Ansträngt, säger Agnes Pransjö, näringslivschef hos Fastighetsägarna MittNord, när hon beskriver diskussionsklimatet mellan kommunen och de privata fastighetsägarna i Hudiksvall. Kanske en något försiktig bild av läget visar det sig när Fastighetstidningen besöker staden en junidag som växlar mellan regn och sol. Det visar sig bubbla av rätt mycket irritation och ilska.
Från tågstationens perrong är det första man ser ett nybyggt parkeringshus och ett kontorshus vars front påminner om en bilfärjas stäv – därav namnet Skeppet får man anta.
[ Annons ]
Fastigheten ägs av det kommunala bolaget Glysis AB och stod klar för inflyttning i april 2023. Det som en del av området Kattvikskajen där kommunen exploaterar ett industriområde till en ny stadsdel med totalt 450 bostäder. Nu kom pandemin och höga räntor emellan, planerna har stått rätt still och cirka hälften är byggt.
Man blir helt enkelt besviken och förvånad över hur de beter sig
Allt hade väl kanske varit frid och fröjd om det inte vore för att kommunens påkostade byggprojekt (255 miljoner kronor) tar hyresgäster från de privata fastighetsägarna i stan och det på en marknad som redan är ansträngd, där alla brottas med vakanser och lönsamhet.
Det kommunala bolaget anklagas dessutom för att sätta för låga hyror och dra ner fastighetsvärden i Hudiksvall. Glysis gjorde en nerskrivning med 67 miljoner av fastigheten i bokslutet 2023.
– Man blir helt enkelt besviken och förvånad över hur de beter sig. Du förstår väl att transaktionsrådgivarna i Stockholm, som ser att fastigheter skrivs ner i Hudiksvall, får en signal om man ska hålla sig borta från staden, säger Henrik Fredriksson, lokal fastighetsägare med cirka 20 000 kvadratmeter kommersiella ytor i Hudiksvall.
Vi möts i fastigheten Aktivitetsfabriken som hans bolag äger. Med runt bordet är även Kristin Eriksson, som tillsamman med sin syster äger en del av gallerian Guldsmeden, och Thomas Norberg, som i familjeföretaget har tre cityhus med totalt 11 000 kvadratmeter.
Lars-Eje Larsson som äger det största privata innehavet hade inte möjlighet att närvara. Han är den som varit mest aktiv med många anmälningar till Förvaltningsrätten. Mer om det senare.
De tre fastighetsägarna säger att de i minst tio års tid drabbats av kommunens ambitioner att agera stor kommersiell fastighetsägare.
– Under en tid skulle ju alla kommunpolitiker i Sverige göra massa drömprojekt till vilket pris som helst, något som även uppenbart drabbat Hudiksvall. Fastighets AB Glysis tycks varit politikens verktyg för detta, säger Henrik Fredriksson. säger Henrik Fredriksson.
Han har utkämpat strider mot kommunen när de sänkt markpriser intill hans industriområde Medskog utanför staden, och när det ställts krav från kommunen att hans bolag ska bekosta parkeringar, järnvägsspår och egna dagvattenanläggningar kring Aktivitetsfabriken. Ärenden som gått till domstol.
Kristin Erikssons bolag tappade en av sina största hyresgäster, kommunala Fiberstaden, när kommunen krävde att de skulle flytta till nybyggda Skeppet. Fiberstaden lämnade 800 kvadratmeter som fortfarande är vakanta.
– Politikerna har liten kunskap om fastighetsförvaltning, de vill leka fastighetsägare och sedan styr man i en kamratkrets med nära band till varandra, säger hon och tillägger:
– En kommun ska inte gå in på en marknad om behovet inte finns, och där det finns privata näringsidkare som kan göra det – där är lagen tydlig.
Thomas Norberg anser att Hudiksvalls kommun helt missat vad som är deras kärnverksamhet.
– I min värld ska kommuner se till att ha bra vård, skola och omsorg. Ska vi nå målet att växa till 50 000 invånare år 2050 (nu är det 38 000 inv.) ska man börja med det som inflyttande familjer primärt behöver bäst – inte hålla på med handels- och kontorsfastigheter, säger han.
Var skiljelinjerna går i en kommuns uppdrag har också varit ett spörsmål hos förvaltningsrätten i Falun. Fastighetsägarna, främst Lars-Eje Larsson, har skickat in fem olika ärenden där man menar att kommunen agerar utanför de ramar som är satta i kommunallagen.
Kommuner får enligt 2 kap. 7 § kommunallagen driva näringsverksamhet, om den drivs utan vinstsyfte och syftar till att tillhandahålla allmännyttiga anläggningar eller tjänster åt medlemmarna. Men kommunal verksamhet ska inte konkurrera med det privata näringslivet enligt kommunallagen menar fastighetsägarna och får där stöd av Fastighetsägarna MittNord.
När förvaltningsrätten granskade verksamheterna som Glysis byggts på Kattvikskajen hade man inga invändningar mot parkeringshuset, det anser man inte strider mot kommunallagen. Men när det gäller kontorsverksamheten är man mer tveksam och skriver: ”Det är inte kommunernas uppgift att tillgodose näringslivets behov av lokaler, och sådana åtgärder får bara vidtas om särskilda skäl föreligger. Det föreligger uppenbar risk för kompetensöverskridande.”
Det är väl tydligt att man gör allt för att rädda det där misslyckade projektet och det bekostat med skattemedel
Förvaltningsrätten har också i sina utlåtanden funnit oklarheter i bolagsordningen som Glysis AB agerar efter. Man anser att det kommunala fastighetsbolaget: ”Inte är tillräckligt preciserade i syfte att förhindra kompetensöverskridanden, såsom kravet på tydlighet uttryckts enligt praxis.” I klartext att bolaget inte är tydlig nog med var gränsdragningen går mellan det som är kommunal och privat angelägenhet.
