Nya värden i staden

Fastighetsbolagen engagerar sig i hur konst, kultur och kreativitet kan bidra till städernas utveckling. Men det innebär också att gränser mellan privat och offentligt suddas ut. Här möter du tankar om denna utveckling.

Annons:

Annons:

Annons:


SÅ JOBBAR VI MED LIVET MELLAN HUSEN

Den kanske hetaste frågan just nu är hur fastighetsbolag kan bidra till att utveckla livet mellan husen.  Något många vill vara med och tycka kring. Här har vi samlat röster från flera olika håll.

På årets almedalsvecka fanns flera seminarier om hur man skapar en attraktiv stad för kulturella och kreativa näringar. Mats Hederos, vd amf Fastigheter, talade på ett av dem:

– Det är en missuppfattning att det inte skulle vara lönsamt att jobba med kreativa näringar. Det mest lönsamma vi gör är när vi blandar in kultur och kreativitet. Då skapar vi attraktivitet och andra är beredda att betala en högre hyra.

Det handlar om att gå utanför den traditionella fastighetsägarrollen och skapa nya värden i staden. Ofta på ett sätt som suddar ut gränsen mellan det offentliga och det privata. Fler och fler bolag arbetar aktivt för att få in kultur- och nöjesliv i beståndet. Andra skapar i samarbete med kommunen platser för rörelse och idrott eller har idéer om hur kommersiella ytor samtidigt kan fungera som lärandemiljöer.

Men varför pratar alla om detta just nu. Andreas Hatzigeorgiou, vd på Stockholms Handelskammare, hade ett svar på samma seminarium.

– Det är första gången på 40 år som staden föråldras och det är ett stort problem, menade Andreas Hatzigeorgiou.

Han nämnde bostadsbrist och svårigheter att hitta lokaler för de kreativa näringarna som orsaker. Men också vad som diskuterats hett de senaste veckorna – att konsertlokaler och klubbar hotas av stängning.

Fredrik Heghammar från bolaget House of Sparks anordnar ofta workshops kring hur fastighetsägare och andra kan skapa nya värden i anslutning till sina fastigheter. Då använder han gärna termen Quadruple Helix – alltså att samverka över gränserna mellan näringsliv, universitet/högskola, offentlig sektor och där också få in representanter för civilsamhället, entreprenörer, startups och ideella organisationer.

– I och med att vi tar in alla olika perspektiv så kan man snabbare se till att man gör rätt sak, säger Fredrik Heghammar.

Fastighetstidningen tyckte att det lät som en god idé. På följande sidor hittar du perspektiv från både väntat och oväntat håll.

Här hittar du tankar från fastighetsägare, politiker, arkitekter, kulturskribenter och en hel del andra som har tankar om fastighetsägarens roll när nya platser skapas:

Politikern Fredrik Lindståls favoritskejtplats är garaget under hotell Sheraton. En demokratisk plats och lättåkt, enligt honom. Foto: Johan Bergmark

POLITIKERN:

Fredrik Lindstål startade organisationen Glad Stad för att med platsutveckling skapa en mer levande stad. Nu tar han med sig erfarenheterna in i Stockholms stadshus. Där menar han att politiken spelar en viktig roll både som kravställare och möjliggörare när fastighetsbolag vill spela en roll för kulturen.

”Genom glad stad har jag arbetat med ett flertal fastighetsägare. Vi talar ofta utifrån ett organiskt aktiveringsindex. Med det menar vi att en plats kan väckas till liv genom att initialt jobba med sponsrad aktivering. I takt med att det börjar få genomslag, så sker det också ett visst mått av organisk aktivering. Detta är viktigt om man vill jobba inkluderande. Ett bra exempel är Hötorgsterassen där vi har arbetat med Vasakronan. Man hade, som på andra tak runtomkring, kunnat satsa på ett någorlunda homogent kommersiellt utbud. Men här har man velat möjliggöra för att vem som helst ska kunna göra en aktivering. Här ägnar sig exempelvis dagisbarn åt stadsodling. Det är möjligt tack vare att man också har den sponsrade delen, med serveringar och gym, så att det finns personal, säkerhet och annan infrastruktur på plats.

Här ber Fredrik Lindstål (C) att få byta om och sätta på sig den symboliska politikerhatten.

I dagsläge är jag tjänstledig från Glad Stad för att kunna viga hela min tid till politiken som arbetsmarknads- och integrationsborgarråd och är även gruppledare för kulturnämnden i landstinget. Jag är noga med att inte delta i beslut där det kan finnas en intressekonflikt, vilket mycket sällan uppstår eftersom Glad Stad primärt arbetar med privata aktörer och med projekt i egen regi.

