Nu lanseras Femprocentmodellen. Med social housing i den lilla skalan hoppas initiativtagarna ha hittat ett sätt även för bostadsrättsföreningar att bidra till minskad hemlöshet.
Med den högsta andelen hemlösa i Norden, där allt fler personer utan vare sig beroendesjukdom eller psykisk ohälsa står långt utanför bostadsmarknaden, börjar läget bli alltmer akut. Inte minst då Socialstyrelsens fortsätter att rapportera om hur vräkningar där barn är inblandade ökar sedan 2018.
Hittills har möjliga lösningar främst riktats mot det hyrda boendet. Men i den rapport som presenteras i dag, Femprocentmodellen, har ett antal aktörer med stöd av Vinnova hittat en ny bostadsmodell för hemlösa med fokus på den privata byggsektorn.
[ Annons ]
Fastighetstidningen skrev om projektet när det var i sin linda i början av 2020. Då uttryckte Peter Dahlkvist på bostadsutvecklaren Bright Living stora förhoppningar.
– Ett bostadsområde är ingen isolerad ö. Runtom finns ett samhälle med segregation och bostadsbrist bland utsatta individer. Där ville vi som byggherre dra vårt strå till stacken, sa Peter Dahlkvist i februari 2020.
Sedan dess har modellen testats skarpt i brf Notuddsparken i Västerås där två av de 41 bostadsrätterna sålts till rabatterat pris till Stadsmissionen.
Fördelen är att här så kan lägenheter gå till dem med störst behov.
Viktigaste slutsatsen enligt Rickard Stark, en av grundarna bakom arkitektbyrån Okidoki: Med rätt matchning av hyresgäster så fungerar det rätt smärtfritt.
– Fördelen är att här så kan lägenheter gå till dem med störst behov. Alltså inte till den med längs kötid eller plånbok. Den svenska modellen med en generell bostadspolitik är på många sätt bra. Men bara om man redan befinner sig på insidan av bostadsmarknaden. Har man problem med betalningsanmärkningar eller annat är det ofta extremt svårt att komma in. Det är för dessa strukturellt hemlösa det behövs lösningar, säger Rickard Stark.
Femprocentmodellen kan beskrivas ganska enkelt: De öronmärkta fem procenten av bostäderna upplåts till en idéburen organisation (i detta fall Stadsmissionen), som hyr ut lägenheterna i andra hand helt baserat på behov i stället för kötid. Organisationen kan själva köpa lägenheterna, men de kan också upplåtas som hyresrätter direkt via bostadsrättsföreningen eller genom att en kommun går in som ägare och förmedlar lägenheterna vidare.
Till viss del liknar det Boverkets principskiss ”Inkluderande bostadsbyggande med statligt stöd – en idéskiss”. Boverkets modell bygger dock helt på hyresrätter och subventionerade bostäder. Utöver att Femprocentmodellen alltså handlarom bostadsrätter menar Rickard Stark att det finns andra principiellt viktiga skillnader.
– Vår modell bygger på en marknadsmässig bruksvärdeshyra utan subventioner. Enligt de uppgifter som vi har så kan mer än 70 procent av de strukturellt hemlösa betala sin egen hyra, och för övriga följer bostadsbidrag och bostäderna är små. Ett problem med subventionerade hyror kan vara inlåsningseffekter, säger Rickard Stark.
Pilotprojektet i brf Notuddsparken var inte utan barnsjukdomar. De första boende hade missbrukarproblematik med sig i bagaget. Där konstaterar rapporten att de sociala utmaningarna var för stora för att kunna integreras i en nybildad bostadsrättsförening. Rickard Stark säger att det fungerat fint sedan man blivit bättre på att matcha rätt individer och Stadsmissionen funderar nu på att i framtiden endast rekrytera strukturellt hemlösa.
– Där har Stadsmissionens mjuka förvaltning varit viktig, De kommer ofta på besök och följer direkt upp om det uppstår problem, säger Rickard Stark.
Jag tror snarare att många kan se detta som ett enkelt sätt att hjälpa till, utan att egentligen behöva göra så mycket.
Om det ska fungera menar han att det är viktigt att bostadsköparen vet att det inte kommer dra ner värdet på bostaden.
– Jag tror snarare att många kan se detta som ett enkelt sätt att hjälpa till, utan att egentligen behöva göra så mycket, säger Rickard Stark.
Rapporten visar att modellen bär sina egna kostnader. Och för bostadsrättsinnehavaren som gjort sitt livs största investering har upplägget inte gett några negativa effekter på bostädernas prisutveckling. I pilotprojektet har man jämfört andrahandshyran i närliggande områden och inte sett någon skillnad. Bostädernas prisutveckling och priserna har följt den övriga marknaden på orten vid vidare försäljning.
– Stadsmissionen har hjälpt människor i hemlöshet i över 170 år, och vi är på outtröttlig jakt efter olika lösningar som kan stötta en av samhällets mest utsatta grupper. Femprocentmodellen bjuder in näringslivet att kliva in och hjälpa till. Ett samhälle där alla har en egen bostad är något jag tror och hoppas att vi alla har som mål, säger Jonas Wihlstrand, generalsekreterare för Sveriges Stadsmissioner.
Rickard Stark konstaterar dock att det förmodligen snarare är kommuner än näringsliv som behöver agera om modellen ska kunna skalas upp.
– Det är redan nu relativt vanligt med krav på allt från viss andel verksamhetslokaler till energikrav i kommunala markanvisningar. Med femprocentmodellen kan kommunen nu ställa krav på social hållbarhet även i ett bostadsrättsprojekt.
I de fall modellen skulle innebära ett kostnadsbortfall menar Rickard Stark att kommunen kan kompensera med exempelvis billigare markpris. Men han tror att det just nu, på en tämligen svajig marknad, såklart kan utgöra en tröskel för att locka bostadsutvecklare.
– Men då kan man ju konstatera att inga bostadsprojekt alls går ihop. Men när det går ihop, ja då går de ihop även med denna modell. Så på så vis kan man säga att modellen tillför en viss komplexitet i utvecklingen. Men det fungerar!
Rickard Stark menar att det går att se potentialen i ytterligare ett steg.
– Även om bostadsutvecklarna inte precis sitter och väntar på krav som tillför ytterligare komplexitet, så kan man å andra sidan se det som att modellen i vissa projekt faktiskt kan tillföra viss stabilitet. Detta genom att en viss andel bostäder redan från start är sålda eller uthyrda.
Bakom rapporten Femprocentmodellen står arkitektbyrån Okidoki, i samarbete med Sveriges Stadsmissioner, Handelshögskolan vid Göteborgs universitet, advokatbyrån Kaiding och mark- och fastighetsutvecklaren Development Partner.
Okidoki, i nära samarbete med Sveriges Stadsmissioner, Handelshögskolan vid Göteborgs universitet, advokatbyrån Kaiding och mark- och fastighetsutvecklaren Development Partner. Med Femprocentmodellen hoppas man kunna integrera sociala lägenheter i mer välbärgade hus med bostadsrätter.