– Nu verkar det inte spela någon roll för kommunen vad förvaltningsrätten kommer fram till. De kan ändå inte tvinga fram att man stänger ner verksamheterna, säger Henrik Fredriksson syrligt.
En anmälan till Konkurrensverket som Fastighetsägarna MittNord gjorde gav inte heller resultat. Myndigheten kunde inte finna att det finns tillräckliga indikationer på ett konkurrensproblem som skadar konkurrensen och konsumenterna för att prioritera en fortsatt utredning på denna grund. Ärendet avskrevs från deras sida.
Alternativet är att gå vidare i att driva saken som stämning vid Patent- och marknadsdomstolen, som brott mot konkurrenslagen om konkurrensbegränsande offentlig säljverksamhet. Där har ännu inte Fastighetsägarna MittNord beslutat om en sådan anmälan ska göras.
De tre fastighetsägarna anser att bevisen är tydliga för att Glysis bedriver illojal konkurrens.
– Man hyr ut coworkingplatser i Skeppet till halva priset jämfört med de som finns här, och den nya restaurangen i deras fastighet betalar 1 900 kronor per kvadratmeter som är långt under marknadshyran för en lokal där hyresvärden stått får alla investeringar, rätt pris bör vara 3 500 kronor kvadraten, säger Henrik Fredriksson och tillägger:
– Det är väl tydligt att man gör allt för att rädda det där misslyckade projektet och det bekostat med skattemedel.
Irritationen är bevisligen stor och till den grad att dialogen mellan kommunen och de berörda fastighetsägarna, som Agnes Pransjö hos Fastighetsägarna MittNord uttrycker det, är: ansträngd.
– Vi har försökt att få tala med kommunstyrelsens ordförande Mikael Löthstam och med näringslivsansvarig på kommunen. Det har inte blivit av, men vi önskar fortsatt dialog, säger Agnes Pransjö.
Vi ska komma ihåg att det första valet när denna fastighet skulle utvecklas var att tillfråga privata bolag, men de var inte intresserade att ta sig an projektet
Pär Widell möter upp i receptionen i bottenvåningen på Skeppet. Han är vd för det kommunala bolaget Glysis AB sedan 2016, och den som enligt de privata värdarna fått uppdraget att stärka kommunens kommersiella intressen i staden.
Han visar runt bland konferensrummen och de sex coworkingplatserna i huset nedre plan.
Jag frågar om han är förvånad över den kritik som riktats mot honom och kommunens agerande.
– Jo, lite får jag nog säga. Jag välkomnar att man får konstruktiv kritik, men förvånad av Fastighetsägarnas skrivelse till Konkurrensverket – de hade inte lyssnat av oss och vad vi ansåg.
Han kan i vissa avseenden förstå att det finns en irritation hos några av de privata fastighetsägarna i staden.
– Det har varit en process som kanske gått lite fort fram och då är det bra att stanna och reflektera. Att det går att lösa med det privata och i samklang med dem. Men vi ska komma ihåg att det första valet när denna fastighet skulle utvecklas var att tillfråga privata bolag, men de var inte intresserade att ta sig an projektet, säger Pär Widell.
Hans och kommunledningens bild, är att Skeppet kom till primärt för att lösa parkeringsbehoven kopplade till utbyggnaden av Kattvikskajen och att fastigheten var nödvändig som barriär för att klara bullerkraven för bostadshusen mot kajen eftersom tågtrafiken går nära inpå.
– Sedan var det från början tänkt att tingsrätten skulle hyra hela fastigheten, men de valde en annan lösning med en privat fastighetsägare (Henrik Fredriksson). Då såg vi möjligheten att fylla på med egna kommunala verksamheter.
I huset sitter i dag bland annat kommunens plan- och bygglovskontor och tillväxt- och näringslivsenheten. Och så Fiberstaden som lämnade en privat värd.
– De fick direktiv att flytta hit och en kommun har sin fulla rätt att placera sina verksamheter i eget ägda fastigheter eller hyra in sig hos andra. Hudiksvalls kommun har policyn att äga sina fastigheter och inte som andra att sälja och sedan hyra som andra gör, säger Pär Widell.
Han menar att hyresgästerna i Skeppet och övriga fastigheter som Glysis förvaltar betalar marknadsmässig hyra. I Skeppet är kvadratmeterhyran knappt 2 000 kronor per kvadratmeter. Hyran till restaurangen är 350 000 kronor per år i bashyra och sedan en omsättningshyra som blev 150 000 kronor för 2024.
– Går det bra för restaurangen går det bra oss.
Men är det en marknadsmässig hyra ni tar ut där?
– Ja, det skulle jag säga att det är. Vi tog investeringen av köket och det har vi räknat med i vår kalkyl. Vi drivs som ett aktiebolag och ska inte gå med förlust, sedan är det reglerat i kommunallagen att vi inte ska maximera vinsten.
Att ta över och jaga hyresgäster är inte tanken, och det har vi varit tydliga med
De olika utslagen i förvaltningsrätterna ser han som ett uttryck för att det finns en gråzon i hur man ska bedöma hur en kommun ska agera på den kommersiella marknaden.
– Jag har full respekt att privata fastighetsägare i Hudiksvall anser att vi är inne på områden som de menar att vi inte ska vara i – men det är samtidigt inte unikt för denna kommun. De allra flesta av Sveriges kommuner har bolag som äger och förvaltar och då i samråd med den privata marknaden, säger Pär Widell och tillägger att kommunens ambition inte är att dominera marknaden.
– Att ta över och jaga hyresgäster är inte tanken, och det har vi varit tydliga med, säger han.