Jag håller med om att det finns tydliga problem med att nöjes- och musikställen tvingas stänga. Därför måste kultur och stadsutveckling i det mjukare formatet komma högre upp på agendan och genomsyra mer än bara kulturförvaltningen. Precis som man jobbar med andra tunga strategidokument, som exempelvis Agenda 2030 för miljön, måste vi lyfta in kulturens betydelse för det framtida Stockholm. Meningen är att det kulturstrategiska programmet ska ha just den effekten.

Det handlar också om bristande kommunikation och stuprörstänk, både internt och mellan utövare och tjänstemän. Kanske behöver det komma in en oberoende part som kan vara kittet mellan den enskilde utövaren och handläggaren. Där är Nattrådet intressant.

Om vi kan lämna kulturen helt i det privatas händer? Nej, politiken behöver ta ett tydligare ansvar för att tillskapa lokaler. Men det måste inte vara att vi bygger fler kulturinstitutioner. Vi har idag skenande lokalkostnader, pengar som hade kunnat gå till kulturinnehåll istället.

Därför är det viktigt att fastighetsbranschen nu börjat vakna upp och inse fördelarna med att öppna sina fastigheter för kultur.

Men det är viktigt att fundera kring vilka som har tillgång till kulturen och vilka som inte har det. Vad händer med kultur som fastighetsägare inte tycker passar i deras verksamhet. Där har såklart politiken ett ansvar för att ordna med lokaler.

Vi tittar nu på möjligheten att lyfta in och villkora kulturen tidigt i kraven för en platsutveckling på samma sätt som man lyfter in exempelvis krav på grönytor. Jag tror också på tredimensionell fastighetsbildning där man sambygger kommunala idrottshallar och kulturlokaler med bostäder och kontor.”

Kulturyttringar får inte bara vara tillfälligheter för att sätta en plats på kartan, menar skriben-ten Dan Hallemar. Foto: Johan Bergmark

ARKITEKTURSKRIBENTEN:

Arkitekturskribenten Dan Hallemar kopplar bostädernas högre värde både statusmässigt och ekonomiskt till de ofta framgångsrika protesterna mot den högljudda kulturen.

”Oavsett om det är bostadsrätter eller andra typer av fastigheter, så har bostaden blivit en statusbärare och ekonomisk investering som är så mycket viktigare än grannskapet som helhet. Det spiller ut på gatan med krav om att kontrollera stadsmiljön och säkra ordning och reda.

Visst pratar fastighetsägare allt mer om att få släppa in kultur och nöjesliv i beståndet när retail viker. Men vi måste fundera på hur det ska ske. Hittills har man kunnat tillåta den här typen av verksamheter i någon slags övergångsfas för att sätta platsen på kartan. Om det ska ske mer permanent blir det en utmaning för fastighetsutvecklarna att förstå vad det innebär för affären. För det kan ju vara så att man måste börja riskera vissa delar rent ekonomiskt med lägre hyror.

Man är naiv om man tror att exempelvis Slakthusområdet blir en blandad stadsdel bara för att Atrium Ljungberg är intresserade av kultur. Ägandet av kulturlokaler måste inte bara ligga hos staden, men som medborgare kommer man att bli besviken om man lämnar det helt åt marknaden. Ett företag agerar som ett företag ska, så här behövs det en idé om vad staden ska vara. Och då är det staden som måste använda planmonopolet. Annars kommer inte kulturinitiativ att bli kvar på platser när fastighetsutvecklarna närmar sig.”

Joanna Berg tycker det är spännande att följa hur den gamla Formalinfabriken omvandlas till en mötesplats med kreativa ytor för medskapande. Foto: Johan Bergmark

AFFÄRSUTVECKLAREN:

När Atrium Ljungberg lämnar över det nyutvecklade Nobelberget till bostads-rättsföreningarna kommer man att behålla ägandet av bottenvåningarna utmed viktiga stråk. Joanna Berg, affärsutvecklingschef bostad, menar att det är en avgörande strategi för att skapa levande stadsmiljö.

”För oss har det varit viktigt att ta vara på kulturarvet som funnits på Nobelberget och ta med det in i framtiden. En av de befintliga byggnaderna, Formalinfabriken, kommer att bevaras och blir stadsdelens kulturella hjärta med kreativa näringar, plats för kultur och en mötesplats för de boende i området.

