Samtalet om hyressättningssystemet framställs ofta som ett val mellan två ytterligheter: att behålla dagens system oförändrat eller att införa fri marknadshyra. Men bilden är mer komplex än så. När Fastighetstidningen talar med olika fastighetsbolag framträder flera perspektiv och förslag på förändringar som ligger någonstans däremellan.
Stefan Ränk, vd Einar Mattsson: ”Prissättningen fungerar inte”
Det borde finnas incitament att konkurrera om hyresgästerna
[ Annons ]
Dagens hyressättningssystem – positivt eller negativt inställd?
– Det har spelat ut sin roll för länge sedan. Det bidrar inte på något sätt till en fungerande bostadsmarknad. Det hindrar tillväxt, skapar inlåsningseffekter och gör livet svårt för människor. Hyresrätten ska finnas där när boende- eller livssituation förändras. Men som det är nu är systemet mer av en bromskloss än smörjmedel för bostadsmarknaden.
Vad är det som inte fungerar?
[ Annons ]
– Prissättningen, kort och gott. Priset är den viktigaste signalen i en affärsmodell, det som visar om man har levererat något som kunderna faktiskt uppskattar. Genom en friare prissättning skulle vi på riktigt skapa en konkurrens om att attrahera hyresgäster, med incitament för fastighetsbolagen att utveckla hyresrätten med nya tjänster och produkter.
Att införa friare hyressättning kräver att vi först löser situationen för dem som inte har råd med sina boendekostnader
– Jag tycker också att systemet är för överbeskyddande. Det är inte rimligt att man har ombud när man hyr en bostad med kort bindningstid, men står helt ensam vid köp av en bostadsrätt, något som för många är livets största investering.
Riskerar inte städer som Stockholm att bara bebos av personer som har råd att bo där?
– Att införa friare hyressättning kräver att vi först löser situationen för dem som inte har råd med sina boendekostnader, till exempel genom mer riktade stöd. En möjlighet är också en modell för ”micro social housing”, där varje fastighetsägare upplåter ungefär var hundrade lägenhet till personer som behöver stöd från socialtjänsten – spritt över hela beståndet.
Ser du möjligheter att närma sig en friare hyressättning inom dagens system?
– Absolut. Vi på Einar Mattsson har till exempel infört ett särskilt hyresupplägg för nyproducerade hyresrätter, där vi tecknar ett individuellt avtal med hyresgästen. Hyran bestäms i förväg för tio år och höjs med en fast procentsats varje år. På så vis får också hyresgästen mer förutsägbara hyresökningar.
Varför använder inte fler fastighetsbolag som efterfrågar en friare hyresmarknad en sådan modell?
– Det är komplext att förstå hur modellen kan fungera inom ramen för dagens regler. Här gynnas vi av vår långa erfarenhet och att vi kan systemet utan och innan – vi vet vad som är möjligt. För att fler ska våga testa liknande modeller krävs det lagar som tydliggör vad som är tillåtet och vad som inte är det, vilket skulle minska osäkerheten för andra fastighetsägare.
Olof Andersson, vd på Trianon: ”Omodernt och ineffektivt”
Men står inte på barrikaderna för att införa marknadshyra
Hur ser du på dagens hyressättningssystem?
– Det är en gammal relik. Omodern och ineffektiv, och framför allt ett slöseri med hyresgästernas pengar. Hyresförhandlingarna borde bygga på matematik och förutsägbarhet. Men här finns det såklart ett egenintresse i att behålla det nuvarande systemet, eftersom vissa aktörer tjänar pengar på hyresförhandlingarna.
Är en övergång till marknadshyra svaret?
– Nej, jag står inte på barrikaderna för marknadshyror. Tvärtom ser jag ett stort värde i att ha reglerade hyror, inte minst i våra storstäder där bostadsmarknaden är som mest pressad. Bostaden är grundläggande, och alla måste ha råd att bo. Det jag vänder mig emot är upplägget för hur hyran bestäms.
Vad är då lösningen?
– Matematik och förutsägbarhet i stället för hästhandel och politik. Hyresförändringar bör baseras på objektiva faktorer som löneutveckling, betalningsförmåga och konsumentprisindex. Genom en sådan modell skulle nuvarande förhandlingsparter inte längre behövas. Det skulle spara hundratals miljoner kronor i avgifter, som kan läggas på mer angelägna investeringar.
Som vad till exempel?
– Inte minst fler investeringar i den gröna omställningen. Många av våra hyresgäster är intresserade av så kallade gröna förbättringar, och är beredda att betala för dem. Men inom dagens hyressättningssystem ryms inte upprustning och energieffektivisering. De kostnaderna äts upp av annat.
