Att driva en bostadsrättsförening kräver många avtal – för allt ifrån sophämtning till fjärrvärme. Det resulterar i stora summor ut varje år som på något sätt måste täckas av inkomsterna, för att undvika en avgiftshöjning.
Nu när det dessutom går mot svårare ekonomiska tider kan den ekvationen vara svår att få ihop. Många lever nämligen i ovisshet om vad saker och ting faktiskt kostar, och till och med i okunskap om att vissa utgifter över huvud taget existerar.
[ Annons ]
Anledningen kan vara att styrelsen har bristande koll på befintliga avtal. Man betalar för sophämtning eller fjärrvärmen i tron att de är kostnader som inte går att påverka i någon större utsträckning. Men så är inte alltid fallet. Det går faktiskt att göra en hel del.
Bara genom att säga upp alla avtal och omförhandla dem fick vi samma tjänst till ett mycket lägre pris.
En som har kunskap om just det är Fredrik Eklöf, ordförande för Brf Ida i Malmö. När han tillträdde hade den förre ordföranden precis häktats och lämnat efter sig 120 oattesterade fakturor. Det stod klart att föreningen hade blåsts på flera hundra miljoner kronor och att en enorm insats krävdes för att få ordning på ekonomin. Nu är kanske inte stora Brf Idas omfattande ekonomiska problem rimliga att applicera på en genomsnittlig svensk bostadsrättsförening, men samtidigt har få brf-ledamöter samma erfarenhet i att strukturera avtal som Fredrik Eklöf har.
[ Annons ]
– Mitt råd är att börja kontrollera fakturorna, och inte attestera dem av bara farten. Ska fakturan verkligen betalas, och är det enligt avtal? Stämmer timpriserna? Vi sa faktiskt upp alla avtal och omförhandlade dem. Och bara genom att göra det fick vi samma tjänst till ett mycket lägre pris.
Hisservice var ett av avtalen som sades upp. Och där lyckades Brf Ida spara så mycket pengar att det nästan låter osannolikt – från ett fast pris på 500 000 kronor per år till 25 000 kronor per år.
– Bara från samma bolag lyckades vi förhandla ned till 250 000 per år, eftersom dåvarande indexreglering gjorde det gamla avtalet väldigt dyrt. Enligt det avtalet stod företaget även för alla reparationer, men vi insåg att de inte står för de reparationer som orsakats av de boende, vilket var runt häften av alla våra serviceärenden. Så vi valde ett avtal där vi betalar extra för den typen av ärenden, men endast 25 000 i fast kostnad, säger Fredrik Eklöf.
Brf Ida gjorde även en översyn av el-abonnemangen och införde gemensam el. Innan hade medlemmarna 738 olika el-abonnemang, och föreningen ytterligare några.
– Nu har föreningen åtta avtal. Nätavgiften per abonnemang är något högre nu, men den fasta kostnaden är betydligt lägre, säger Fredrik Eklöf.
För att bevisa för banken att föreningen tog de ekonomiska problemen på allvar var en avgiftshöjning nödvändig. Det löste Brf Ida med gemensamt bredband.
– Vi la in kostnaden för bredbandet i avgiften. Så även om vi höjde avgiften med 400 kronor i månaden så sänktes bredbandskostnaden för de boende med 200–500 kronor, säger Fredrik Eklöf.
Än är inte Brf Ida helt i mål med sitt arbete. Men i dag är föreningen relativt välmående, och arbetet med att spara pengar och samtidigt utvecklas fortsätter. Man har även en del rättsprocesser som ännu inte är avslutade.
– Vi har fortfarande ett underskott i balansen, men det är egentligen inget bekymmer för föreningen. Det vi eventuellt vinner tillbaka i rättsprocesserna är bara bonus för oss.
EXPERTENS BÄSTA SPARTIPS
Anna Cedvén är specialist inom fastighetsförvaltning och ämnesexpert hos branschföreningen Aff. Här ger hon sina tips på hur man sparar pengar, bland annat genom att se över sina avtal.
Granska avtalen
Löpande avtal tenderar att bara rulla på utan att någon granskar dem närmare. Stämmer timpriset verkligen? Och får föreningen det den betalar för? Och om ett avtal sägs upp, var noga med att undersöka om det faktiskt skett och att föreningen inte fortsätter betala.
Om föreningens exemplar av avtalet saknas ska leverantören av tjänsten kunna tillhandahålla det.
Drift och förvaltning
De flesta mindre fastighetsägare köper någon form av förvaltning och fastighetsskötsel. Tjänsterna är ofta nödvändiga för skötseln av föreningens fastighet, för att säkerställa att allt fungerar som det ska, och för att bibehålla den tekniska statusen över tid. Men se ändå över avtalet för att se om alla tjänster verkligen behövs. Vissa tjänster kanske föreningen är villiga att sköta själv, som exempelvis gräsklippning.
Avfall
Sophämtning är något som många fastighetsägare och bostadsrättsföreningar kan spara pengar på. Både när det gäller mängd och frekvens, eftersom överdimensionering är relativt vanligt. Många fastighetsägare ligger på fel antal kärl och för många hämtningar. Om kärlen är fulla efter jul och nyår ställer man dit två extra kärl och fortsätter sedan med samma mängd. Målet är att endast ha så många kärl som krävs, och så få hämtningar som möjligt. Genom att undersöka kärlen kvällen innan de töms kan man enkelt skaffa sig en uppfattning om både mängd och frekvens. Se bara till att inte underdimensionera, eftersom det leder till en mindre trevlig utemiljö.
Värme
Den fasta kostnaden för fjärrvärmen baseras normalt på den dag på året då effekt-uttaget var som allra högst. Genom att sänka temperaturen en grad i januari kan föreningen spara en hel del pengar under kommande år eftersom effektavgiften för det nya året då blir lägre.
Vatten
Vattenkostnaden regleras av två saker: mätarinstallation och årsförbrukning. Storleken på vattenmätaren bestämmer den fasta kostnaden för vattnet: alltså, hur mycket vatten fastigheten uppskattas använda årligen. Här finns pengar att spara om mätaren i fastigheten är för stor, vilket inte är omöjligt eftersom många äldre mätare installerades när vattenförbrukningen var högre. Undersök därför den faktiska förbrukningen under de senaste åren för att se om ni kan nedgradera mätaren, vilket kan leda till stora besparingar varje år.
Bredband
Om föreningen saknar kollektivt avtal för bredband kan detta vara en god idé. Kostnaden för bredbandet hamnar då i avgiften för de boende, som i sin tur slipper betala för egen uppkoppling. En rockad av den här typen kan motsvara en tioprocentig höjning av avgiften, eftersom de boende inte påverkas ekonomiskt av åtgärden.
Säkra ned
Förutom själva elanvändningen betalar man även en fast kostnad till det bolag som äger själva nätet. Den kostnaden baseras normalt på hur mycket el som används, men även på mängden effekt som tas ut. Effekten regleras i antal ampere i huvudsäkringen för fastigheten. En fastighet kan exempelvis ha en huvudsäkring på 50 ampere installerad, men om det totala effektuttaget i fastigheten aldrig överstiger 40 ampere är en nedsäkring möjlig för ett avtal med en billigare fast kostnad.
Dörrmattor
Många bäckar små. Prenumeration av dörrmattor är vanlig hos bostadsrättsföreningar. Och även om kostnaden i sig är relativt blygsam går det ändå att spara pengar här om mattorna byts ut mer sällan än tidigare.