Nobelberget ligger i Sickla, som ägs av Atrium Ljungberg, därför planeras också Sicklastråket att gå genom Nobelberget. Det finns ett antal viktiga platser för möten och gemenskap på Nobelberget, och något vi kallar ”lyktor”, som till exempel Formalinfabriken med sitt kulturutbud. Utmed stråket genom Nobelberget byggs också förskola, restaurang och park med plats för uteservering och aktiviteter.  Det handlar om att skapa upplevelser så att många människor vill röra sig här.

En förutsättning är att vi arbetar med tredimensionell fastighetsbildning och kommer att behålla ägandet i bottenvåningarna. På så vis kan vi säkerställa innehållet i bottenvåningarna över tid och skapa en attraktiv helhet.

Vi kommer också att äga de större garagen. För en enskild bostadsrättsförening finns det inte så starka incitament att hitta synergier med mer moderna mobilitetstjänster och erbjudanden kring hur man transporterar sig. Men eftersom Atrium Ljungberg äger stora delar av Sickla har vi möjlighet att skapa ett skarpare erbjudande till både boende och kontor i området.

I innerstaden är det ofta en paradox när bostadsrätts-ägare vill bo i en levande stadsdel, vilket också höjer värdet på bostaden. Men bottenvåningen hyr man ofta ut till den aktör som betalar högst hyra utan att se till hur verksamheten bidrar till helhetsmiljön och staden. Skulle man kunna genomföra något liknande i en befintlig stadsdel med bostadsrättsföreningar? Att låta en aktör ta ansvar för verksamheterna i bottenvåningarna i ett större område? Jag vet inte om det skulle gå, men det är en intressant tanke!”

Annelie Telford, vd, rockklubben Debaser. Foto: Susanne Kronholm

I Debaser Strand har vi investerat 15,6 miljoner innan öppning. Sedan tillkommer det löpande investeringar och reparationer. I år omsätter vi cirka 38 miljoner. Vi behöver minst ett åtta-årigt hyresavtal med besittningsskydd för att vilja göra sådana investeringar.

Annelie Telford, vd för rockklubben Debaser och som i skrivande stund inte vet om de får flytta tillbaka efter att Trafikkontoret renoverat vägbanan som utgör klubbens tak, om varför det är dags att börja se nattekonomin som näringsverksamhet, och inte bara som ren kulturverksamhet.

Fredrik Heghammar, House of Sparks.

Det är häftigt när staden, fastighetsägare och andra aktörer förstår att de inte klarar av allt själva, utan öppnar upp så att fjärde part kan komma in och ta fram tjänster. Det går snabbare och blir bättre. Men det måste finnas någon process att hålla ordning på allt. Det kan bli kaos om alla bara gissar, ritar och springer.

Fredrik Heghammar, på House of Sparks, om den kreativa metod ”Spark” som ofta används för att tillsammans med fastighetsbolag utforska vad som ska finnas i en framtida stad och identifiera hinder och möjligheter för att få det att hända.

Faktorer som natur och kultur går att mäta i pengar. Nu finns det en modell som gör det möjligt att förutsäga ett områdes attraktivitet. Katarina Wallin på Evidens. Foto: Johan Bergmark

EKONOMEN:

Katarina Wallin har tillsammans med kollegan Thomas Sandberg på Evidens utvecklat modeller och verktyg som gör att det faktiskt går att tala i termer om kronor och ören kultur, parker och andra urbana kvaliteter.

”Det var runt 2011 som vi började fundera över vad som skapar värden i en stad utöver mäklarnas läge, läge, läge. Vi ville kunna prissätta de urbana kvaliteterna. Det här var samtidigt som man började prata i termer av stadskvaliteter. Men det verkade inte som om någon visste vad det egentligen var. Vi gjorde det tillsammans med Spacescape som har en enorm mängd data om staden. De tänkte som arkitekter och vi som marknadsekonomer. Med tillgång till data över hur stor tillgång till olika kvaliteter det finns inom ett visst avstånd kunde vi rent ekometriskt beräkna vad olika kvaliteter betyder för exempelvis lägenhetens värde eller hyran för ett kontor.

På kontorssidan är det mycket tydligt att god kollektiv tillgänglighet är en ren hygienfaktor. Och då handlar det inte bara om att ha en busstation i närheten, utan om hur många som kan ta sig till den platsen inom ett rimligt tidsintervall.

