I en färsk rapport har Newsec identifierat stor potential i att utveckla kontorshubbar utanför den attraktiva stadskärnan. Störst möjligheter i Stockholm finns i Farsta och Barkarby.
De som ha kontor i bra lägen får det än bättre. För kontor i sämre lägen blir det tufft. Men på vissa håll finns det då potential för att i stället konvertera till kontorshubbar. Det är den kortkorta versionen av färska Newsec Property Outlook som fokuserar på kontorsmarknaden.
Sedan pandemin tog fart har analytiker spekulerat kring slutet för traditionella kontor. Men läget långt ifrån nattsvart, om man ska tro Newsecs analytiker. Den nedåtgående trenden för traditionell kontorsanvändning syns tydligt i flertalet västländer. Men det går att skönja en alternativ utveckling i de nordiska länderna. Stockholm har en nuvarande kontorsbeläggningsgrad på cirka 85 procent jämfört med före pandemin.
[ Annons ]
Data från andra nordiska huvudstäder – Köpenhamn, Oslo och Helsingfors – bekräftar denna återhämtning. Det i skarp kontrast till större internationella städer som New York och San Francisco, där kontorsbeläggningsgraden ligger runt 40 procent eller lägre.
Max Barclay, vice koncernchef på Newsec, menar att det är viktigt att förstå dessa nyanser.
– I USA och i kontinentaleuropeiska storstäder som Paris och London finns det en stor och befogad oro över kontorens framtid. Men om man jämför kontor i Sverige med exempelvis London så pratar vi helt olika saker. Fast utvecklingen gör investerarna oroliga för segmentet rent generellt. Man är rädd för vakanser, nedåtgående hyror och tror därmed att produkten är fel prissatt, säger Max Barclay.
Oron har alltså spridit sig även till den Nordiska marknaden.
– Men även om många frågor är globala idag så måste man förstå de lokala förutsättningarna. Och i Norden, och i synnerhet i Sverige, har vi lyckats ställa om kontorsprodukten.
Det är denna förmåga till omställning som gör att Max Barclay tror att kontorssegmentet kan fortsätta att fungera ganska väl även framåt på den nordiska marknaden.
– För på totalen har ju även vi för mycket kontor. Tidigare satt vi på 30 till 50 kvadratmeter per person. Idag är moderna kontor på runt 15 kvadratmeter per person. Även om vi har en befolkningstillväxt så leder det till vi behöver mindre kontorsyta.
Även om många frågor är globala idag så måste man förstå de lokala förutsättningarna.
I Newsecs rapport konstateras att de Nordiska länderna inte i samma grad präglas av renodlade kontorsstaddelar som många andra västländer.
– Här spelar kontoret, ihop med bostäder och handel, en viktig roll i en mixad stad. Därför står sig kontoret bra i Sverige och Norden. Vi har lyckats gå från att bygga renodlade arbetsplatser till att skapa mötesplatser med flexibla lösningar som fungerar när folk jobbar delvis hemifrån, säger Max Barclay.
Men det finns som sagt ändå ett överskott på kontor i mindre attraktiva lägen.
– Framförallt de kontor som finns kvar på platser där man inte lyckats skapa den typ av mixade stad vi upplever som trygg och attraktiv, säger Max Barclay.
Från både regering, kommuner och näringsliv har det varit stort fokus på att lösa det stora behovet av bostäder. Även Max Barclay ser konvertering till bostäder som en lösning för de mindre attraktiva kontoren.
– Men man bör inte stirra sig blind på det som den enda lösningen. En av våra slutsatser är att man måste tänka brett. Vi vill inte leva i exkluderande bostadsmiljöer, lika lite som att vi vill undvika exkluderande kontors- eller handelsmiljöer.
Vi vill inte leva i exkluderande bostadsmiljöer, lika lite som att vi vill undvika exkluderande kontors- eller handelsmiljöer.
I Newsec Property Outlook har man därför analyserat potentialen för förortshubbar i Stockholm med omnejd. Här har man tittat på kontorsstocken i området och delat med antalet personer i arbetsför ålder och sedan undersökt andra faktorer på ett mer ”subjektivt” plan så som upptagningsområde, transportmöjligheter, kommersiellt utbud i området, framtida utveckling, befolkningstillväxt.
Enligt den analysen är det i Barkarby och Farsta som det finns allra störst potential för att omvandla till, eller bygga nya, kontorshubbar.
– Ur ett hållbarhets- och cirkulärt perspektiv så är det klart att använda det som redan finns. Men när man tittar på denna kontorsprodukt så är det mer av en mötesplats än renodlade arbetsplatser som efterfrågas. Vissa byggnader är då inte lätta ett konvertera, säger Max Barcley.
Han poängterar att man inte bör se hubbarna som satelliter runt ett centralt huvudkontor. Strukturen kan se olika ut för olika behov. Ett större företag kan ha flera hubbar med olika funktioner. För mindre bolag lösningen delad yta, där tror Max Barcley att coworking-aktörer får en allt mer framskjuten roll.
Sammantaget menar Max Barclay att många, inte minst internationella investerare, drar fel slutsatser om kontorsmarknaden i Sverige och Norden.
– När marknaden reagerar kortsiktigt felaktigt så öppnar det såklart upp möjligheter för den som drar tolkar samtiden riktigt och har de ekonomiska musklerna. Inte minst då att utveckla förortshubbar.
STOCKHOLMS FÖRORTER MED STÖRST POTENTIAL FÖR KONTORSHUBBAR
Siffran baseras på kontorsyta per invånare i arbetsför ålder. I rankingen har även mer subjektiva parametrar kring områdets attraktivitet vägts in.
| Farsta | 0.21 | |
| Barkarby | 0.25 | |
| Täby | 0.31 | |
| Bredden/Väsby | 0.32 | |
| Alvik | 0.37 | |
| Tyresö | 0.42 | |
| Huddinge C | 0.44 | |
| Sollentuna | 0.57 | |
| Flemingsberg | 0.58 | |
| Vällingby | 0.60 | |
| Skärholmen | 0.83 | |
| Värtan | 0.88 | |
| Nacka | 1.23 | |
| Haninge | 1.29 | |
| Danderyd | 1.31 |
