När en hattaffär blev en hobbybutik som togs över av en videouthyrare och sen nyöppnade som mobilbutik – då var det egentligen inga enorma problem med lokaluthyrning och moms.
Detta var verksamheter som var fullt momspliktiga med avdragsrätt. Men nu är det allt vanligare att en tilltänkt ny hyresgäst, exempelvis en vaccinationscentral eller vårdcentral saknar avdragsrätt för moms. Då kan det bli käppar i hjulet.
[ Annons ]
Även om problemet inte dök upp lika frekvent tidigare har två utredningar ändå försökt få till en ändring – och båda gångerna misslyckats. Nu pågår ännu en utredning som bland annat berör så kallad frivillig beskattning. Utredningens förslag ska redovisas senast den 30 januari 2026.
Ulrika Hansson, skattejurist på Fastighetsägarna Sverige, tror och hoppas att det är tredje gången gillt. Att man denna gång förmodligen kan lyckas genomdriva en reform menar hon är starkt kopplat till hur momsfrågan blivit ett allt större hinder i stadsutveckling.
– I dag kan en fastighetsägare inte momsbelägga lokalhyra om hyresgästen saknar avdragsrätt för moms. Då fastnar momsen på drift, underhåll och hyresgästanpassningar som en kostnad hos fastighetsägaren. Det skapar inlåsningseffekter i hela marknaden. Det är så helt uppenbart att man måste kunna använda fastigheterna mer resurseffektivt i dag, säger Ulrika Hansson.
[ Annons ]
För den som inte till vardags hanterar momsfrågor kan det verka märkligt att en rent skatteteknisk fråga sätter käppar i hjulet för att ändra inriktning i hur en lokal kan användas. Men moms kan skapa problem för flexibiliteten vid lokaluthyrning eftersom avdragsrätten för hyresvärdens kostnader hänger på vem som hyr lokalen. Uthyrning till momspliktiga verksamheter (butiker, kontor och liknande) gör att hyresvärden kan lyfta momsen på investeringar och drift. Men om lokalen i stället hyrs ut till en momsfri verksamhet (privata vårdcentraler, friskolor, ideell sektor etc. riskerar hyresvärden att förlora den rätten och i vissa fall behöva betala tillbaka redan avdragen moms. Det gör att många hyresvärdar blir försiktiga och ibland begränsade i vilka hyresgäster de kan ta in.
Om man gjort stora investeringar i lokalen inom en tioårsperiod kan det bli en rejäl smäll
– Om man gjort stora investeringar i lokalen inom en tioårsperiod kan det bli en rejäl smäll, konstaterar Ulrika Hansson.
Reglerna är också väldigt gamla och inte anpassade till dagens användning av lokaler. Det är inte helt ovanligt att både fastighetsägare och lokalhyresgäster hamnar fel i de enormt krångliga momsreglerna. Ett exempel är den dom i Högsta förvaltningsdomstolen 2023 som konstaterade att det är okej att lägga moms på hyran när flera hyresgäster samtidigt använder en och samma lokal. Skatteverkets tolkning är dock att det i så fall krävs att samtliga hyresgäster bedriver momspliktig verksamhet och att förstahandshyresgästen inte själv nyttjar lokalen.
– Faktum är att Skatteverket denna gång är med på banan om att det krävs en förändring eftersom det orsakar stora problem och mycket trassel, konstaterar Ulrika Hansson.
Redan 2022 gick Skatteverket till regeringen med en begäran om lagändring. Detta välkomnades av branschen.
Nuvarande utformning kan alltså missgynna momsbefriade verksamheter i behov av lokal. Ändå väcker det oro att ett förslag kanske är på gång. Ett momspåslag på hyran kan leda till högre hyra för hyresgästen, men med hur mycket är både en fråga om hur stora avdrag för ingående moms fastighetsägaren kan göra, och hur hyresmarknaden ser ut när det gäller utbud och efterfrågan på lokaler, vilket förstås påverkar priserna på lokaler.
Jag tycker att oron ibland är lite överdriven
– Jag tycker att oron ibland är lite överdriven. Fastighetsägaren är ju intresserad av bra hyresgäster och långa kontrakt. I en sådan relation blir det en förhandlingsfråga. Det handlar ju fortfarande om frivillig momsskyldighet, och gäller det mindre lokaler är det inte säkert att man väljer att göra detta. Det blir ofta för krångligt i förhållande till vad man har att vinna på detta, säger Ulrika Hansson.
Hon betonar att det i många fall också ligger i fastighetsägarens intresse att få in en mix av verksamheter i ett område. Till exempel bostäder blandat med butiker, vårdcentral, tandläkare och föreningslokaler, som skapar en mångfald och aktivitet i området, vilket i sin tur leder till ökad trivsel och trygghet.
– Därför kan man mycket väl välja att ta en merkostnad för moms. Det oavsett ett nytt regelverk.