För bostäder så är variabeln ”lugnt och tryggt” den förmodligen viktigaste variabeln. Och där kan vi se att mycket handlar om kvartersstruktur. Det har börjat få genomslag i stadsbyggandet där man mer och mer ser ett tydligt kvarterstänk.

Men därefter ses de urbana kvaliteterna som mycket viktiga. För att använda ett begrepp från SCB: RÖK–index – alltså restauranger, övrig sällanköp och kultur. Om vi var fastighetsägare skulle vi helt klart se till att ha så många fastigheter som möjligt inom ett område. Värdet ligger i att kunna förfoga över hela kontexten och skapa en attraktiv närmiljö. Det är tydligt att det här är faktorer som gynnar värdet på hela området och att det kanske kan vara värt att ge vissa verksamheter rabatt på hyran.

Det sker såklart en förändring över tid. När vi började med dessa analyser kunde vi exempelvis se att det hos en del fanns en negativ betalningsvilja för ekologiska bostäder, som var kopplat till att det var lite jobbigt. Så är det inte nu.

Då kan man ju fråga sig hur ökande digitalisering och delningsekonomi kommer att påverka värdet av de urbana kvaliteterna. Vi tror att det kommer att handla om samma kvaliteter, men att de kommer att få ännu större betydelse för värdet eftersom de blir allt mer tillgängliga.”

Fotnot: Evidens har på uppdrag utvecklat Kulturkalkylen – ett nytt verktyg som ska hjälpa fastighetsbolagen att beräkna kultur- och nöjeslivets värden för staden. Kulturkalkylen kommer att lanseras av Kulturförvaltningen under hösten.

Jakob Grandin vill att vi ska tillåta fler frizoner i staden. Nu ska det vara så snyggt utan minsta skavank överallt. Foto: Johan Bergmark

KLUBBARRANGÖREN:

Inspirerad av Amsterdams nattborgmästare tog Jakob Grandin initiativet till Nattrådet, som jobbar för att minska avståndet mellan beslutsfattare och nattliv. Han varnar dock för alltför rosenskimrande drömmar. En privatisering av stadens service kan också leda till att en ny digital underklass skapas.

”Som fastighetsägare måste man förstå hur kulturen kommer att bli en viktig spelare framöver när retail försvinner. Då kommer mötesplatserna att bestå av kultur. När de stora fastighetsbolagen går ifrån att vara huskroppsbyggare till att säga sig möjliggöra framtidens mötesplatser tar de på sig roller långt utanför de krav vi tidigare har kunnat ställa på dem. Om kulturen används som hävstång och destinationsförankring följer ett oerhört ansvar. Då måste man hitta en fungerande modell för ekonomisk ersättning och hjälpa till att hitta nya lokaler.

Jag tror att det kan behövas policyförändringar så att man exempelvis accepterar en högre grad av störningar i staden.

Men det viktigaste är att skapa dialog. Här på Trädgården fick vi ett uppvaknande när vi körde första gången och väckte alla grannar. Vi fick grannar, polis och myndigheter på oss. Då kan man ju antingen motverka eller samverka. Rent tekniskt går det ofta att hitta lösningar. Därför har klubben också byggt ett ljudtak med 2000 högtalare riktade rakt ner med isolering ovanför. Problemen minskar drastiskt om de som uppfattar sig som störda blir hörda.

Fastighetsägare har kanske den viktigaste funktionen eftersom de sitter på den fysiska produkten. Men man är naiv om man tror att nattekonomin ska tillföra en massa nya värden helt utan konflikter. Det krävs en mer lösningsorienterad förvaltning, än när det bara handlar om att flytta runt kontor och handel. Här måste också politiken ta ansvar och ställa krav på öppenhet och inkludering.

Det finns många möjligheter när vi talar om Cities as a service. Alltså att vi allt mer frågar vilka tjänster stadens invånare vill ha och hur vi förvaltar det. Men jag ser också en dystopi där vi privatiserar den digitala utvecklingen. Vi kommer att behöva en massa människor som servar allt vi gör. Folk om levererar tjänster, upplevelser och kultur. Risken är att vi skapar en digital underklass som bara jobbar för att föda den digitala överklassen.”

Att redan i stadsplaneringen bygga in möjligheter att röra på sig är oerhört viktigt, menar Carolina Klüft. Foto: Ann Jonasson

OLYMPIERN:

Carolina Klüft är numera verksamhetschef på Generation Pep som nu, i samarbete med Solna stad och Fabege, öppnar den första av  tre aktivitetsparker – så kallade Pep Parker – i Huvudsta, Arenastaden och Hagaparken. 