Marie Thelander Dellhag, vd MKB: ”Debatten är fokuserad på extremer”
I Malmö går det att skapa flexibilitet med de befintliga verktygen
Vad är din syn på nuvarande hyressättningssystem?
– Dagens debatt är alldeles för fokuserad på extrema lösningar, som marknadshyror. Jag tycker att man bör sluta ropa efter ett helt nytt system innan man faktiskt har gett de befintliga verktygen en ärlig chans. Jag menar också att debatten utgår för mycket från Stockholm, eftersom det är där problemen på bostadsmarknaden är som störst. Men risken är att man stirrar sig blind på en specifik plats och missar att systemet faktiskt fungerar bra på många andra ställen.
Var fungerar det bra, anser du?
– Här i Malmö, till exempel. Vi använder en lokalt anpassad och systematisk hyressättningsmodell, Malmömodellen. I grunden är det bruksvärdet som styr, men vi har större flexibilitet att sätta hyran utifrån hur attraktivt läget är. En stor fördel är också att modellen även kan användas för nyproduktion genom en särskild ”nyfaktor” som tar hänsyn till nyskicket.
När nyproduktion kostar ungefär lika mycket att bygga oavsett stadsdel, samtidigt som den hyra man kan ta ut varierar beroende på läge, skapar det en viss skevhet
På vilket sätt är det en fördel?
– Det innebär att vi slipper använda presumtionshyror och redan tidigt i ett investeringsskede kan beräkna troliga hyresnivåer, vilket ger större trygghet i projektet. Det är den här typen av verktyg jag menar att städer som Stockholm borde testa innan de kräver marknadshyror.
Finns inte en risk att mer attraktiva områden prioriteras av fastighetsbolagen?
– Det ligger självklart en viss utmaning i det. När nyproduktion kostar ungefär lika mycket att bygga oavsett stadsdel, samtidigt som den hyra man kan ta ut varierar beroende på läge, skapar det en viss skevhet. Men det problemet skulle vara detsamma med marknadshyra. Även då finns risken att en fastighetsägare inte vågar investera i mindre attraktiva ytterområden, eftersom det inte är säkert att man kan få lägenheterna uthyrda till de höga nivåer som krävs för att täcka byggkostnaden.
Finns det behov av förändringar även i Malmö-modellen?
– I slutändan är det alltid efterfrågan som styr. Men samtidigt, när befintliga hyresgäster flyttar till nyproduktion i attraktiva lägen frigörs billigare lägenheter i det övriga beståndet, vilket hjälper till att balansera utbudet även om nyproduktionen i sig har högre hyror. Styrkan i den här modellen ligger i att den är transparent och förutsägbar.
Anders Fransson, vd på Lifra: ”Tillåt större lokal flexibilitet”
Indexerad hyra skapar både förutsägbarhet och trygghet
Ser du några behov av reformer i dagens hyressättningssystem?
– Jag tror att både hyresgäster och fastighetsägare hade tjänat på om vi gick över till ett mer indexbaserat hyressättningssystem, liknande det som redan används för kommersiella lokaler, där hyran följer den allmänna ekonomiska utvecklingen. Ett sådant system skulle också kunna tillåta en viss lokal flexibilitet.
Lokal flexibilitet, hur då?
– Reformen bör vara nationell, men tillåta att fastighetsägare och hyresgäster kommer överens om hur stor del av indexet som ska tillämpas lokalt. Till exempel skulle en höjning kunna vara 100 procent av indexet i Malmö, men endast 50 procent i mindre kommuner som Perstorp eller Klippan.
Vilka vinster ser du med ett sådant system?
– I första hand skulle hyresgäster och fastighetsägare få det enklare att förutse hyresutvecklingen. För fastighetsägare skulle det exempelvis innebära bättre förutsättningar att budgetera för underhåll. I nuvarande system sker budgetering ofta i oktober eller november för kommande års underhåll, men om förhandlingarna drar ut på tiden, eller resulterar i en lägre höjning än väntat, tvingas underhållet skjutas upp eller i värsta fall ställas in. Ett index gör att fastighetsägaren vet vilka resurser som finns tillgängliga för att sköta om huset.
Dagens system är något av en ologisk kamp mellan ”arbetarna och kapitalet”
… och i andra hand?
– Vi kommer bort från dragkampen mellan ideologiska intressen. Dagens system är något av en ologisk kamp mellan ”arbetarna och kapitalet”, där man glömmer bort hyresgästernas faktiska intresse och husets välmående.
Införandet av ett helt nytt system är inget som sker över en natt – ser du att systemet kan justeras i sin nuvarande form?
– Man har ju testat det ett par gånger, och varenda gång blir det bara värre. Ta till exempel skiljemän. Det enda det har lett till är än mer utdragna processer som i slutändan drabbar hyresgästerna, som tvingas betala retroaktiva hyreshöjningar.
