig period. Fastigheter framstod då som ett säkrare alternativ, vilket gjorde att flera institutionella investerare placerade sina pengar där – och därmed fick fastigheterna en högre avkastning. Alltså en lycklig lottning där fastigheter drog det längsta stråt. Men desto knepigare som nyckeltal för att kunna hitta lämplig hyresnivå, då analysen riskerar att till stor del hamna utanför den egna sektorn.
Patrik Emanuelsson menar att inget affärsdrivande bolag långsiktigt kan driva verksamhet på så låga nivåer som vi ser i dag. Han påpekar att flera av de allmännyttiga bolagen han tittat på har legat på låga nivåer även under goda tider.
– Dessutom har flertalet av de privata bolagen som nämns antingen gjort emissioner eller ägartillskott, alternativt sålt fastigheter för att hantera ”krisen i backspegeln”, säger han.
Han medger att han inte har koll på samtliga siffror från andra bolag som granskats i Hyresgästföreningens rapport, men ger en bild av Hebas ståndpunkt. Beståndet har enligt honom från 2017 fram tills i dag genomgått en stor förändring.
Större delen av beståndet har renoverats, och Heba har investerat 1,5 miljarder kronor. Det har även sålts lågavkastande fastigheter med renoveringsbehov för närmare två miljarder, vilka har ersatts med nyproduktion och äldreboenden.
– I dag kommer 30 procent av Hebas driftnetto från äldreboenden, och underhållskostnader har halverats sedan 2017. Vi har dessutom nästan halverat vår energianvändning. Detta har skett trots kraftiga ökningar på el, fjärrvärme, vatten, avfall och övriga inflationseffekter.
Det kan konstateras att flera av bolagen i Hyresgästföreningens rapport har inkomster inte enbart från sina hyresbostäder. Ska då framgångar i exempelvis en centrumanläggning motivera lägre krav på inkomster från lägenhetshyror? Det är oklart.
Men åter till frågan om ren lönsamhet. När Dagens industris analytiker Magnus Dagel nyligen gjorde en gedigen genomgång av fastighetsbolag på börsen var slutsatsen långt ifrån ”ljusare tider för fastighetsägarna” (rubriken på HGF:s pressmeddelande). I analysen framhåller han att aktieägare i fastighetsbolag inte bör jämföra bolagens avkastningskrav med den faktiska avkastningen de får.
En genomgång av de största fastighetsbolagens verkliga avkastning visar enligt Di:s analys att den ofta är lägre än de avkastningskrav som bolagen rapporterar. Detta gäller för de flesta bolagen, där skillnaden kan vara över en procentenhet för vissa kontorsbolag. ”Cementguldet glimmar inte längre”, konstaterar Magnus Dagel.
Hyresgästföreningen kanske borde reda ut vad lönsamhet betyder på riktigt i stället för likriktad propaganda
Är det där svaret ligger i vad som bör mätas för en objektiv hyressättning? Patrik Emanuelsson har ett mycket simplare svar:
– Hyresgästföreningen kanske borde reda ut vad lönsamhet betyder på riktigt i stället för likriktad propaganda, säger han.
Ett annat, och möjligen ärligare, perspektiv på lönsamhet får man om man pratar med bolag utanför börsen. Lenny Thörnqvist är vd på Bo Bra, ett litet och krympande fastighetsbolag som nu äger och förvaltar sex fastigheter i södra Stockholm och en fastighet i Mora. Från början fanns det tolv fastigheter i beståndet.
– Just nu säljer jag av mina hyreshus, både till andra fastighetsägare och som ombildning till bostadsrätt.Varje år har vi kostnadsökningar på runt 15 procent. Värst är faktiskt Stockholms stad som höjer tomträttsavgälden med jämna mellanrum. Det ska vi möta med nuvarande hyreshöjningar på runt 5 procent, säger Lenny Thörnqvist.
Det blir allt svårare att få ihop affärerna med andra ord.
Lenny Thörnqvist är frustrerad. Han berättar att han inte tagit ut lön från bolaget under lång tid, utan låtit eventuellt överskott gå tillbaka till fastigheterna i form av olika renoveringar.
– Men det är något jag inte får en krona tillbaka på i form av hyra, det räknas ju som rent underhåll.
Enligt Lenny Thörnqvist skulle det krävas hyreshöjningar på minst 10 procent för att det ska bli en vettig affär. Rejäla kostnader för de boende såklart.
– Men då menar jag att man kanske behöver titta mer på att höja och bredda bostadsbidrag. Man kan inte bara stirra sig blind på hyran – där man ju trots allt får en väl underhållen bostad som vi hela tiden ser till att renovera, säger Lenny Thörnqvist.
Tidigare kunde vi ha en konstruktiv dialog när de kontaktade oss i olika ärenden. Nu kommer det bara elaka brev med krav
Men det handlar inte enbart om pengar. Lenny Thörnqvist upplever en allt sämre dialog med Hyresgästföreningen i Stockholm. Om det beror på alltmer infekterade hyresförhandlingar vill han låta vara osagt.
– Tidigare kunde vi ha en konstruktiv dialog när de kontaktade oss i olika ärenden. Nu kommer det bara elaka brev med krav.
Lenny Thörnqvist tycker att det, utöver de egna affärerna, är en trist utveckling där andelen hyresrätter successivt sjunker.
– För unga människor innebär det ju att man inte har en chans att komma in på bostadsmarknaden. De har ju inte pengarna att köpa ett boende.
Men har du inte som fastighetsägare då ett ansvar?
– Vi gör allt vi kan för att skapa ett bra boende för våra hyresgäster. Vi måste ta oss råd att underhålla husen så att de inte förfaller. Men det är bara att konstatera att som kalkylen ser ut nu så går det helt enkelt inte att fortsätta så länge till.