”Hälsa är ojämlikt idag och det drabbar både individen och samhället i stort på sikt. Det är få barn som kommer upp i de rekommendationer som finns. Därför finns det ett stort behov av att samla samhället på flera nivåer för att försöka påverka förutsättningarna för möjligheterna att röra sig i vardagen.

Visst är det många som tänker på att det ska in lekytor när man bygger nytt. Men i många fall blir de alldeles för små eller för ensidiga, som att det kanske inte finns något för tonårstjejer.

Därför är det positivt att det kring det här projektet funnits ett stort intresse från två pådrivande parter. Det kommer poppa upp två parker till och det finns redan fler som visat intresse. Den första pep-parken står klar i augusti. Det är en pilot som kan visa en enkel modell om man vill få in en park i stadsutvecklingen som kan innehålla rörelse-glädje och aktiviteter för olika intressen.”

På Nordic Property Expo, 15-16 oktober, Svenska Mässan, Göteborg, invigningstalar Carolina Klüft runt FN:s globala hållbarhetsmål. Särskilt kommer hon att uppehålla sig kring målet som handlar om hälsa och välbefinnande.

Som arkitekt vill Karolina Keyzer rita in fler ytor som är öppna för alla behov. Inte minst platser för barn och gamla. Foto: Johan Bergmark

ARKITEKTEN:

Innan man vet vad runtomkring behöver så kan man ju inte göra ett bra hus. Det säger Karolina Keyzer, grundare av arkitektbyrån OKK+friends och tidigare stadsarkitekt i Stockholm.

”En byggnad är inte bara ett objekt, utan en medspelare i staden. Det finns numera en mycket större medvetenhet om hur de som verkar i huset påverkar allt runtomkring vilket är positivt. Vi kommer att bo allt fler på mindre yta. Då kommer vi inte längre att använda stadsrummet för att fingå – vi måste gå. Då måste vi komma överens om hur den ytan ska vara och hur den ska användas.

Det måste finnas ytor för alla behov. Och jag tror på idén att det privata kan tillhandahålla dessa platser. För det är där resurserna finns. Kanske också uppfinningsrikedomen och möjligheten att genomdriva.

Om privata fastighetsägare går in i rollen som stadsutvecklare ingår man också en överenskommelse att tillhandahålla offentliga ytor. Men det blir problematiskt om det bara blir det man kallar publika ytor – alltså att man stänger en viss tid och kan säga stopp till den man inte vill ska vara där. Om bara en del får vara på vissa platser så blir det en segregerad stad. Då är det viktigt att det finns en överenskommelse om vad staden ska kräva för att man ska få utveckla dessa platser.

Det är också viktigt att inte exkludera verksamheter som sticker ut och kan störa. En stad är inte bara en lycklig samverkan mellan folk som vill göra mysiga saker. Staden är också en friktionsyta där man lär sig nya saker.”

[ Poddtipset ]

ETT SAMTAL OM KLUBBLIV OCH STADSUTVECKLING

I Fastighetstidningens podd Kvarteret diskuteras i avsnittet Musikaliska frizoner hur kulturen ska få plats när städerna växer. I synnerhet pratas det om Slakthusområdet där man har möjlighet att planera in verksamheter från början.

Så här kan det låta:

– När vi utvecklar Slakthusområdet kan vi utgå från en programförklaring där man redan från början gör klart för de som flyttar in att det kommer att finnas musik- och klubbverksamhet på platsen, säger Linus Kjellberg.

– Det låter utopiskt, säger Andres Lokko.

– Men visst fasen måste det gå.

– Jag tror inte det, tyvärr.

– Det beror såklart på hur spetsigt klubbutbudet är. Det är stor skillnad mellan klubb X och klubb Y.

– Men nu talar vi om klubb Y.

Det är Linus Kjellberg, affärsutvecklingschef på Atrium Ljungberg, i samtal med kultur- och musikskribenten Andres Lokko som talar om hur vissa klubbar och kultur-yttringar trängs allt längre ut från stadskärnorna. Linus Kjellberg menar dock att just mångfalden är en viktig parameter i stadsutvecklingen.

– Utöver att det är kul så är nattekonomin oerhört viktig då det attraherar många unga människor som vill bosätta sig här, säger Linus Kjellberg.

Du hittar Kvarteret – en podd med öppna dörrar från Fastighetstidningen där poddar finns.

Annons: