Tingsrätten anser att Leo Giertz som hyrt i andrahand genom sitt företag har rätt att bo kvar som förstahandshyresgäst. ”Det är inte rimligt”, säger Sara Björkeholm, jurist på Fastighetsadvokaterna.
När Leo Giertz i juni 2023 hyr en stor trerummare med takterrass på Gärdet i Stockholm, och då betalar den avsevärt höga hyran 90 000 kronor i månaden, vet han redan då att det är början på en rättsprocess där han räknar med att få tillbaka pengar och eventuellt även besittningsrätt till lägenheten.
I december året innan har hans bonuspappa Adam Wais vunnit i den så kallade ”bulvandomen” i Högsta domstolen, där rätten ansåg att det upplägg som finns mellan fastighetsägare och företag som hyr ut i andra hand, är en intressegemenskap med syfte att kringgå hyreslagen. Fastighetsägaren betalade sedan ut tre miljoner kronor för att ”köpa ut” Adam Wais
[ Annons ]
Han startade sedan företaget Urban Rights tillsammans med juristerna Sebastian Ländin, Melker Lindh och entreprenören Leo Giertz. Ett bolag som driver processer mot fastighetsägare och företag som erbjuder bostäder till företag.
Ett av ärendena är Leo Giertz egen lägenhet som han hyrt av Covendum, som i sin tur hyrt av en ekonomisk förening ägd av Länsförsäkringar, vilken också är fastighetsägaren. Process pågår i hyresnämnden om återbetalning av hyra.
I tisdags kom Stockholms tingsrätt med en dom där man anser att Giertz företag ska ha samma rättigheter som om han hyrt direkt av fastighetsägaren, vilket innebär att han kan bo kvar som en förstahandshyresgäst om domen vinner laga kraft.
Leo Giertz sticker inte under stol med att han var rätt säker på att vinna i tingsrätten och att det var därför han godtog den höga hyran.
– Men det som förvånar mig, då som nu, är att Länsförsäkringar som är en bank och ett stort försäkringsbolag tillsammans med Convendum, som haft planer på att börsnotera sig, håller på med den här typen av olaglig verksamhet, säger Leo Giertz till Fastighetstidningen.
Det är hans företag, There Is Always Money In The Banana Stand AB, som tecknade avtalet med Convendum. Men det var inte tänkt att fungera som personalbostäder åt några anställda. Lägenheten på Gärdet har varit hans egen permanenta bostad.
– Dessa bolag hyr inte ut till privatpersoner och därför var det var en förutsättning för att jag över huvud taget skulle få hyra, säger Leo Giertz.
Även lägenheten på Sibyllegatan var hyrd av ett företag, vilket har väckt frågor om hyreslagen och HD-domen ska vara tillämplig på samma sätt när det är en affärsuppgörelse mellan två bolag och inte mellan bolag och privatperson.
– Det är en vanlig missuppfattning hos många, och det som gjort att hela branschen har ett upplägg, att man trott att företag har sämre skyddsmöjligheter när det kommer till bostäder än privatpersoner har. Men det stämmer inte, man blandar ihop det med lokaler där andra regler gäller, säger Leo Giertz.
Det är väl snarare uthyraren som i många av de pågående tvisterna blivit vilseledd.
Sara Björkeholm, jurist på Fastighetsadvokaterna och ombud i tvisten som Zlatan Ibrahimovic driver vidare i hovrätten, är av en annan uppfattning.
– Bulvanbestämmelsen finns till för att stoppa illojala upplägg, men kan man verkligen säga att ett företag som med öppna ögon skriver på ett hyresavtal där allt är tydligt och klart vad som gäller – att de på något sätt blivit vilseledda. Det är väl snarare uthyraren som i många av de pågående tvisterna blivit vilseledd, säger Sara Björkeholm.
Hon hoppas att hovrätten i kommande prövningar tittar närmare på i vilka sammanhang som det finns skäl att skydda en andrahandshyresgäst.
– Man borde beakta att ett företag enligt praxis inte är lika skyddsvärt som en privatperson. Har företag ingått ett avtal där det finns blockhyresavtal godkänt av hyresnämnden, och där hyran justerats enligt det avtalet, ser jag inte att man har kringgått lagen. Och att andrahandshyresgästen i sådana ärenden ska ha samma rättigheter som en förstahandshyresgäst är inte rimligt, äger Sara Björkeholm.
Johan Kleveland, förbundsjurist hos Fastighetsägarna, anser att lagstiftningen behöver moderniseras och ge större frihet för näringsidkare att träffa avtal med varandra om hyra av bostad.
– Det skulle innebära att hyreslagstiftningen blir mer lik modern konsumentskyddslagstiftning. Det går att säkerställa ett starkt konsumentskydd utan att behöva inskränka företags möjligheter att ingå avtal. Det skulle också göra det möjligt för företag att hyra bostäder för anställda på ett säkrare sätt än vad som gäller idag, säger han.
Vi har sökt rådmannen Bertil Sundin på Stockholms tingsrätt som skrivit domen, men han vill inte kommentera domen och frågan kring om det bör vara skillnad mellan privat andrahandshyresgäst och företag.
Inte heller Jonas Larson, advokat på Mannheimer Swartling som företräder Länsförsäkringar, vill kommentera domen, eller om den ska överklagas.
För Leo Giertz innebär domen att han sitter kvar i lägenheten, men det är ännu oklart på vilka premisser. Hans kontrakt är med Convendum.
– Det kontraktet har inte sagts upp och är ett tillsvidareavtal. Men jag vet faktiskt inte om hyran ska till Convendum eller till Länsförsäkringar. Antagligen betalar jag hyran till länsstyrelsen så får Länsförsäkringar och Convendum sedan reda ut vem av dem som ska ha pengarna, säger Leo Giertz.
Det är vårt mål är att sätta hela denna industri i konkurs.
Det är de facto hans bolag som betalar hyran.
– Men det är med mina privata pengar. Jag betalar hyran privat till mitt bolag och de pengar som sedan återbetalas kommer att slussas tillbaka till mig privat.
Gör du avdrag för hyran i ditt bolag?
– Nej, för att undvika en förmånssituation så betalar jag hyran privat.
En koll vi gör med uppgifter från Bolagsverket visar att bolaget som hyr – There Is Always Money In The Banana Stand AB – inte haft några intäkter från 2021 till 2024 och att inga arbetsavgifter är inbetalda.
– Jag lägger nästan all min tid på Urban Rights. Vi driver just nu ett hundratal ärenden där det absoluta flertalet är uthyrningar av mellanhänder. Vi har hittills fått igenom runt tjugo fall av återbetalningar och för det tar vi provision.
Något bokslut finns ännu inte inlämnat för Urban Rights, men bolaget har betalat ut sociala avgifter varje månad som motsvarar löneutbetalningar runt 400 000 kronor.
– Vi kommer att fortsätta driva våra ärenden. Det finns inget behov av mellanhänder som skor sig och dessutom är det en otillåten verksamhet. Lägenheter ska hyras ut direkt av fastighetsägare. Detta är dessutom en marknad som försvårar kontroll och göder kriminalitet. Vi har sett exempel där man att de hyrs ut som tryckarlägenhet eller till bordeller, säger Leo Giertz.
Tror du att domarna leder till att den typen av uthyrning försvinner?
– Ja, det är vårt mål är att sätta hela denna industri i konkurs.
